City Survey
Q3 2024
Investmentmarkt
Warten auf den Aufschwung am Investmentmarkt dauert an
In den ersten neun Monaten 2024 wurden in Deutschland Immobilien für 24,1 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 17,1 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 7,0 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gewerbesegment fiel das Transaktionsgeschehen im dritten Quartal mit 5,5 Milliarden Euro und rund 230 Deals nur knapp hinter die Ergebnisse der beiden Vorquartale zurück. Während des Gesamtzeitraums von Januar bis September wurde im Vorjahresvergleich ein leichtes Plus von 3 Prozent erzielt.
gewerbliches Transaktionsvolumen (+3% z. Vj.)
Wie in der Gesamtwirtschaft verlagert sich das Warten auf den Aufschwung in das Jahr 2025. Die Marktaktivitäten finden unter sich nur langsam verbessernden Rahmenbedingungen statt.
Immerhin führt die zweite Zinssenkung der EZB zum Abbau von Unsicherheiten bei Finanzierern und Investoren, auch wenn die weiterhin hohen langfristigen Finanzierungskosten an den klaffenden Refinanzierungslücken kurzfristig wenig ändern werden. So werden wir weiterhin Zwangsverkäufe unter Preisdruck sehen – allerdings auch Kaufüberlegungen, die mit einem wieder leicht positiven Leverage kalkulieren können.
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)
Anlegerfokus differenziert sich stärker hinsichtlich Nutzungsarten und Immobilientypen
Auch wenn das Gesamtbild den Eindruck erweckt, der Markt trete auf der Stelle, so zeigen sich aktuell einige Entwicklungen, die ins nächste Jahr hinein positive Impulse setzen können.
So gelangen neben den drei umsatzstärksten Nutzungsarten Industrie und Logistik (26 Prozent Marktanteil), Einzelhandel (22 Prozent) und Büro (21 Prozent) weitere Segmente in den Fokus von Investoren. Hotelimmobilien erzielten im Vergleich zur Vorjahresperiode eine Verdopplung des Transaktionsvolumens auf knapp eine Milliarde Euro, was einem Marktanteil von 6 Prozent entspricht. Der Immobilienklima-Index für Hotel weist die stärkste Erholung im Jahresverlauf auf und liegt als zweite gewerbliche Nutzungsart neben Logistik mit über 100 Punkten im Bereich positiver Marktstimmung. Noch höher lag der Volumenzuwachs bei Mischnutzungen, insbesondere in innerstädtischen Lagen mit bedeutendem Einzelhandelsanteil. Der Volumenanteil verdreifachte sich nahezu von 4 auf 11 Prozent.
Auch innerhalb der Nutzungsarten beobachten wir eine Ausdifferenzierung der Anlageaktivitäten nach Immobilientypen. Größte Transaktion des Quartals ist erstmals seit langer Zeit wieder ein Shoppingcenter. Die Pasing Arcaden wurden für 388 Millionen Euro von Unibail-Rodamco-Westfield an die schwedische Ingka-Gruppe, hinter der privates Kapital steht, verkauft. Zweitgrößte Einzeltransaktion ist das Büroensemble Rossio in der Messecity Köln. Mit über 270 Millionen Euro wurde damit in diesem Jahr der erste Büro-Landmarkdeal registriert. Nutzer wie auch Käufer des 2026 bezugsfertigen Objektes ist die Stadt Köln.
Die größte Portfoliotransaktion im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich entfällt auf den Bereich Industrie- und Logistikimmobilien. Blackstone erwarb eine 80-prozentige Beteiligung an der Pan-Europäischen Logistik-Plattform (PEL) der Burstone Group. Rund ein Viertel der 32 Immobilien entfiel auf den Standort Deutschland.
Insgesamt spielen Paketverkäufe mit einem Marktanteil von 22 Prozent aber weiterhin eine untergeordnete Rolle. Großdeals über 250 Millionen Euro lassen sich an zwei Händen abzählen. Der Schwerpunkt mit 90 Prozent aller Deals ist die Kategorie bis 50 Millionen Euro.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Renditen auf breiter Ebene noch im Dekompressionsmodus
Auch wenn seit Jahresbeginn die Spitzenrenditen der umsatzstärksten Nutzungsarten Büro, Geschäftshäuser in 1a-Lagen und Logistikimmobilien in den sieben größten Investmentzentren unverändert geblieben sind, ist die Renditedekompression noch nicht in allen Bereichen beendet.
