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Q2 2024
Investmentmarkt
Investmentmarkt tritt weiter auf der Stelle
Im ersten Halbjahr 2024 wurden in Deutschland Immobilien für 15,5 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 11,5 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 4,0 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab 10 Wohneinheiten. Damit wurde im Gewerbesegment eine Steigerung gegenüber dem Vorjahreshalbjahr von 22 Prozent erzielt.
Mit der Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe durch die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro steht das Einzelhandelssegment zur Jahresmitte mit 23 Prozent Marktanteil auf Platz 2 der umsatzstärksten Nutzungsarten, hinter Industrie- und Logistikimmobilien (28 Prozent) und vor Büroimmobilien (19 Prozent).
Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2024
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)
Überschaubare Zahl der Großabschlüsse in TOP 7 vor allem opportunitätsgetrieben
Im Fall von Berlin macht die Großtransaktion mehr als die Hälfte des dortigen Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr aus. Aber selbst in der Bundeshauptstadt hat sich wie in allen anderen TOP 7-Märkten das Transaktionsgeschehen nach Beendigung des zinsgetriebenen Superzyklus schon das zweite Jahr infolge deutlich unterhalb des langjährigen Mittels eingependelt. Vor diesem Hintergrund ist der meist positive Vorjahresvergleich zu relativieren, weil er von niedrigem Niveau aus kommt.
Großabschlüsse bleiben die Ausnahme, Büro-Landmarkdeals wie zu Zeiten der Zyklushochphase fehlen komplett. Auch die derzeit aktiven Käufergruppen stehen eher für opportunitätsgetriebenes Geschäft, das sich als Folge der massiven Änderungen des Zins- und Finanzierungsumfeldes seit Juli 2022, aber auch aufgrund von strukturellen Nachfrageumbrüchen vor allem im Bürobereich herausgebildet hat.
Privatinvestoren und Family Offices sind seit Jahresbeginn schon mehrfach bei Core-Investments im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich aktiv geworden. Insgesamt hat sich diese Käufergruppe mit gut 16 Prozent Marktanteil auf Platz 2 hinter Asset- und Fondsmanagern (28 Prozent) geschoben und ist damit an Offenen Immobilien- und Spezialfonds (12 Prozent), einer der Top-Käufergruppen der Niedrigzinsphase, vorbeigezogen. Ein Transaktionsbeispiel aus dem zweiten Quartal ist der Erwerb des Entwicklungsgrundstücks Opernplatz 2 in Frankfurter Top-Lage für rund 100 Millionen Euro, das aus einer Signa-Insolvenz stammt. Auch das bereits im Bau befindliche Büro- und Geschäftshaus An der Hauptwache 1 ist ein Notverkauf aus der Signa-Insolvenz und wurde von der Frankfurter Sparkasse für circa 80 Millionen Euro zum Eigennutz erworben. Die gefallenen Einstiegspreise und der begrenzte Bieterkreis sind ein häufiges, der aktuellen Marktsituation geschuldetes, Ankaufsargument. Zudem wurde in den letzten Monaten die öffentliche Hand häufig als Käufer standortprägender Immobilien registriert, um imageschädigende Bauruinen zu verhindern und gleichzeitig attraktivitätssteigernde Nutzungsangebote zu schaffen. Der Ankauf des Warenhauses am Wehrhahn 1 in Düsseldorfs 1a-Geschäftslage erfolgte mit dem Ziel, das neue Opernhaus an dieser Stelle zu errichten. Eine der deutschlandweit größten Transaktionen ist der Erwerb des Nordgeländes der Koelnmesse samt gemischt genutzten Nebengebäuden durch die Stadt Köln für 385 Millionen Euro.
