Kapitel 2Vermietungsmarkt

Weniger die Anzahl der Abschlüsse als vielmehr deren Größenstruktur fällt ins Gewicht. Während Großanmietungen stabil bleiben, zeigt sich insbesondere im mittleren Flächensegment eine ausgeprägte Zurückhaltung.

Uneinheitliche Entwicklung in den Top 7 Märkten

Drei der sieben Top Standorte konnten ihren Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal steigern. Dabei handelt es sich um Berlin (+ 28 %), München (+ 17 %) und Düsseldorf (+ 12 %). In den übrigen Märkten entwickelte sich das Vermietungsgeschehen rückläufig, besonders deutlich in Frankfurt (- 66 %). Diese Entwicklung war aufgrund der Sondersituation im Vorjahresquartal mit mehreren außergewöhnlich großvolumigen Anmietungen zwar zu erwarten, fiel jedoch stärker aus als angenommen. Auch Köln verzeichnete ein spürbares Minus von 28 %, was insbesondere auf fehlende passende Flächen für Großnutzer zurückzuführen ist.

IT-Branche übernimmt Führungsrolle

Mit einem Anteil von rund 20 % und einem Flächenumsatz von etwa 120.000 m² stellte die IT-Branche im ersten Quartal 2026 die stärkste Nutzergruppe dar. Treiber waren mehrere großvolumige Abschlüsse, darunter auch der größte des Quartals durch JetBrains in München. Insgesamt entfielen drei der zehn größten Abschlüsse auf IT-Unternehmen in München, Berlin und Hamburg. Das verarbeitende Gewerbe erreichte einen Anteil von rund 16 %, getragen von mehreren größeren Abschlüssen in München sowie einen weiteren in Berlin. Die öffentliche Hand zeigte sich zu Jahresbeginn noch zurückhaltend, dürfte jedoch auf Basis aktuell bekannter Gesuche im weiteren Jahresverlauf wieder stärker als Nachfrager auftreten.

Trotz anspruchsvollen Umfelds bestätigt die IT-Branche weiterhin ihr Rolle als strukturell robustes Segment am Bürovermietungsmarkt. Dies deckt sich auch mit dem aktuellen Branchensentiment, das aber zugleich auch zeigt, dass sich die Stimmung in vielen anderen Branchen zuletzt weiter eingetrübt hat, insbesondere bei mittelgroßen Unternehmen. Diese Zurückhaltung spiegelt sich auch in der aktuell schwachen Nachfrage im mittleren Flächensegment wider. Zusätzliche geopolitische Unsicherheiten werden diese Entwicklung weiter verstärken und dämpfend auf die Vermietungsdynamik wirken.

Großabschlüsse stabil – mittleres Segment deutlich geschwächt

Mit 20 Abschlüssen über 5.000 m² lag die Zahl der Großanmietungen leicht über dem Vorjahr und exakt auf dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts. Das daraus resultierende Flächenvolumen fiel jedoch geringer aus, da, anders als im Vorjahresquartal, keine Anmietungen jenseits der 30.000 m² registriert wurden. Die drei größten Abschlüsse des Quartals lagen jeweils knapp über 20.000 m², davon zwei in München und einer in Frankfurt.

Deutlich schwächer entwickelte sich das Segment von 2.000 bis 5.000 m². Mit lediglich 24 Abschlüssen wurde hier der niedrigste Wert seit 2010 erreicht. Gegenüber dem Vorjahr (41 Abschlüsse) sowie dem Fünfjahresdurchschnitt (48 Abschlüsse) entspricht dies einem deutlichen Rückgang über alle Top 7 Standorte hinweg. Dieses traditionell marktprägende Segment steht derzeit besonders unter Druck. Zum einen reagieren Unternehmen bei dieser Größenordnung häufig kurzfristig auf aktuelle wirtschaftliche und geopolitische Entwicklungen und verschieben dementsprechend ihre Anmietungsentscheidungen. Zum anderen verschärft das Angebotsumfeld die Situation.

Für Nutzer im mittleren Größensegment stehen dadurch zunehmend weniger geeignete und wirtschaftlich darstellbare Flächen zur Verfügung.

