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Q4 2023

Kapitel 3Vermietungsmarkt

3.1Fehlende konjunkturelle Impulse bremsen Büromarkt – Erholung frühestens Mitte 2024

In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im Gesamtjahr 2024 rund 2,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das schwächste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um rund 28 Prozent unterschritten. Die leichte Belebung im dritten Quartal 2023 setze sich im vierten Quartal 2023 fort, jedoch ohne wesentlich an Dynamik zu gewinnen. Zwischen Oktober und Dezember wurden mit rund 653.000 Quadratmetern Flächenumsatz rund 13.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Vorquartal umgesetzt (+ 2 Prozent).

2,4
Mio. m²
Flächenumsatz (-28% zum Vorjahr)

Der Büromarkt sieht sich auch im vierten Quartal des Jahres mit Gegenwind durch die eingetrübte konjunkturelle Lage, die anhaltende Neuausrichtung der Bürokonzepte im Zuge von ‚New Work‘ und einer hohen Anzahl geopolitischer Konflikte konfrontiert. Insbesondere Großunternehmen halten sich in diesem Umfeld mit strategischen Entscheidungen weiterhin spürbar zurück.

Im Flächensegment über 5.000 Quadratmetern wurden im Gesamtjahr 2023 nur 59 Abschlüsse registriert, nach 97 Abschlüssen im Vorjahr. Der Flächenumsatz lag in diesem Segment rund 56 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)

Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)

Spitzenmieten trotzen dem Leerstandsanstieg weiterhin

Die Leerstandsquote stieg im vierten Quartal erneut an und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,1 Prozent (+ 40 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 100 Basispunkte bzw. fast 1 Million Quadratmeter. Untermietflächen haben mit rund 220.000 Quadratmetern einen überproportionalen Beitrag an diesem Anstieg. Ihr Anteil am Leerstand stieg von 10 Prozent im Vorjahr auf aktuell über 12 Prozent. Insgesamt ist der Leerstand in den Top 7 Standorten seit dem Tiefpunkt im Jahr 2019 damit um rund 3 Millionen Quadratmeter gestiegen.  

Trotz einiger gestoppter Bauvorhaben infolge von Insolvenzen wurden 2023 rund 1,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu auf den Markt gebracht. Für 2024 ist mit über 2 Millionen Quadratmetern zurechnen. Ab 2025 zeichnet sich ein Einbruch der Neubauaktivität infolge der veränderten Rahmenbedingungen ab. Nach aktueller Prognose werden 2025 weniger als 1,5 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen mit einem weiteren Rückgang des Volumens im Jahr 2026. 

Die Spitzenmieten setzten unbeeindruckt vom Leerstandsanstieg in allen Top 7 Standorten ihren Aufwärtstrend fort. An der Spitze lagen im Jahr 2024 Düsseldorf (+ 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und Köln (+ 15 Prozent) gefolgt von München (+ 10 Prozent). Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich die Entwicklung heterogener mit einem deutlichen Wachstum in Düsseldorf und Köln und einer Stagnation bzw. leichten Rückgängen in den anderen fünf Standorten. 

6,1
Prozent
Leerstandsquote in den Top 7 (+40 Basispunkte zum Vorquartal)

Die Bautätigkeit in den Top 7 bewegt sich weiterhin auf einem hohen Niveau. Diese modernen Flächen treffen auf eine hohe Nachfrage bei Nutzern mit hohen Anforderungen an ESG-Standards und Objektqualität und können somit in vielen Märkten neue Spitzenmieten erzielen. 

Auf der Gegenseite gewinnen bei älteren Bestandsobjekten Obsoleszenz- und Vermietungsrisiken mit in Folge steigendem Investitionsbedarf an Bedeutung. Ab 2025 erwarten wir aufgrund des Einbruchs im Neubau eine zunehmende Verknappung bei modernen Büroflächen in zentralen Lagen und 2026 einen Höhepunkt bei der Leerstandsentwicklung im Gesamtmarkt.

Büroflächenfertigstellung in den Top 7 (in Mio. m²)

Ab 2024 Prognose

Leerstandquote im Städtevergleich der Top 7 (in %)

Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse ab Mitte 2024, struktureller Gegenwind bleibt bestehen

Die deutsche Wirtschaft wird im Gesamtjahr 2023 voraussichtlich um 0,3 Prozent geschrumpft sein, und die Frühindikatoren lassen keine kurzfristige Erholung erwarten. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im Dezember nach drei Anstiegen in Folge erneut leicht gesunken und signalisiert mit 86,4 Punkten weiterhin keinen Aufschwung. Die Consensusprognose rechnet für 2024 derzeit mit einem leichten Wirtschaftswachstum von 0,3 Prozent. 

