City Survey
Q1 2024
Vermietungsmarkt
Verhaltener Jahresauftakt für den Bürovermietungsmarkt in den Top 7
In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Quartal 2024 rund 601.300 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 2 Prozent unterschritten.
Der Büromarkt startet erwartungsgemäß verhalten ins Jahr 2024. Der konjunkturelle Ausblick bleibt weiter eingetrübt, die geopolitischen Unsicherheitsherde bestehen. Vor diesem Hintergrund überrascht die anhaltende Zurückhaltung bei vielen Unternehmen im ersten Quartal 2024 kaum. Im Flächensegment zwischen 1.000 Quadratmetern und 5.000 Quadratmetern sank der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 8 Prozent. Im großflächigen Marktsegment über 5.000 Quadratmeter stieg der Umsatz trotz einer rückläufigen Anzahl an Mietverträgen in Folge höherer Durchschnittsgrößen hingegen um fast 8 Prozent.
Flächenumsatz in den Top 7
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Weiterer Leerstandsanstieg in Folge hoher Bautätigkeit
Die Leerstandsquote setzt den Anstieg zu Jahresbeginn fort und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,4 Prozent (+ 20 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 120 Basispunkte bzw. über 1 Million Quadratmeter. Auf der Angebotsseite rechnet Colliers 2024 mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern neuer Büroflächen, die in den Top 7 auf den Markt kommen werden. Im Vergleich zur Prognose aus dem vierten Quartal 2023 hat sich die Neubaupipeline aufgrund von Baustopps oder -verzögerungen um rund 200.000 Quadratmeter bzw. rund 10 Prozent reduziert. Für die Jahre 2025 und 2026 ist mit Fertigstellungsvolumen von rund 1,5 Millionen Quadratmetern und 1,1 Millionen Quadratmetern eine spürbare Verlangsamung der Bautätigkeit zu erwarten.
Leerstandsquote in den Top 7 (+20 bp z. Vorquartal)
Die verhaltene Flächennachfrage trifft aktuell auf den Höhepunkt der Bautätigkeit in diesem Marktzyklus. Wir erwarten daher für den weiteren Jahresverlauf und auch darüber hinaus einen kontinuierlichen Anstieg der Leerstandsquote in den Top 7, die 2026 auf einem Niveau von 7,9 Prozent ihren Höhepunkt erreichen wird.
In einigen Top 7 Standorten wie Frankfurt und München ist mit einem Höhepunkt schon im Jahresverlauf 2024 zu rechnen. Da 2026 rund 40 Prozent weniger neue Büroflächen als 2024 auf den Markt kommen werden, erwarten wir für moderne Büroflächen, die aktuelle Anforderungen der Nutzer an moderne Bürokonzepte und ESG-Kriterien erfüllen, bereits kurz- bis mittelfristig eine spürbare Angebotsverknappung.
Büroflächenfertigstellung in den Top 7 (in Mio. m²)
Ab 2024 Prognose
Leerstandquote im Städtevergleich der Top 7 (in %)
Spitzenmieten setzen Aufwärtstrend unbeirrt fort
Die Spitzenmieten stiegen im Jahresvergleich in sechs der Top 7 Standorte erneut an. In München wurde mit einem Anstieg von 17 Prozent zum Vorjahr die 50-Euro-Marke geknackt. Die Spitzenmiete liegt dort aktuell bei 51,50 Euro pro Quadratmeter. Das Verfolgerfeld wird angeführt von Düsseldorf (+ 11 Prozent) und Stuttgart (+ 6 Prozent). In den weiteren Top 7 Standorten stiegen die Spitzenmieten um 2 Prozent bis 5 Prozent. Köln verzeichnete als einziger Standort stabile Spitzenmieten.
Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich die Entwicklung heterogener mit einem moderaten Wachstum in Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg sowie einer Stagnation bzw. leichten Rückgängen an den anderen Standorten.
Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse im Jahresverlauf, struktureller Gegenwind bleibt bestehen
Die Wachstumsaussichten für die deutsche Wirtschaft für das Jahr 2024 wurden zuletzt weiter reduziert. Der Consensus rechnet aktuell mit einem geringen Wachstum von 0,1 Prozent und einer leichten Belebung im Jahr 2025 (1,1 Prozent).