Verkauf aus Insolvenzen auf 21 Prozent gestiegen
Insgesamt ist der Anteil von Insolvenzverkäufen am gesamten Transaktionsvolumen binnen drei Monaten von 12 auf 21 Prozent gestiegen. Weitere großvolumige Projekte beziehungsweise Landmark-Gebäude werden diesen Anteil voraussichtlich im Jahresverlauf weiter wachsen lassen. Neben dem Marktvolumen, das wegen massiver Abwertungen fernab alter Größenordnungen anzusiedeln ist, geht von solchen Verkäufen vor allem eine Signalwirkung für die Belebung des Transaktionsgeschehens in den TOP 7 aus.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Der Markt befindet sich gerade in einem Übergang zurück zu einer ‚neuen Normalität‘. Der Abschluss von gleich mehreren Großdeals über 100 Millionen Euro aufwärts pro Quartal war eine typische Erscheinung des Niedrigzinsumfeldes und der daraus resultierenden Liquiditätsschwemme.
Rückkehr zu kleinen Losgrößen als „neue Normalität“
Eine Auswertung von Büro-Single-Deals seit 2013 zeigt, dass in einem Zeitraum von 2018 bis 2021 rund 10 Prozent der Transaktionen mit Objekten größer als 120 Millionen Euro getätigt wurden. Seit Anfang 2023 ist dieser Anteil auf rund 1 Prozent gesunken. Der Median ist seit dem Höhepunkt 2021 von 27 Millionen Euro auf zuletzt noch 14 Millionen Euro gesunken. Dies entspricht dem Niveau von 2014.
Renditen im Spitzenbereich weitestgehend stabil
Gegenüber dem Vorquartal wurden kaum mehr Anpassungen bei den Spitzenrenditen in den TOP 7 registriert. Die Renditen liegen weiter eng beieinander, insbesondere im Bürosegment mit Werten zwischen 4,50 und 5,00 Prozent. Schleppende Verkäufe in dezentralen und peripheren Lagen sowie zunehmender Verkaufsdruck bei nicht marktkonformen Objekten führen dort allerdings zu weiteren Renditeanstiegen. Die Spreizung zwischen Lagen und Risikoklassen nimmt weiter zu.
Bruttospitzenrendite Büro in den Top 7
Ausblick: Investmentmarkt wird Transaktionsvolumen zum Jahresende langsam steigern
Die Zinswende hat eine wichtige Signalwirkung für das künftige Marktgeschehen. Eine bessere Planbarkeit des Zinspfades hilft, die Unsicherheit im Finanzierungsumfeld zu reduzieren, wenngleich die Zahl und die Höhe der erwarteten Zinsschritte gegenüber dem Jahresanfang schon deutlich reduziert wurde. Vorbereitende Verkaufsaktivitäten nehmen spürbar zu, auch wenn verlängerte Kaufprozesse und weiterhin hohe Finanzierungskosten für dieses Jahr nur eine allmähliche Steigerung des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahr erwarten lassen.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q2 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 11.477 | 1.809 | 550 | 551 | 490 | 487 | 1.549 | 162 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2023 | 9.421 | 1.416 | 500 | 303 | 438 | 226 | 607 | 356 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | 22% | 28% | 10% | 82% | 12% | 115% | 155% | -54% |
| Größte Investorengruppe | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 28% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 73% | Projektentwickler/ Bauträger 44% | Private Investoren/ Family Offices 27% | Projektentwickler/ Bauträger 21% | Öffentliche Hand 79% | Private Investoren/ Family Offices 58% | Private Investoren/ Family Offices 63% |
| Größte Verkäufergruppe | Immobilien AGs 19% | Immobilien AGs 59% | Projektentwickler/ Bauträger 49% | Immobilien AGs 41% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 22% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 79% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 58% | Projektentwickler/ Bauträger 60% |
| Wichtigste Immobilienart | Industrie & Logistik 28% | Einzelhandel 58% | Grundstück (Gewerbe) 532% | Büro 54% | Büro 48% | Mischnutzung 79% | Mischnutzung 62% | Mischnutzung 61% |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 5,00% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Stand: Q2 2024
Positives Ergebnis auf dem deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt schloss die erste Jahreshälfte mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,2 Milliarden Euro ab. Im Vergleich zum unterdurchschnittlichen Vorjahresergebnis wurden rund 63 Prozent mehr in Industrie- und Logistikimmobilien investiert. Dies ist insgesamt ein positives Ergebnis und bestätigt die Belebung des Marktes. Im langjährigen Vergleich liegt das Ergebnis damit im Zehnjahresdurchschnitt. Dank eines starken ersten Quartals ist der Bereich Logistik mit 28 Prozent Marktanteil weiterhin der umsatzstärkste Nutzungstyp innerhalb des gewerblichen Immobilienmarktes.