Dieser ist sowohl auf die verhaltene Nachfrage als auch auf Flächeneinsparungen im Zuge von Konsolidierungen und Effizienzsteigerungen bei Anmietungen zurückzuführen. Gleichzeitig zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Während insbesondere in Berlin und München größere Neubauflächen auf den Markt kommen, bleibt das Angebot in den übrigen Top 7 Märkten deutlich begrenzter. Der Leerstandszuwachs dürfte sich ab 2027 insgesamt stark verlangsamen, da die Projektpipeline deutlich rückläufig ist und folglich Vermietungen in guten Bestandsobjekten stärker an Bedeutung gewinnen werden.

Mietpreisentwicklung in Top‑Segmenten stabil, Durchschnittsmieten selektiv beeinflusst

Die Spitzenmieten stiegen im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahresquartal in fünf der sieben Top Märkte und lagen teilweise deutlich über der Inflationsrate. Treiber dabei bleibt die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen. Besonders hervorzuheben ist München mit einem Plus von 14 %, wodurch erstmals die Marke von 60,00 €/m² überschritten wurde. Das unterstreicht den hohen Preisdruck im Premiumsegment.

Entsprechend entwickelten sich diese in den Top 7 Märkten uneinheitlich. In Stuttgart sank die Durchschnittsmiete um 14 %, vor allem aufgrund eines geringeren Anteils hochpreisiger Abschlüsse in den vergangenen zwölf Monaten. In den Vorjahren hatten insbesondere größere Anmietungen der öffentlichen Hand in hochpreisigen Neubau‑ und Neubestandsflächen, nicht zuletzt aufgrund ihrer Vorbildfunktion im Bereich Nachhaltigkeit, die Durchschnittsmiete überdurchschnittlich steigen lassen. Der Rückgang dieser Abschlüsse wirkt nun entsprechend dämpfend. In den übrigen Top 7 Märkten blieb die Durchschnittsmiete weitgehend stabil, mit einzelnen moderaten Ausschlägen nach oben oder unten. Den stärksten Anstieg im Jahresvergleich verzeichnete Düsseldorf mit einem Plus von 8 %, getragen von mehreren mittelgroßen Abschlüssen oberhalb von 25,00 €/m².

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben angespannt. Zusätzliche geopolitische Unsicherheiten haben zuletzt zu einer weiteren Absenkung der BIP-Prognosen geführt. Die mittelfristige Entwicklung des Bürovermietungsmarktes hängt damit weiterhin maßgeblich von der geopolitischen Entwicklung ab.

Der Markt bleibt geprägt von einer gezielten Flächenauswahl und einem klaren Fokus auf Qualität, Lage und Zukunftsfähigkeit der Objekte. Entscheidend wird sein, wie schnell Unternehmen wieder ausreichende Planungssicherheit gewinnen und zurück in aktive Anmietungsprozesse finden.

Im Gesamtjahr 2025 waren es 10 % und in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt lediglich 5 %. Nachdem diese Unternehmen im letzten Jahr aufgrund bestehender Netzwerke vor allem in Nordrhein-Westfalen angemietet haben, suchen diese nun deutschlandweit nach Flächen. Zudem haben sie sich unter anderem in den Regionen Frankfurt und Stuttgart angesiedelt. Dabei handelt es sich sowohl um Unternehmen aus dem E-Commerce-Bereich als auch aus dem Automotive-Sektor.

Die stärksten Branchen waren Logistikdienstleister sowie das Produzierende Gewerbe mit einem Anteil von jeweils 28 % am Flächenumsatz, dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit 27 %.

Große Nutzer wie Amazon haben ihre Expansionsstrategien reaktiviert und suchen erneut nach passenden Flächen. Getragen wird diese Entwicklung durch das anhaltende Wachstum im Paketaufkommen. Darüber hinaus ist eine zunehmende Nachfrage seitens der Rüstungsindustrie zu erwarten. Nach ersteren kleineren Abschlüssen im Jahr 2025 gab es im ersten Quartal 2026 bereits größere Anmietungen, darunter eine geplante Lagerhalle mit rund 65.300 m² im münsterländischen Wettringen für das Bekleidungsmanagement der Bundeswehr.

Der Fokus dieser Branche wird vor allem auf bereits bestehenden Clustern liegen und längere Genehmigungsprozesse dazu führen, dass sich Abschlüsse verzögern und erst im Laufe des Jahres auf dem Vermietungsmarkt sichtbar werden. Trotz bestehender geopolitischer Unsicherheiten ist der Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf insgesamt jedoch positiv und eine moderate Belebung auf dem Vermietungsmarkt, über dem Vorjahresniveau, zu erwarten.