Schleppende Verkäufe in dezentralen und peripheren Lagen sowie zunehmender Verkaufsdruck bei nicht marktkonformen Objekten führen in der Breite zu weiteren Renditeanstiegen. Die Spreizung zwischen Lagen und Risikoklassen nimmt weiter zu.
Bruttoanfangsrendite Büro
Insbesondere Value-Add-Produkt ist häufig noch zu teuer, was auch am Ausbleiben opportunitätsgetriebener Investoren und Private-Equity-Fonds zu beobachten ist.
Ausblick: Transaktionsvolumen im Gesamtjahr wird wohl Vorjahresergebnis bestätigen
Das Jahresabschlussquartal hat durchaus Potenzial, das umsatzstärkste Quartal des Jahres mit einem Volumen von 6 bis 7 Milliarden Euro zu werden. So wird der Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 400 Millionen Euro für das Jahresabschlussquartal erwartet. Ebenfalls wird mit der Aktionärsversammlung am 17. Oktober der Verkauf eines internationalen Logistikportfolios, das neun deutsche Objekte zu einem geschätzten Kaufpreis von rund 600 Millionen Euro enthält, von Tritax EuroBox entschieden. Unter diesen Annahmen wäre damit zumindest die Wiederholung des Vorjahresergebnisses von rund 23 Milliarden Euro erzielbar.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q3 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 17.085 | 2.389 | 670 | 1.059 | 794 | 820 | 2.082 | 369 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2023 | 16.643 | 1.819 | 560 | 503 | 600 | 415 | 921 | 406 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | 3% | 31% | 20% | 111% | 32% | 97% | 126% | -9% |
| Größte Investorengruppe | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 31% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 65% | Projektentwickler/ Bauträger 48% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 29% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 32% | Öffentliche Hand 80% | Private Investoren/ Family Offices 67% | Private Investoren/ Family Offices 29% |
| Größte Verkäufergruppe | Projektentwickler/ Bauträger 19% | Immobilien AGs 52% | Projektentwickler/ Bauträger 47% | Corporates/ Eigennutzer 25% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 36% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 47% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 44% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 32% |
| Wichtigste Immobilienart | Industrie & Logistik 26% | Einzelhandel 53% | Büro 38% | Büro 43% | Büro 48% | Mischnutzung 47% | Mischnutzung 47% | Mischnutzung 56% |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 5,00% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Stand: Q3 2024
Trotz fehlender Portfolio-Transaktionen solides Ergebnis auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Nach Ablauf des dritten Quartals verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro. Das Ergebnis lag auf dem Niveau des Vorjahrs (4,4 Milliarden Euro, + 1 Prozent). Im langjährigen Vergleich bewegt sich das Transaktionsvolumen auf dem Niveau vom dritten Quartal der Jahre 2018 und 2019 (4,4 Milliarden bzw. 4,3 Milliarden Euro) und 2 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt.
Der Anteil von 26 Prozent am gesamtgewerblichen Investmentmarkt verdeutlicht die Beliebtheit der Anlageklasse Logistik im Vergleich zu den anderen Nutzungsarten. Das Transaktionsvolumen für die ersten drei Quartale lag auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts von rund 4,5 Milliarden Euro, was ein insgesamt solides Ergebnis ist. Für das Jahr 2025 rechnen wir aktuell mit einer gesamtwirtschaftlichen Erholung, die durch weitere Zinssenkungen unterstützt wird.
Transaktionsvolumen I&L
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
2024 Prognose
Core-Geld fehlt weiterhin, Investoren konzentrieren sich auf Core-Plus
Die drei Sommermonate Juli, August und September waren von Single-Transaktionen geprägt. Ähnlich wie im zweiten Quartal fehlten großvolumige Portfolio-Transaktionen. Stattdessen fanden einige größere Beteiligungen statt. So erwarb Brookfield eine Mehrheitsbeteiligung an einem Garbe-Bestandsportfolio in Deutschland und Österreich für einen niedrigen dreistelligen Millionenbereich. Darüber hinaus erwarb Blackstone eine 80-prozentige Beteiligung an der Pan-Europäischen Logistik-Plattform (PEL) der Burstone Group. Rund ein Viertel der 32 Immobilien entfiel auf den Standort Deutschland. Trotz des Portfolio-lastigen ersten Quartals und der genannten Beteiligungen entfielen in den letzten drei Quartalen rund 57 Prozent des Transaktionsvolumens auf Single-Transaktionen. Dank der Beteiligungsübernahmen stieg der Anteil der internationalen Investoren auf solide 60 Prozent. Im Bereich der Single-Transaktionen ist die Verteilung mit rund 1,3 Milliarden Euro (internationale Investoren) zu 1,2 Milliarden Euro (nationale Investoren) ausgeglichen. Bei der regionalen Verteilung lässt sich, aufgrund des Produktmangels innerhalb der TOP-7-Investmentmärkte, ein klarer Fokus auf Standorte außerhalb der TOP-Regionen feststellen.