Das eingetrübte konjunkturelle Umfeld bremst den Bürovermietungsmarkt in Deutschland auch zum Jahresbeginn 2024 aus. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir positive Impulse für den Vermietungsmarkt frühestens ab Mitte 2024. Die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Umfeld inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird auch mittelfristig einen strukturellen Gegenwind für den Bürovermietungsmarkt schaffen. In einer aktuellen Analyse in Zusammenarbeit mit dem ifo Institut kommen wir zu dem Ergebnis, dass gestiegene Home-Office-Quoten und die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Hauptszenario die Flächennachfrage bis 2030 um rund 12 Prozent reduziert.
Vor diesem Hintergrund ist ein Anknüpfen an die Flächenumsätze aus den Vor-Corona-Jahren auch bei einer Aufhellung des konjunkturellen Umfelds nicht zu erwarten. Für das Gesamtjahr 2024 halten wir auf Basis aktuell aktiver Gesuche einen Flächenumsatz von bis zu 2,5 Millionen Quadratmeter und damit eine leichte Steigerung um 4 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1 2024 in m² | 140.600 | 54.000 | 94.900 | 80.100 | 31.500 | 141.000 | 59.200 |
| Flächenumsatz Q1 2023 in m² | 153.000 | 55.000 | 90.020 | 102.100 | 50.000 | 121.700 | 38.900 |
| Veränderung | -8,1% | -1,8% | 5,4% | -21,5% | -37,0% | -15,9% | -52,2% |
| Spitzenmiete Q1 2024 in €/m² | 44,70 | 38,00 | 46,00 | 33,50 | 34,00 | 44,00 | 33,00 |
| Spitzenmiete Q1 2023 in €/m² | 43,37 | 38,00 | 46,00 | 33,50 | 34,00 | 44,00 | 33,00 |
| Veränderung in % | 2,3% | 10,5% | 4,4 % | 3,0% | 0% | 17,1% | 6,1% |
| Durchschnittsmiete Q1 2024 in €/m² | 29,00 | 20,80 | 24,50 | 21,40 | 18,40 | 24,90 | 19,00 |
| Durchschnittsmiete Q1 2023 in €/m² | 29,75 | 21,00 | 24,00 | 21,00 | 18,00 | 24,80 | 18,10 |
| Veränderung | -2,5% | -1,0% | -2,1% | 1,9% | 2,2% | 0,4% | 5,0% |
| Flächenleerstand Q1 2024 in m² | 1.445.800 | 664.000 | 1.121.830 | 588.000 | 247.600 | 1.687.800 | 412.400 |
| Flächenleerstand Q1 2023 in m² | 882.200 | 606.500 | 1.064.000 | 528.500 | 222.540 | 1.288.900 | 377.900 |
| Leerstandsquote Q1 2024 | 6,3% | 8,3% | 9,8% | 4,1% | 3,3% | 7,3% | 4,9% |
Stand Q1 2024
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auf dem Niveau von 2019/2020
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte im ersten Quartal 2024 einen Flächenumsatz von rund 1,2 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Plus von 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bemerkenswert ist, dass sich der Eigennutzeranteil mit 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (12 Prozent) mehr als verdoppelt hat.
In den deutschen TOP-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte wurde ein Flächenumsatz von 510.000 Quadratmetern generiert und lag für das erste Quartal somit auf dem Niveau von 2019/2020. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von 28 Prozent. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde indes um 15 Prozent verfehlt.
Bereits im Laufe des Jahres 2023 haben wir ein Nachlassen der Nachfragedynamik auf dem Vermietungsmarkt festgestellt. Dieser Effekt ist auch im ersten Quartal weiterhin sichtbar. Vor dem Hintergrund der schwächelnden Nachfrage fokussieren sich Nutzer vermehrt auf Toplagen. So überstieg der Anteil der TOP-8 Regionen am gesamtdeutschen Flächenumsatz den Fünfjahresdurchschnitt (39 Prozent) und lag bei 42 Prozent. Periphere Lagen haben es derzeit hingegen schwerer, nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Mautgebühren und hohen Transportkosten, die Nutzer bei der Standortwahl berücksichtigen müssen.
Flächenumsatz Industrie & Logistik
Fünf von acht Standorten verzeichnen ein Plus beim Flächenumsatz
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten fünf der TOP-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme beim Flächenumsatz. Trotz des Trends der letzten Jahre hin zu Abschlüssen im mittleren Flächensegment konnten München und Köln aufgrund einiger großvolumiger Abschlüsse den Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr sogar verdoppeln. Den höchsten Flächenumsatz wies Leipzig mit 84.700 Quadratmetern (+ 69 Prozent) auf, dicht gefolgt von Frankfurt mit 81.900 Quadratmetern (+ 29 Prozent). Das Schlusslicht bildete im ersten Quartal Stuttgart mit 22.600 Quadratmetern (-26 Prozent).