Die lang erwartete Zinssenkung war bereits eingepreist und hat keine direkten Auswirkungen auf die Märkte, außer, dass die erwartete Trendumkehr zumindest bestätigt wurde. Abseits der abgeschlossenen Transaktionen beobachten wir auch allgemein eine stärkere Dynamik am Markt. Der Bedarf an Beratungen auf der Käuferseite hat zugenommen und die angefragten Kaufpreiseinschätzungen für Eigentümer ziehen an.
Transaktionsvolumen I&L
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
2024 Prognose
Core-Plus-Transaktionen und internationale Investoren prägen das Transaktionsgeschehen
Das zweite Quartal fiel im Vergleich zu den ersten drei Monaten des Jahres schwächer aus. Dies lag vor allem am Mangel an Portfoliotransaktionen. Erwähnenswert ist hier der jüngste Portfoliokauf von P3, die 12 Logistikimmobilien der VIB Vermögen AG erworben haben. Vor allem internationale Investoren zeigten sich seit Jahresbeginn aktiv. Während die zweite Jahreshälfte 2023 von nationalen Geldern geprägt war, entfiel zum Ende der ersten Jahreshälfte der Anteil internationaler Investoren auf solide 56 Prozent. Insgesamt fand die Mehrheit der Investitionen im Core-Plus-Bereich statt, die für rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren.
Das erste Halbjahr war geprägt von einem deutlichen Rückgang der Core-Transaktionen, während das Transaktionsvolumen im Core-Plus-Bereich nahezu identisch zum zweiten Halbjahr des letzten Jahres blieb. Die Käuferambitionen im Value-Add-Bereich wurden durch einen Mangel an passenden Investmentprodukten gebremst, die Anzahl der Kaufangebote jedoch zeigt, dass dieses Segment besonders aktiv ist.
Zu den marktprägendsten Transaktionen im zweiten Quartal gehörte der Verkauf des Amazon-Objekts in Helmstedt, das von Ampega Asset Management für Talanx für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag gekauft wurde. Mit dem Ankauf des Fiege Mega Centers in Burgwedel durch Mirastar/KKR für einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag wurde eine weitere marktprägende Transaktion außerhalb der TOP-8-Logistikregionen beobachtet. Insgesamt entfielen auf die TOP-8-Standorte rund 35 Prozent des Transaktionsvolumens.
Stabile Renditen
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern lag auch Ende des zweiten Quartals bei 4,75 Prozent.
Wir beobachten weiterhin, dass für erstklassige Objekte konstante Faktoren zwischen 20- und 22-fach erzielt werden können, wobei die Tiefe des Marktes hier begrenzt ist. Aufgrund des dynamischen Core-Plus-Marktes rechnen wir bis Ende des Jahres mit einem Transaktionsvolumen von 7 Milliarden Euro.
Bruttospitzenrendite I&L
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Einzelhandelsimmobilien bleiben gefragter als Büros
Im ersten Halbjahr 2024 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 2,6 Milliarden Euro gehandelt. Nach einem sehr ruhigen Jahresstart hat vor allem die Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe durch die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro das Ergebnis maßgeblich beeinflusst. Auf diese Transaktion entfallen 38 Prozent des Halbjahresvolumens. Das Einzelhandelssegment ist damit erneut hinter Industrie- und Logistikimmobilien die zweitstärkste gewerbliche Nutzungsart nach Umsätzen mit einem Marktanteil von 23 Prozent.