Der Fokus der Investoren liegt bereits seit Ende des Jahres 2023 auf Single-Transaktionen im Größenbereich unter 60 Millionen Euro.
Während sich die Core-Investoren weiterhin mit den Auswirkungen der Zinswende schwertun und ihr Anteil mit 31 Prozent rückläufig ist, beobachten wir seit mehreren Quartalen eine rege Dynamik bei den Core-Plus-Investoren, die mit 42 Prozent ein positives Ergebnis erzielten. Das Risikobewusstsein über die schwächelnde Situation auf dem Vermietungsmarkt ist bei vielen Investoren vorhanden und führt dazu, dass sie insgesamt selektiver bei der Lagebetrachtung werden.
Spitzenrenditen weiterhin stabil
Zum Ende des dritten Quartals verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern in Höhe von 4,75 Prozent. Das dritte Quartal in Folge zeigten sich die Renditen stabil.
Die letzte Anpassung des Leitzinses Mitte September war ein positives Zeichen an die Investoren.
Bruttoanfangsrendite I&L
Insgesamt stellen wir fest, dass Spitzenrenditen von 4,75 Prozent weiterhin erzielbar sind, obwohl die Liquidität im Markt über dem 20-Fachen der Jahresmiete stark abnimmt.
Für die kommenden Monate erwarten wir keine Erholung der Kaufpreise, da sich das Mietwachstum an vielen Standorten im Verlauf des Jahres verlangsamt und in der Quartalsbetrachtung stagniert hat. Die geschwächte Nachfragesituation auf dem Vermietungsmarkt wird die Marktteilnehmer noch 2025 begleiten und auch die Dynamik auf dem Investmentmarkt beeinflussen. Bis Ende des Jahres erwarten wir ein Ergebnis auf dem Niveau von 2023 im Bereich von knapp 7 Milliarden Euro.
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Weiterer Großdeal stärkt Position von Einzelhandelsimmobilien
In den ersten drei Quartalen 2024 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 3,8 Milliarden Euro gehandelt. Das Einzelhandelssegment stellt damit am Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin die zweitstärkste Nutzungsart nach Umsätzen mit einem Marktanteil von 22 Prozent dar. Dabei ist das dritte Quartal mit 1,2 Milliarden Euro gegenüber dem Vorquartal, das maßgeblich von der Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe für rund eine Milliarde Euro geprägt war, erwartungsgemäß um 29 Prozent zurückgefallen.
Das Einzelhandelsimmobilien-Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres war durch eine Ausnahmeportfoliotransaktion von circa einer Milliarde Euro geprägt. Berücksichtigt man diesen Sondereffekt, der 2024 erwartungsgemäß nicht eingetreten ist, stellt sich das Transaktionsvolumen der ersten drei Quartale dieses Jahres als stabil dar. Positiv hervorzuheben ist, dass mit dem Verkauf der Pasing Arcaden in München erneut ein Einzelhandelsobjekt die größte Transaktion des Gesamtmarktes im abgeschlossenen Quartal war. Das Shoppingcenter wurde für 388 Millionen Euro von Unibail-Rodamco-Westfield an die schwedische Ingka-Gruppe, hinter der privates Kapital steht, verkauft.
Transaktionsvolumen Einzelhandel
Bemerkenswert ist, dass erstmals seit langer Zeit ein großvolumiges Shoppingcenter gehandelt wurde. Das passt in das Gesamtbild, dass sich der Anlegerfokus auf der Suche nach attraktiven Anlagen bei Nutzungsarten und Immobilientypen allmählich weitet.
