City Survey
Q2 2024
Vermietungsmarkt
Leichte Belebung auf dem Bürovermietungsmarkt in Deutschland
In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Halbjahr 2024 rund 1,23 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 7 Prozent übertroffen. Stuttgart (52 Prozent), München und Düsseldorf (je 25 Prozent) zeigten die deutlichste Steigerung zum Vorjahr. Rückgänge waren in Hamburg (-15 Prozent) und Köln (-29 Prozent) zu beobachten.
Flächenumsatz (+7% z. Vj.)
Nach einem verhaltenen Jahresstart im ersten Quartal 2024 war auf dem Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal eine leichte Belebung zu erkennen. Mit einem Flächenumsatz von rund 627.000 Quadratmetern wurde das Jahresauftaktquartal um mehr als 20 Prozent übertroffen.
Wichtigster Nachfragetreiber war im ersten Halbjahr das großflächige Segment über 5.000 Quadratmeter mit einem Flächenumsatz von rund 330.000 Quadratmetern. Das entspricht einer Steigerung von über 30 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Die Aktivität konzentriert sich dabei nicht auf einzelne Standorte: In fünf der Top-7-Standorte wurden im ersten Halbjahr Großabschlüsse im Bereich über 10.000 Quadratmetern registriert.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Leerstandsanstieg setzt sich auch im zweiten Quartal fort
Die Leerstandsquote steigt im zweiten Quartal erneut an und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,7 Prozent (+30 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von über 1,4 Millionen Quadratmetern. Auf der Angebotsseite rechnen wir 2024 mit rund 1,7 Millionen Quadratmetern neuer Büroflächen, die in den Top 7 auf den Markt kommen werden. Im Vergleich zur Prognose zum Jahresende 2023 hat sich die Neubaupipeline aufgrund von Baustopps oder -verzögerungen um rund 300.000 Quadratmeter reduziert. Für die Jahre 2025 und 2026 ist mit Fertigstellungsvolumen von rund 1,6 Millionen Quadratmetern und 1,2 Millionen Quadratmetern eine spürbare Verlangsamung zu erwarten.
Das hohe Fertigstellungsvolumen führt in Verbindung mit einer gedämpften Nachfrage zu steigenden Leerständen. Wir erwarten, dass sich dieser Trend bis 2026 fortsetzen wird und wir dann auf einem Niveau von 7,9 Prozent im Durchschnitt der Top 7 einen Höhepunkt erreichen werden.
Leerstandsquote in den Top 7 (+30 BP zum Vorquartal)
Die Bautätigkeit wird in den kommenden Jahren spürbar abnehmen und ist mit Blick auf zahlreiche Insolvenzen und Bauverzögerungen bei Projektentwicklungen mit einer hohen Unsicherheit behaftet. Dies wird dazu führen, dass geplante Projekte nicht oder zumindest nicht im Zeitplan für den Büromarkt zur Verfügung stehen. Wir erwarten daher für moderne Büroflächen, die aktuelle Anforderungen der Nutzer an moderne Bürokonzepte und ESG-Kriterien erfüllen, bereits kurz- bis mittelfristig eine spürbare Angebotsverknappung.
Büroflächenfertigstellung in den Top 7 (in Mio. m²)
Ab 2024 Prognose
Leerstandquote im Städtevergleich der Top 7 (in %)
Spitzenmieten in Mehrzahl der Top 7 weiter im Aufwärtstrend
Die Spitzenmieten stiegen im Jahresvergleich in fünf der Top-7-Standorte weiter an. Mit einem Plus von über 14 Prozent führt München das Feld an. Hier wurde bereits im ersten Quartal die 50-Euro-Marke bei der Spitzenmiete übertroffen. Auch in Düsseldorf lag der Anstieg der Spitzenmiete im zweistelligen Bereich (10,5 Prozent). In Stuttgart hat sich die Spitzenmiete in den letzten Quartalen auf einem hohen Niveau stabilisiert, während in Köln ein Rückgang um rund 7 Prozent zu verzeichnen war. Die hochpreisigen Abschlüsse der Vorjahre konnten hier nicht wiederholt werden.
Die Durchschnittsmieten zeigen sich im Vergleich zu den Spitzenmieten weniger dynamisch und heterogener. In Stuttgart stieg die Durchschnittsmiete um rund 5 Prozent zum Vorjahresquartal. An den anderen Top-7-Standorten zeigten sich die Durchschnittsmieten weitgehend stabil im Bereich von -3 Prozent bis +2 Prozent.
Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse im Jahresverlauf, struktureller Gegenwind bleibt bestehen
Die leichte Erholung des Bürovermietungsmarktes im zweiten Quartal deckt sich mit der beobachteten leichten Aufhellung im wirtschaftlichen Umfeld. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir eine Fortsetzung dieser leicht positiven Dynamik im zweiten Halbjahr und insbesondere im Jahresverlauf 2025. Für eine starke Belebung der Marktaktivität fehlt jedoch weiterhin der konjunkturelle Rückenwind. Der strukturelle Gegenwind durch die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Zuge inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird in den kommenden Jahren bestehen bleiben.
Der Bürovermietungsmarkt ist inzwischen im Nach-Corona-Zeitalter angekommen. Ein Anknüpfen an die Flächenumsätze der Vor-Corona-Jahre ist mit Blick auf die strukturellen Veränderungen und die konjunkturelle Lage nicht zu erwarten.
Wir rechnen damit, dass sich die leichte Erholung aus dem zweiten Quartal im Verlauf des zweiten Halbjahres fortsetzt. Für das Gesamtjahr 2024 halten wir auf Basis aktuell aktiver Gesuche weiterhin einen Flächenumsatz von bis zu 2,5 Millionen Quadratmetern und damit eine leichte Steigerung um 4 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz H1 2024 in m² | 295.600 | 105.000 | 184.400 | 195.200 | 56.500 | 296.100 | 95.500 |
| Flächenumsatz H1 2023 in m² | 265.000 | 84.300 | 185.300 | 229.400 | 79.000 | 237.200 | 62.800 |
| Veränderung | 11,5% | 24,6% | -0,5% | -14,9% | -28,5% | 24,9% | 52,1% |
| Spitzenmiete Q2 2024 in €/m² | 44,70 | 42,00 | 48,00 | 35,00 | 31,50 | 51,50 | 35,00 |
| Spitzenmiete Q2 2023 in €/m² | 43,90 | 38,00 | 46,00 | 33,50 | 34,00 | 45,00 | 35,00 |
| Veränderung in % | 1,8% | 10,5% | 4,3 % | 4,5% | -7,4% | 14,4% | 0,0% |
| Durchschnittsmiete Q2 2024 in €/m² | 28,70 | 20,70 | 24,50 | 20,20 | 18,60 | 24,00 | 19,02 |
| Durchschnittsmiete Q2 2023 in €/m² | 29,10 | 21,00 | 24,00 | 20,50 | 18,20 | 24,80 | 18,30 |
| Veränderung | -1,4% | -1,4% | 2,1% | -1,5% | 2,2% | -3,2% | 4,9% |
| Flächenleerstand Q2 2024 in m² | 1.560.600 | 678.000 | 1.133.500 | 604.000 | 304.700 | 1.758.900 | 455.200 |
| Flächenleerstand Q2 2023 in m² | 915.300 | 606.900 | 1.092.900 | 518.900 | 231.400 | 1.339.000 | 398.500 |
| Leerstandsquote Q2 2024 | 6,8% | 8,4% | 9,8% | 4,2% | 3,8% | 7,5% | 5,3% |
Stand Q2 2024
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt leicht über Vorjahresniveau
Der deutschte Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte in der ersten Jahreshälfte einen Flächenumsatz von rund 2,6 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Plus von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten dabei einen Flächenumsatz von rund 956.000 Quadratmetern, was einem Plus von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde indes um rund 28 Prozent verfehlt.
Flächenumsatz Industrie & Logistik
Bereits seit Ende des letzten Jahres sehen wir, dass der Flächenumsatz pro Quartal leicht zurückgeht. So ist auch das zweite Quartal etwas schwächer ausgefallen als das erste. Die Anzahl der Gesuche ist aufgrund der nachlassenden Nachfragedynamik, die wir bereits im Laufe des Jahres 2023 gesehen haben, zurückgegangen.
Dies ist unter anderem auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten der letzten Quartale, das weiterhin gedämpfte Konsumverhalten und den Flächenmangel in bestimmten Regionen zurückzuführen. Während wir im großvolumigen Bereich deutlich weniger Nachfrage sehen, werden vor allem kleinteilige Flächen im Gewerbeparksegment nachgefragt. Dies spiegelt sich auch in der Anzahl der Abschlüsse wider, die im Vergleich zum Vorjahr um 10 Prozent gestiegen ist und für ein leicht positives Ergebnis auf dem Vermietungsmarkt gesorgt hat. Aufgrund der regional unterschiedlichen Dynamiken ist die Lagebetrachtung jedoch besonders wichtig.