Transaktionsvolumen im Einzelhandel
Abgesehen von dem Großdeal bleibt das große Bild unverändert. Wie auch am Gesamtmarkt bilden kleinvolumige Einzeldeals sowie kleinteilige Portfolios das Rückgrat des Transaktionsgeschehens. Rund 90 Prozent aller Abschlüsse bei Einzelhandelsimmobilien fallen in die Größenordnung unter 50 Millionen Euro. Rund 26 Prozent entfielen auf Paketverkäufe.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp 2023 (Anteil in %)
Übernahmekarussell von Warenhäusern dreht sich weiter
Highstreet-Immobilien haben insbesondere wegen der KaDeWe-Transaktion aktuell mit 61 Prozent den größten Marktanteil. Warenhäuser sind wegen ihrer Lagegunst, aber auch darüber hinaus immer wieder Gegenstand von Anteilskäufen oder Transaktionen, wie die aktuelle Komplettübernahme von sieben Galeria-Immobilien durch RFR zeigt. Auch Städte treten vermehrt als Käufer auf, um imageschädigende Bauruinen und Leerstände in bester Innenstadtlage zu verhindern und gleichzeitig attraktivitätssteigernde Nutzungsangebote zu schaffen. Der Ankauf des Warenhauses am Wehrhahn 1 in Düsseldorfs 1a-Geschäftslage erfolgte mit dem Ziel, das neue Opernhaus an dieser Stelle zu errichten. Da es sich im Wesen um einen Grundstücksdeal handelt, fällt er aus der Transaktionsstatistik für Einzelhandelsobjekte heraus.
Der Handel mit Warenhäusern und Geschäftshäusern in besten Innenstadtlage ist seit Jahresbeginn auch deshalb stark angestiegen, weil sie größtenteils aus der Insolvenzmasse großer Immobilienplayer wie der Signa oder Centrum stammen. Der Anteil von Notverkäufen am Transaktionsvolumen ist allein in den letzten drei Monaten im Einzelhandelssegment von 22 Prozent auf über die Hälfte gestiegen.
Fachmarktsegment weiter im Fokus der Anleger
Das Fachmarktsegment folgt mit 35 Prozent auf Platz 2 der umsatzstärksten Betriebstypen, wovon 75 Prozent einen Lebensmittelanker besitzen. Auf Fachmärkten und Fachmarktzentren liegt weiterhin eines der Hauptaugenmerke des derzeitigen Anlegerinteresses. In den zurückliegenden sechs Monaten konnten sie 64 Prozent aller registrierten Transaktionen auf sich vereinen. Knapp zwei Drittel davon sind Nahversorgerimmobilien. Darunter befindet sich unter anderem die Sale-and-Lease-Back-Transaktion des Chase-Portfolios mit zehn Edeka-Supermärkten, die für rund 61 Millionen mit dem Greenman-Open-Fonds geschlossen wurde.
Eigennutzer und Privatinvestoren häufigste Kapitalgeber
Privatinvestoren und Eigennutzer spielen derzeit als Käufergruppe neben Vermögensverwaltern die größte Rolle. So waren Family Offices und Privatanleger bei einem Viertel, Asset- und Fondsmanager bei rund 19 Prozent und Eigennutzer bei gut 14 Prozent aller Abschlüsse involviert. Diese eigenkapitalstarken Anlegergruppen sind entschlossen, die günstigen Einstiegsopportunitäten und den geringen Bieterwettbewerb für sich zu nutzen. Dabei ist deren Bereitschaft, dem Verkäufer bei den Preisverhandlungen entgegenzukommen, derzeit höher als sonst am Markt zu beobachten. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um Core-Produkte handelt. Markttypische Renditen lassen sich daher für den Highstreet-Bereich nicht belastbar herleiten, dasselbe gilt für die oben erwähnten Insolvenzverkäufe.
Bei den Fachmarktrenditen besteht seit Jahresbeginn wieder mehr Evidenz, insbesondere im lebensmittelgeankerten Segment. Aktuell liegen Spitzenrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren unverändert bei 5,40 Prozent (brutto). Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren um die 5,70 Prozent. Ausgehend von diesen Spitzenwerten steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil.
Bruttoanfangsrendite für Lebensmittelfachmärkte
Der Investmentmarkt für Lebensmittelfachmärkte entwickelt sich weiter positiv und erfreut sich stetiger Kapitalzuflüsse, sowohl im Core- als auch im Value-Add Segment. Hier sind bereits jetzt Bieterwettbewerbssituationen zu beobachten, die leichte Renditekompressionen erwarten lassen.