Der Marktsituation geschuldet, bieten sich im Einzelhandelsbereich aktuell viele attraktive Kaufgelegenheiten – dazu zählen insbesondere innerstädtische Geschäfts- und Warenhäuser in Bestlagen sowie Entwicklungsgrundstücke. Zwangsverkäufe unter Preisdruck, aber auch Kaufüberlegungen, die von einem sich allmählich verbessernden Finanzierungsumfeld und wieder leicht positivem Leverage ausgehen, werden 2025 den Investmentmarkt kennzeichnen und beleben.
Vor allem Privatinvestoren nutzen Kaufgelegenheiten und treten neben Vermögensverwaltern derzeit als aktivste Käufergruppe in Erscheinung. So waren Asset- und Fondsmanager bei 24 Prozent sowie Family Offices und Privatanleger bei rund 20 Prozent aller Abschlüsse involviert.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp 2024 (Anteil in %)
Kleinteiliges Fachmarktsegment bleibt Rückgrat
Gleichzeitig lag der Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens mit 91 Prozent aller Abschlüsse zwischen Januar und September weiterhin im Segment von unter 50 Millionen Euro pro Transaktion. Der Portfolioanteil liegt aktuell mit 22 Prozent auf historisch niedrigem Niveau, was sich im vierten Quartal jedoch voraussichtlich ändern wird, da aktuell viele Portfoliotransaktionen im Lebensmittelfachmarktsegment kurz vor Abschluss stehen.
Während nach Volumenanteilen betrachtet Highstreet-Objekte mit 46 Prozent Marktanteil Platz 1 vor dem Fachmarktsegment (34 Prozent) und Einkaufszentren (20 Prozent) belegen, liegen nach Anzahl der Transaktionen Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 62 Prozent klar vor innerstädtischen Geschäftshäusern (30 Prozent) und Shoppingcentern (9 Prozent). Im Fachmarktsegment zeigt sich weiterhin die Fokussierung auf lebensmittelgeankerte Objekte, die rund drei Viertel des Anlagevolumens auf sich vereinen.
Renditedekompression außerhalb des Nahversorgersegmentes noch nicht beendet
Bei den Nahversorgern haben sich die Spitzenanfangsrenditen gefestigt. Zum Jahresende erwarten wir mindestens stabile Anfangsrenditen, wobei eine erste Preissteigerung nicht ausgeschlossen ist. Aktuell liegen die Spitzenbruttoanfangsrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren bei 5,40 Prozent. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren um die 5,70 Prozent.
Bruttoanfangsrendite Lebensmittelfachmärkte
Für alle übrigen Immobilientypen können wir auch im Spitzensegment weitere Renditedekompressionen nicht ausschließen. Hier haben Verkäufer und Käufer noch nicht zusammengefunden.
Ausblick: Jahresabschluss über Vorjahresniveau
Wir erwarten ein transaktionsstarkes Schlussquartal in diesem Jahr. Ausgehend vom aktuellen Einzelhandelsimmobilien-Transaktionsvolumen und den laufenden Transaktionen, für die wir einen Vertragsabschluss im vierten Quartal erwarten, halten wir es für wahrscheinlich, dass zum Jahresende die Größenordnung von 5 bis 6 Milliarden Euro erreicht werden wird.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Starkes Wachstum durch Großtransaktionen im Wohninvestmentmarkt
In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden rund 7 Milliarden Euro in 238 Transaktionen im institutionellen Wohninvestmentsegment umgesetzt. Dies stellt eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar, in dem 5,9 Milliarden Euro in 253 Transaktionen investiert wurden. Besonders hervorzuheben ist das dritte Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 3 Milliarden Euro – dem höchsten seit dem ersten Quartal 2023, mit einem Plus von 83 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Großvolumige Transaktionen über 100 Millionen Euro trugen entscheidend zu diesem Ergebnis bei und machten 50 Prozent des gesamten Volumens aus. Gleichzeitig entfielen auf jede zweite Transaktion Volumen von unter 10 Millionen Euro. Die durchschnittliche Dealgröße lag somit bei rund 29,2 Millionen Euro.
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnsegment
Investitionsfokus auf A-Städte und Portfolios
Die Marktdynamik konzentriert sich weiterhin auf die sieben deutschen A-Städte, die einen Anteil von 53 Prozent am Gesamtvolumen aufweisen. Besonders Berlin (2,3 Milliarden Euro) und München (860 Millionen Euro) waren in den ersten neun Monaten die bevorzugten Standorte. Im dritten Quartal konnte sich München mit über 500 Millionen Euro an die Spitze setzen, gefolgt von Berlin (360 Millionen Euro) und Hamburg (73 Millionen Euro). Zu den marktprägenden Deals in München gehörten unter anderem der Verkauf von 320 Wohnungen im Welfengarten sowie die Veräußerung der Gmunder Höfe.