Flächenumsatz von kleinteiligen Anmietungen geprägt
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten vier der TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme der Flächenumsätze, die anderen vier hingegen eine Abnahme. Den höchsten Flächenumsatz verzeichnete Frankfurt mit 199.000 Quadratmetern, den niedrigsten Stuttgart mit 63.700 Quadratmetern. Köln konnte seinen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppeln und wies das größte Umsatzplus auf. In Leipzig ist der Flächenumsatz hingegen am stärksten zurückgegangen und liegt mehr als ein Drittel unter dem Vorjahreswert.
Der Fokus der Nutzer lag im ersten Halbjahr vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und machten rund 24 Prozent des Flächenumsatzes in den TOP-8-Regionen aus. Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten Abschlüsse im Bereich von 5.000 bis 10.000 Quadratmetern mit 31 Prozent. Größter Abschluss im ersten Halbjahr war die Eigennutzeransiedlung der GROUP7 im nördlichen Umland in der Logistikregion München. Das Unternehmen setzte dort im ersten Quartal den Spatenstich für eine 60.000 Quadratmeter große Logistikhalle, die den Flächenumsatz in München maßgeblich prägte. Der zweitgrößte Abschluss war gleichzeitig der größte Abschluss des zweiten Quartals und ebenfalls ein Eigennutzer. Dabei handelte es sich um einen Logistikdienstleister, der sich nordöstlich von Frankfurt in einer rund 31.000 Quadratmeter großen Logistikhalle ansiedelte. Die größten Vermietungen im zweiten Quartal fanden in den Logistikregionen Köln und Düsseldorf statt, wo drei Unternehmen Bestandshallen von jeweils 10.000 Quadratmeter anmieteten.
Stärkste Nutzergruppe in der ersten Jahreshälfte mit einem Anteil von 35 Prozent am gesamten Flächenumsatz bildeten Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsunternehmen mit 30 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 18 Prozent.
Spitzenmieten stabilisieren sich auf Vorquartalsniveau
Die Spitzenmieten in den TOP-8-Logistikregionen sind im Vergleich zum ersten Quartal stabil geblieben, verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr jedoch ein durchschnittliches Mietwachstum von 6 Prozent. München weist mit 9,30 Euro/Quadratmeter weiterhin die höchste Spitzenmiete auf, während Leipzig mit 5,80 Euro/Quadratmeter das Schlusslicht bildet. Im Vergleich zum Vorjahr konnte Hamburg mit 11 Prozent das höchste Mietwachstum bei der Spitzenmiete erzielen. Berlin und Köln weisen hingegen mit 3 Prozent das niedrigste Wachstum auf.
Spitzenmietpreiswachstum in den Top 8
Nach einem starken Anstieg der Mieten in den letzten Jahren, erleben wir nun eine Verschnaufpause. Wir sehen zwar, dass die Angebotsmieten stabil bleiben, aber auch, dass Incentives wieder eine Rolle spielen und Vermieter und Mieter vermehrt in Verhandlung treten. Für die kommenden Monate erwarten wir, dass die Mieten weiter stabil bleiben.
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rheinmain | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q2 2024 in m² | 956.000 | 111.100 | 86.800 | 199.000 | 143.600 | 139.400 | 107.700 | 104.600 | 63.700 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 5% | -5% | -19% | 68% | -17% | 124% | -39% | 5% | 17% |
| Vermietungsumsatz Q2 2024 in m² | 111.100 | 71.800 | 158.000 | 127.700 | 118.900 | 36.600 | 44.600 | 63.700 | |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | -5% | -27% | 37% | -15% | 91% | -78% | -55% | 17% | |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2024 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 257 | 40 | 31 | 41 | 43 | 30 | 17 | 30 | 25 |
| Durchschnittliche Flächengröße | 3.720 | 2.778 | 2.800 | 4.854 | 3.340 | 4.647 | 6.335 | 3.487 | 2.548 |
| Stärkste Branche | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Handels- unternehmen/ Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister | Produktion & Fertigung |
| Spitzenmiete in €/m² | 7,90 | 7,90 | 8,0 | 8,25 | 7,70 | 5,80 | 9,30 | 8,30 | |
| Prognose bis Ende 2024 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,00 | 6,70 | 6,40 | 6,70 | 6,00 | 5,30 | 8,40 | 7,00 | |
| Prognose bis Ende 2024 |
Stand Q2 2024