Das eingetrübte konjunkturelle Umfeld bremst den Bürovermietungsmarkt in Deutschland auch zum Jahresbeginn 2024 aus. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir positive Impulse für den Vermietungsmarkt frühestens ab Mitte 2024.

Die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Umfeld inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird auch mittelfristig einen strukturellen Gegenwind für den Bürovermietungsmarkt schaffen. Ein Anknüpfen an die Flächenumsätze aus den Vor-Corona-Jahren ist daher auch bei einer Aufhellung des konjunkturellen Umfelds kurzfristig nicht zu erwarten.

Für das Gesamtjahr 2024 halten wir einen Flächenumsatz von bis zu 2,7 Millionen Quadratmeter und damit ein Plus von 12 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.

Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt

BerlinDüsseldorfFrankfurtHamburgKölnMünchenStuttgart
Flächenumsatz 2023 in m²530.000245.000366.800452.500201.000474.850156.500
Flächenumsatz 2022 in m²760.000280.000367.800592.200316.000754.500302.200
Veränderung-30,0%-12,5%-2,7%-23,6%-36,4%-37,1%-48,2%
Spitzenmiete
2023 in €/m²
44,5040,0047,0034,5034,0048,0035,00
Spitzenmiete
2022 in €/m²
43,3034,5046,0032,5029,5043,5033,00
Veränderung in %2,8%15,9%2,2%6,2%15,3%10,3%6,1%
Durchschnittsmiete
2023 in €/m²
29,0021,2022,8020,9019,3023,8517,30
Durchschnittsmiete
2022 in €/m²
29,7019,5023,5020,9016,7024,2018,10
Veränderung-2,4%8,7%-3,0%15,6%-1,5%-4,4%
Flächenleerstand
2023 in m²
1.288.700647.0001.109.600523.300239.8001.594.700432.200
Flächenleerstand
2022 in m²
803.500624.4001.040.900551.100215.0001.131.100364.200
Leerstandsquote
2023
5,7%8,1%9,6%3,7 %2,9%6,9%5,1%

Stand Q4 2023

3.2Belebung auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hält auch im vierten Quartal an

Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten zum Ende des Jahres 2023 einen Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern.Dies entspricht einem Rückgang von 33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um rund 29 Prozent verfehlt. 

Die Belebung der Nachfrage auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt, die wir bereits im dritten Quartal beobachten konnten, hat sich auch im vierten Quartal fortgesetzt. In der zweiten Jahreshälfte konnten vermehrt Abschlüsse im großvolumigen Segment beobachtet werden.

2,2
Mio. m²
Flächenumsatz in den TOP-8

Die wirtschaftliche Situation gepaart mit einem veränderten Konsumverhalten führte dazu, dass in der ersten Jahreshälfte eine Vielzahl von Untermietflächen auf den Markt kamen. Insbesondere E-Commerce Unternehmen mussten ihre Expansionspläne anpassen und Flächen abgeben, die jedoch schnell vom Markt absorbiert wurden. 

Aufgrund der leichten Rezession ist es zudem für Industrieunternehmen und Kontraktlogistiker schwierig, ihren Flächenbedarf richtig einzuschätzen. Demgegenüber stehen jedoch weiterhin sehr niedrige Leerstandsquoten und ein Unterangebot an Flächen in vielen Bereichen. Diese Faktoren wirken sich negativ auf den Flächenumsatz aus.

Großvolumige Abschlüsse im zweiten Halbjahr stärken den Flächenumsatz

Den höchsten Flächenumsatz verzeichnete die Logistikregion Frankfurt mit 435.400 Quadratmetern. Mit einem Plus von 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist Frankfurt damit der einzige TOP-8-Standort, der ein positives Umsatzwachstum verzeichnen konnte. Dies ist vor allem auf einige Untervermietungen aus der ersten Jahreshälfte in der Region zurückzuführen, die für rund 13 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich waren. 

Der Fokus der Nutzer lag 2023 vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse entfielen auf dieses Segment, das jedoch nur für 21 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich war. Im vierten Quartal konnten wieder einige großvolumige Abschlüsse registriert werden, sodass insgesamt 9 Prozent der Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern getätigt wurden, von denen zwei Drittel sogar über 20.000 Quadratmetern lagen.

In der ersten Jahreshälfte fanden lediglich 13 Prozent aller Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern in Objekten statt, die zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht fertiggestellt waren. In der zweiten Jahreshälfte hingegen konnten wir wieder mehr Abschlüsse in Neubauentwicklungen registrieren. Vorvermietungen waren dabei für rund ein Viertel dieser Abschlüsse verantwortlich. Dies indiziert, dass die Nachfrage weiterhin vorhanden ist.