Darüber hinaus wurden im dritten Quartal sechs Großdeals über 100 Millionen Euro abgeschlossen, darunter das Vonovia Rhein-Main Portfolio für rund 300 Millionen Euro. Auch außerhalb der A-Städte, insbesondere in anderen Großstädten Deutschlands, zeigt sich eine starke Marktaktivität. Der größte Deal des Jahres bisher bleibt jedoch der Verkauf von 4.500 Wohnungen in Berlin durch die Vonovia SE an die Howoge mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro.
Stabile Renditen und positive Investorenstimmung
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt weiterhin hoch, wobei eigenkapitalstarke Käufergruppen, insbesondere Privat- und Family Offices, das Marktgeschehen dominieren. Diese Investoren fokussieren sich dabei vermehrt auf jüngere Bestandsobjekte. Dies ist vor allem auf das begrenzte Angebot an Neubauten zurückzuführen sowie auf die Risiken, die mit dem Erwerb energetisch unsanierter Gebäude verbunden sind. Angesichts der zukünftig massiv steigenden Energiepreise könnte dies für Eigentümer erhebliche Mehrkosten bedeuten.
Im Verlauf der ersten neun Monate des Jahres 2024 haben wir eine Stabilisierung der Renditen sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien festgestellt.
Junge Bestandsobjekte in den A-Städten erzielten durchschnittlich 3,70 Prozent Rendite, während sie an anderen Standorten bei 4,50 Prozent lagen. Im Bereich der Forward Deals liegt die Renditespanne in den A-Städten zwischen 4,10 und 4,50 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum gab es nur minimale Abweichungen, was darauf hindeutet, dass die Marktkorrektur im Wohninvestmentmarkt weitgehend abgeschlossen ist. Die positive Entwicklung wurde durch die zweite Zinssenkung der EZB im Jahr 2024 weiter gestützt. Im dritten Quartal hat sich die Stimmung erneut aufgehellt, was auf eine weitere Stabilisierung des Marktes und das wachsende Vertrauen der Investoren hindeutet.
Bruttoanfangsrendite für Bestandsobjekte
Mietdynamik setzt sich fort
Trotz einer leichten Stabilisierung des Angebots bleibt der Druck auf die Mietpreise weiterhin hoch. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestand- und Neubausegment in den A-Städten um etwa 6 Prozent, wobei die Zuwächse im ersten Halbjahr 2024 noch deutlicher ausfielen (+8,0 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023). Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten bereits bei über 16 Euro/m² (16,20 Euro/m²) und im Neubausegment bei über 21 Euro/m² (21,10 Euro/m²). Einige Städte zeigen dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichnete Frankfurt einen Anstieg von 9 Prozent, während Hamburg, Düsseldorf und Köln jeweils um 7 Prozent zulegten. Im Neubausegment sticht Hamburg mit einem Anstieg von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr hervor, während Stuttgart weiterhin leichte Mietrückgänge verzeichnet. Das höchste Mietniveau bleibt jedoch in München mit 24,50 Euro/m² zu beobachten, gefolgt von Berlin (21,65 Euro/m²) und Frankfurt (20,90 Euro/m²).
Mietwachstum in den A-Städten im Vergleich zum Vorjahr
Auch wenn die Ende Juni veröffentlichten Zahlen zur Einwohnerzahl in Deutschland aus dem Zensus 2022 eine um 1,6 Prozent niedrigere Bevölkerungszahl als bisher angenommen ausweisen, sind die langfristigen Nachfragetreiber weiterhin intakt.
Weitere Mietsteigerungen sind bei einbrechenden Neubauzahlen unausweichlich und machen Wohnimmobilien in Deutschland für langfristig orientierte Investoren attraktiv. Aufgrund der verbesserten Verfügbarkeit werden die Wachstumsraten jedoch niedriger ausfallen als zuletzt.