Ausblick: Weitere Marktbelebung im Lebensmittelfachmarktsegment erwartet
Aktuell prüfen einige Bestandshalter den Verkauf großvolumiger innerstädtischer Shoppingcenter und Hybrid-Malls, die im 2. Halbjahr dieses Jahres sowie im Jahr 2025 das Angebot im Einzelhandelssegment vom Volumen her stark dominieren könnten. Zudem beobachten wir derzeit lebhafte Marktsondierungen, sowohl auf Verkäufer- wie auch Käuferseite, so dass wir von einer weiteren Marktbelebung in den nächsten Monaten ausgehen.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Insgesamt verhaltenes erstes Halbjahr 2024 am Wohninvestmentmarkt
Das erste Halbjahr 2024 im institutionellen Wohninvestmentsegment zeigte sich mit einem Transaktionsvolumen von 4,0 Milliarden Euro insgesamt verhalten. Das Transaktionsvolumen lag rund 7 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraumes (4,3 Milliarden Euro). Nach einem schwachen ersten Quartal war im zweiten Quartal erfreulicherweise eine Belebung der Marktaktivität zu beobachten. So lag das Ergebnis des zweiten Quartals mit 2,6 Milliarden Euro um fast 80 Prozent über dem des Jahresauftaktquartals. Das verbesserte Ergebnis des zweiten Quartals lässt sich darauf zurückführen, dass wieder großvolumige Portfoliotransaktionstätigkeit zu beobachten war, die zu Jahresbeginn noch gänzlich fehlte. Mit 1,4 Milliarden. Euro entfielen im ersten Halbjahr dennoch nur noch rund 43 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen (Vorjahreszeitraum 67 Prozent). Die Belebung zeigt sich auch in der Anzahl der registrierten Transaktionen, die im ersten Halbjahr bei 163 lag, von denen 91 auf das zweite Quartal entfielen.
65 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf die A-Städte mit einer Konzentration auf Berlin (rund 1,9 Milliarden Euro). Marktprägend war insbesondere der Verkauf von 4.500 Wohnungen durch die VONOVIA SE an die Berliner Howoge mit einem Volumen von rund 700 Millionen Euro sowie der Verkauf des Best of Berlin Portfolios durch die TREI Real Estate an die MEAG, ebenso in Berlin. Letztgenannter Verkauf, war zugleich der zweite größere Forward Deal im ersten Halbjahr, nachdem im Vorjahr nahezu keine Transaktionstätigkeit in diesem Segment zu sehen war.
Transaktionsvolumen im institutionellen Wohnsegment
Die Spitzenrenditen von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten haben sich im ersten Halbjahr bestätigt und stellen das neue Renditeniveau nach der Preiskorrektur dar. Einhergehend mit der ersten Zinssenkung durch die EZB hat sich im Verlauf des ersten Halbjahres das Stimmungsbild etwas aufgehellt.
Bruttospitzenrendite für Bestand in A-Städten
Trend zu höherer Nachfrage nach Projekten und Forward Deals setzt sich fort
Produktseitig richtet sich die Nachfrage weiterhin stark auf Bestandsobjekte aus, insbesondere mit dem Fokus auf jungen Bestand, der in den letzten 10 bis 20 Jahren errichtet wurde. Die Rendite im Segment Forward Deals liegt zur Jahresmitte stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4,00 Prozent an anderen Standorten.
Das Segment Mikrowohnen verzeichnet eine hohe Nachfrage auf Investorenseite, zeigte sich im bisherigen Jahresverlauf jedoch hinsichtlich konkreter Transaktionen verhalten und die Unklarheiten bezüglich möglicher Regulierung im Segment des möblierten Wohnens bremste konkrete Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf aus. Zur Jahresmitte wurde im Segment Mikrowohnen ein Transaktionsvolumen von rund 200 Millionen Euro registriert. Nachdem sich im ersten Quartal bereits ein leichter Anstieg der Spitzenrendite zeigte, stieg diese zur Jahresmitte nochmals leicht um 20 Basispunkte auf aktuell 4,50 Prozent in den A-Städten.