Die größte Vermietung im Jahr 2023, sowohl innerhalb der TOP-8-Standorte als auch bezogen auf den gesamten Markt, fand in der Logistikregion Leipzig statt, wo ein Unternehmen aus dem Automotive-Bereich eine 80.000 Quadratmeter große Logistikhalle anmietete. Der größte Vermietungsabschluss des vierten Quartals war gleichzeitig der drittgrößte des Jahres 2023 und fand in der Logistikregion Köln statt. Im Teilmarkt Frechen mietete ein Handelsunternehmen eine rund 34.300 Quadratmeter große Bestandshalle an. Bemerkenswert ist zudem, dass der größte Eigennutzerabschluss in der Logistikregion Stuttgart stattgefunden hat, die in der Vergangenheit die niedrigste Eigennutzerquote aufgrund des vorherrschenden Flächenmangels verzeichnet hatte. Dort erweitert Breuninger seine Bestandshalle um 40.000 Quadratmeter.

Waren in der Vergangenheit vor allem Handelsunternehmen die stärkste Nutzergruppe, wurden diese 2023 von den Logistikdienstleistern mit einem Anteil von 33 Prozent am gesamten Flächenumsatz abgelöst. Dicht gefolgt von Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe mit 28 Prozent. Handelsunternehmen machten Ende des Jahres rund 28 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus. 

Das Jahr 2023 war von einer Nachfrageverschiebung geprägt. Handelsunternehmen waren zögerlich und haben teils sogar Flächen an den Markt zurückgegeben. Lag ihr Anteil im ersten Quartal noch bei 38 Prozent, waren es Ende 2023 nur noch 26 Prozent. Insgesamt sehen wir jedoch einen gesunden Nachfragemix am Markt sowie eine ungebrochene Nachfrage nach Logistikimmobilien. Insbesondere Nutzer aus dem Energiesektor und Automotive-Bereich fragen verstärkt Flächen für die Lagerung von Batterien nach.

Mieten erreichen neue Rekordwerte

Die TOP-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 9 Prozent bei der Spitzen- und 12 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Dies zeigt, dass vor allem die Bestandsmieten aufgrund der vorherrschenden Flächenknappheit in den TOP-8-Regionen weiter unter Aufwärtsdruck stehen. 

12
Prozent
Wachstum der Durchschnittsmiete zum Vorjahr

Wir erwarten, dass niedrige Leerstandsquoten, ein weiterhin überschaubares Angebot und eine insgesamt rückläufige Anzahl von Neubauprojekten den Aufwärtsdruck auf die Mieten weiter stützen werden. Allerdings gehen wir davon aus, dass sich das Mietwachstum in der zweiten Jahreshälfte verlangsamen wird.

Darüber hinaus sehen wir, dass immer mehr Nutzer aufgrund der Flächenknappheit ins Umland ausweichen, was zu neuen Mietwachstumspotentialen in peripheren Lagen führt. Wir blicken positiv ins neue Jahr und gehen davon aus, dass sich die Marktbelebung fortsetzen wird.

Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt

Gesamt
Top 8
Berlin /
Brandenburg
DüsseldorfFrankfurt /
Rheinmain
HamburgKölnLeipzigMünchenStuttgart
Flächenumsatz
2023 in m²
2.149.100362.000235.100435.400306.400177.400274.200150.900207.700
Veränderung
ggü. Vorjahr
in %
33%-52% -4%9%-41%-42%-37%-26% -38%
Vermietungsumsatz
2023 in m²
1.934.900350.300210.100416.000237.900168.600237.400 150.900163.700
Veränderung
ggü. Vorjahr
in %
-51%-12%4%-53%-44%-38%-13%-51%
Prognose
Flächenumsatz
bis Ende 2024
Anzahl Abschlüsse51310350988137326052
Durchschnittliche
Flächengröße
4.1893.5154.9364.1064.0324.4898.2962.4554.655
Stärkste BrancheLogistik-
dienstleister
Logistik-
dienstleister
Logistik-
dienstleister
Handelsunternehmen/
Produktion &
Fertigung
Logistik-
dienstleister
Handels-
unternehmen
Produktion &
Fertigung
Produktion &
Fertigung
Handels-
unternehmen
Spitzenmiete
in €/m²
7,907,908,08,07,705,809,308,30
Prognose bis
Ende 2024
Durchschnittsmiete
in €/m²
7,006,506,406,406,005,308,407,00
Prognose bis
Ende 2024

Stand Q4 2023

Kapitel 4 Investmentmarkt