Ausblick: Steigende Marktaktivität bis Jahresende erwartet
Während die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern zunehmend optimistischer wird, zeigt sich auch auf der Investorenseite eine verstärkte Aktivität. Eigenkapitalstarke Investoren, insbesondere Fonds und Immobilien AGs sehen in der gegenwärtigen Marktlage Chancen und dürften ihre Transaktionsvolumina bis Jahresende ausbauen. In diesem Zusammenhang erwarten wir, dass das Transaktionsvolumen bis Ende 2024 auf 9 bis 10 Milliarden Euro ansteigen wird. Dabei wird das Jahresergebnis maßgeblich von der Entwicklung der Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie von Verkäufen aus Insolvenzen abhängen. Letztere dürften im letzten Quartal an Fahrt gewinnen.
Transaktionsvolumen von Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7 im zweiten Quartal deutlich verbessert
Im ersten Halbjahr 2024 wurden rund 980 Millionen Euro in Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 investiert, was einem Rückgang von rund 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anzahl der Transaktionen blieb mit 69 zu 72 allerdings weitestgehend stabil.
Transaktionsvolumen abseits der Top 7
Das geringere Transaktionsvolumen liegt vor allem an den in sämtlichen Risikoklassen gesunkenen Preisen. Die höheren Transaktionsvolumina im zweiten Quartal verglichen mit dem ersten Quartal kamen für uns nicht überraschend, haben uns viele Investoren zu Jahresanfang doch signalisiert, wieder aktiver einkaufen zu wollen. Die anvisierten Investitionen beginnen nun sich zu materialisieren und münden in einer entsprechend höheren Marktaktivität.
Des Weiteren fällt auf, dass es im bisherigen Jahresverlauf weniger Transaktionen im Core-Segment gab – der Anteil am Volumen lag nur bei knapp einem Fünftel. In den letzten fünf Jahren entfielen durchschnittlich knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens in diese Risikoklasse. Dafür haben wir etwas mehr opportunistische Investments beobachtet und Eigennutzer, die öfter als in der Vergangenheit Objekte erworben haben.
Erneute Preisanpassungen im ersten Halbjahr
Während die Bruttospitzenrenditen in den Top 7 sich weitgehend seitwärts bewegen, sind sie in den B & C-Städten weiter gestiegen. Im Schnitt lag die Spitzenrendite für erstklassige Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen in B-Städten Ende Juni 2024 bei rund 5,70 Prozent, was einem Anstieg von 50 Basispunkten gegenüber Ende 2023 entspricht. In C-Städten waren sehr gute Büro- und Geschäftshäuser im Schnitt für ungefähr das 15,5-fache oder rund 6,45 Prozent (+60 Basispunkte gegenüber Ende 2023) Spitzenrendite zu haben.
Angesichts der geringen Zahl an Transaktionen, vor allem von Premiumimmobilien, sind Aussagen zur Preisfindung nach wie vor schwierig. Wie erwartet, sind die Spitzenrenditen erneut gestiegen. Die durchschnittliche Spitzenrendite in den B-Städten liegt aktuell ungefähr auf dem Niveau der Spitzenrenditen der B-Lagen innerhalb der Top 7. Der Spread zwischen den Bruttospitzenrenditen in zentralen Lagen dort und den B-Städten ist wieder größer geworden und nähert sich dem historischen Durchschnitt an. Leichte Anpassungen nach oben im weiteren Jahresverlauf sind daher erwartbar.
Bruttospitzenrenditen in B-Städten
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 und in B&C-Städten (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Region
Ausblick: Weitere Belebung des Transaktionsgeschehens über den Sommer hinaus
Fast 50 Prozent des Transaktionsvolumens im aktuellen Jahr sind erst in den Monaten Mai und Juni erzielt worden, entsprechend war das zweite Quartal deutlich stärker als das Jahresauftaktquartal.
Die Zinssenkung der EZB war ein wichtiges Signal an den Markt und hat die Planbarkeit der Finanzierung seitens der Investoren verbessert. Dennoch ist das Zinsniveau nach wie vor hoch und belastet Immobilieninvestitionen im Allgemeinen. Dennoch registrieren wir derzeit wieder eine Zunahme an vorbereitenden Verkaufsaktivitäten, denn Eigentümer haben das neue Marktumfeld und Preisniveau weitestgehend akzeptiert und eruieren mögliche Verkäufe. Es bleibt die Herausforderung, für das entsprechende Produkte das passende Kapital zu finden. Investoren spüren nicht mehr den Anlagedruck wie zu Zeiten des zinsgetriebenen Superzyklus und agieren vorsichtiger und selektiver. Dennoch ist nach wie vor Kapital für Büro- und Geschäftshäuser in B & C–Städten selektiv vorhanden.