Anders als im Vorjahr gab es in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 wieder Abschlüsse über 20.000 Quadratmeter. So waren die fünf größten Abschlüsse im ersten Quartal für über ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Der Fokus der Nutzer lag jedoch vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und machten rund 19 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Der größte Abschluss im ersten Quartal war eine Eigennutzeransiedlung in der Logistikregion München, im nördlichen Umland. Dort setzte die GROUP7 den Spatenstich für ihre 60.000 Quadratmeter große Logistikhalle, die den Flächenumsatz in München überproportional nach oben getrieben hat. Die drei größten Vermietungen fanden in den Logistikregionen Frankfurt, Köln und Leipzig statt, wo zwei Handelsunternehmen und ein Logistikdienstleister jeweils Flächen von rund 30.000 Quadratmeter anmieteten.
Stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 40 Prozent am gesamten Flächenumsatz bildeten Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsunternehmen mit 31 Prozent und Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe mit 16 Prozent.
Zwar ist die Verteilung der Nutzergruppen nach Anzahl der Abschlüsse ziemlich ausgeglichen, sodass wir von einem gesunden Nachfragemix sprechen können. Trotzdem ist das allgemeine Marktsentiment seitens der Nutzer verhalten.
Vor allem Industrieunternehmen haben mit strukturellen Veränderungen und zyklischen Schwankungen zu kämpfen, was wiederum die Auftragslage der Kontraktlogistiker beeinflusst. Darüber hinaus befeuern Berichterstattungen der Medien, dass etablierte Industrieunternehmen sich gegen den Standort Deutschland entscheiden, die allgemeine Unsicherheit.
Wachstum der Spitzenmiete verlangsamt sich
Die TOP-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 8 Prozent bei der Spitzen- und 10 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Die höchste Spitzenmiete weist München mit 9,30 Euro/Quadratmeter (+ 9 Prozent) auf, gefolgt von Stuttgart mit 8,30 Euro/Quadratmeter (+ 6 Prozent), Hamburg mit 8,25 Euro/Quadratmeter (+ 15 Prozent) und Frankfurt mit 8,00 Euro/Quadratmeter (+ 7 Prozent). Berlin und Düsseldorf folgen mit einer Spitzenmiete von jeweils 7,90 Euro/Quadratmeter (+ 3 Prozent bzw. + 10 Prozent), dicht gefolgt von Köln mit 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 8 Prozent). Schlusslicht bildet Leipzig mit 5,80 Euro/Quadratmeter (+ 7 Prozent).
Durchschnittsmietpreiswachstum
Wir sehen, dass sich das durchschnittliche Mietwachstum seit letztem Jahr Schritt für Schritt verlangsamt hat und an Dynamik verliert. Langfristig werden die Mieten jedoch steigen, nicht zuletzt durch die niedrige Neubaupipeline, die zukünftig weiter zurückgehen wird.
Da Projektentwickler aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und schwächelnden Nachfrage weniger spekulativ bauen, werden dem Markt in unterversorgten Lagen Flächen fehlen, was wiederum den Wettbewerbsdruck um qualitativ hochwertige Logistikflächen erhöhen könnte. Aufgrund regional unterschiedlicher Dynamiken wird die Lagebetrachtung somit wieder mehr in den Vordergrund rücken.
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rheinmain | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1 2024 in m² | 510.000 | 54.100 | 40.500 | 81.900 | 73.700 | 75.100 | 84.700 | 77.200 | 22.600 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 28% | 2% | -4% | 29% | -17% | 120% | 69% | 103% | -26% |
| Vermietungsumsatz Q1 2024 in m² | 54.100 | 37.500 | 81.900 | 67.800 | 65.100 | 64.700 | 17.200 | 22.600 | |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 2% | 11% | 35% | -24% | 90% | 65% | -55% | -26% | |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2024 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 116 | 16 | 17 | 21 | 19 | 10 | 9 | 15 | 9 |
| Durchschnittliche Flächengröße | 4.397 | 3.381 | 2.382 | 3.900 | 3.879 | 7.510 | 9.411 | 5.147 | 2.511 |
| Stärkste Branche | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister | Weitere Nutzer |
| Spitzenmiete in €/m² | 7,90 | 7,90 | 8,0 | 8,25 | 7,70 | 5,80 | 9,30 | 8,30 | |
| Prognose bis Ende 2024 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,00 | 6,60 | 6,40 | 6,70 | 6,00 | 5,30 | 8,40 | 7,00 | |
| Prognose bis Ende 2024 |
Stand Q1 2024