Hohe Mietdynamik hält im bisherigen Jahresverlauf 2024 an
Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2024 ungebremst fortgesetzt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestands- sowie Neubausegment im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 8 Prozent. So liegt die Durchschnittsmiete bei der Neuvermietung im Mittel der A-Städte zur Jahresmitte 2024 bei 15,80 Euro/m², im Neubausegment bei 20,90 Euro/m², wobei sich hier zwischen den einzelnen Städten ein differenziertes Bild ergibt und nicht alle Städte ein Mietwachstum aufweisen – so war in den letzten 12 Monaten in Düsseldorf und Stuttgart sogar ein leichter Rückgang der Mieten im Neubausegment zu beobachten. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus – die seit Jahresbeginn weiter stetig gesunkenen Genehmigungszahlen bestätigen diesen Trend jüngst – bleibt der Druck auf die Mieten weiter hoch. Nachdem in den Vorjahren über mehrere Quartale ein stetiger Rückgang der zur Vermietung angebotenen Wohnungen zu beobachten war, hat sich das Angebotsvolumen im ersten Halbjahr insgesamt wieder leicht erhöht und somit die Verfügbarkeit nach langer Zeit wieder etwas verbessert. Dennoch erwarten wir auch für den weiteren Jahresverlauf 2024 steigende Mieten in allen Segmenten.
Mietwachstum in den A-Städten
Ausblick: Solides Gesamtjahresergebnis 2024 erwartet – Mieten steigen mit niedrigerer Dynamik
Auch wenn die Ende Juni veröffentlichten Zahlen zur Einwohnerzahl in Deutschland aus dem Zensus 2022 eine um 1,6 Prozent niedrigere Bevölkerungszahl als bisher angenommen ausweist und die Bevölkerung damit langsamer wächst als angenommen, sind die langfristigen Nachfragetreiber, die in steigender Nachfrage nach Wohnraum resultieren, weiterhin intakt. Weitere Mietsteigerungen sind bei zudem einbrechenden Neubauzahlen unausweichlich und machen Wohnimmobilien in Deutschland für langfristig orientierte Investoren attraktiv. Wir erwarten daher für 2024 ein deutliches Mietwachstum in den A-Städten, wenngleich dieses, aufgrund der verbesserten Verfügbarkeit niedrigere Wachstumsraten auswiesen wird, als wir diese zuletzt mit rund 8 Prozent gesehen haben.
Die Investorennachfrage nach Anlageprodukt in allen Segmenten des Wohnbereichs sollte weiter steigen und die Stimmung der Akteure und die Bereitschaft, in Wohnen zu investieren, ist grundsätzlich groß. Durch die Zinssenkung der EZB und weitere erwartete Zinsschritte erwarten wir eine Verbesserung der Finanzierungskonditionen und leicht sinkende Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr, was zu einer höheren Investmenttätigkeit im Jahresverlauf beitragen sollte. Junge und ESG-konforme Bestandsobjekte werden dabei weiter im Fokus der Investoren stehen, ebenso größere Portfolios. Die ersten größeren Transaktionen im Segment Neubau und Forward Deals sind Indikatoren für eine auch in diesem Segment steigende Nachfrage. Von institutionellem Kapital mit Schwerpunkt Private Equity sowie eigenkapitalstarken Akteuren wie Family Offices werden im Jahresverlauf Nachfrageimpulse auf Käuferseite ausgehen, während auf Verkäuferseite insbesondere große Bestandshalter, Projektentwickler und Distressed Sellers aufgrund von Liquiditätsdruck im Jahresverlauf aktiver sein werden und Produkt in den Markt bringen werden.
Das Gesamtjahresergebnis wird weiterhin insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie auch Verkäufe aus Insolvenzen im Jahresverlauf entwickeln. Insbesondere bei Letzteren erwarten wir eine höhere Aktivität in der zweiten Jahreshälfte.
Die Segmente Neubau, Projekte und Forward Deals zeigten mit den Verkäufen des Projekts Greenpark an Greystar im ersten Quartal und dem Best of Berlin Portfolio an die MEAG im zweiten Quartal wieder positivere Vorzeichen – dies dürfte den Gesamtmarkt, wenn sich Folgeaktivitäten in dem Segment zeigen, stützen. Trotz der insgesamt verhaltenen ersten Jahreshälfte halten wir in einem verbesserten Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis im Bereich von 10 Milliarden Euro für möglich.
Transaktionsvolumen von Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7 im zweiten Quartal deutlich verbessert
Im ersten Halbjahr 2024 wurden rund 980 Millionen Euro in Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 investiert, was einem Rückgang von rund 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anzahl der Transaktionen blieb mit 69 zu 72 allerdings weitestgehend stabil.
Transaktionsvolumen abseits der Top 7
Das geringere Transaktionsvolumen liegt vor allem an den in sämtlichen Risikoklassen gesunkenen Preisen. Die höheren Transaktionsvolumina im zweiten Quartal verglichen mit dem ersten Quartal kamen für uns nicht überraschend, haben uns viele Investoren zu Jahresanfang doch signalisiert, wieder aktiver einkaufen zu wollen. Die anvisierten Investitionen beginnen nun sich zu materialisieren und münden in einer entsprechend höheren Marktaktivität.
Des Weiteren fällt auf, dass es im bisherigen Jahresverlauf weniger Transaktionen im Core-Segment gab – der Anteil am Volumen lag nur bei knapp einem Fünftel. In den letzten fünf Jahren entfielen durchschnittlich knapp ein Drittel des Transaktionsvolumens in diese Risikoklasse. Dafür haben wir etwas mehr opportunistische Investments beobachtet und Eigennutzer, die öfter als in der Vergangenheit Objekte erworben haben.
Erneute Preisanpassungen im ersten Halbjahr
Während die Bruttospitzenrenditen in den Top 7 sich weitgehend seitwärts bewegen, sind sie in den B & C-Städten weiter gestiegen. Im Schnitt lag die Spitzenrendite für erstklassige Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen in B-Städten Ende Juni 2024 bei rund 5,70 Prozent, was einem Anstieg von 50 Basispunkten gegenüber Ende 2023 entspricht. In C-Städten waren sehr gute Büro- und Geschäftshäuser im Schnitt für ungefähr das 15,5-fache oder rund 6,45 Prozent (+60 Basispunkte gegenüber Ende 2023) Spitzenrendite zu haben.
Angesichts der geringen Zahl an Transaktionen, vor allem von Premiumimmobilien, sind Aussagen zur Preisfindung nach wie vor schwierig. Wie erwartet, sind die Spitzenrenditen erneut gestiegen. Die durchschnittliche Spitzenrendite in den B-Städten liegt aktuell ungefähr auf dem Niveau der Spitzenrenditen der B-Lagen innerhalb der Top 7. Der Spread zwischen den Bruttospitzenrenditen in zentralen Lagen dort und den B-Städten ist wieder größer geworden und nähert sich dem historischen Durchschnitt an. Leichte Anpassungen nach oben im weiteren Jahresverlauf sind daher erwartbar.
Bruttospitzenrenditen in B-Städten
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 und in B&C-Städten (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Region
Ausblick: Weitere Belebung des Transaktionsgeschehens über den Sommer hinaus
Fast 50 Prozent des Transaktionsvolumens im aktuellen Jahr sind erst in den Monaten Mai und Juni erzielt worden, entsprechend war das zweite Quartal deutlich stärker als das Jahresauftaktquartal.
Die Zinssenkung der EZB war ein wichtiges Signal an den Markt und hat die Planbarkeit der Finanzierung seitens der Investoren verbessert. Dennoch ist das Zinsniveau nach wie vor hoch und belastet Immobilieninvestitionen im Allgemeinen. Dennoch registrieren wir derzeit wieder eine Zunahme an vorbereitenden Verkaufsaktivitäten, denn Eigentümer haben das neue Marktumfeld und Preisniveau weitestgehend akzeptiert und eruieren mögliche Verkäufe. Es bleibt die Herausforderung, für das entsprechende Produkte das passende Kapital zu finden. Investoren spüren nicht mehr den Anlagedruck wie zu Zeiten des zinsgetriebenen Superzyklus und agieren vorsichtiger und selektiver. Dennoch ist nach wie vor Kapital für Büro- und Geschäftshäuser in B & C–Städten selektiv vorhanden.