City Survey

Q4 2023

Kapitel 4Investmentmarkt

4.1Schwaches Investmentjahr 2023 mit leichter Marktbelebung in der zweiten Jahreshälfte

In Deutschland wurden 2023 Immobilien für 32,9 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 8,8 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment (ab 50 Wohneinheiten) und 24,1 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien. Letztere verzeichneten im Jahresabschlussquartal, das im langjährigen Trend traditionell das umsatzstärkste ist, beim Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 11 Prozent. Volumenmäßig betrachtet liegt das vierte Quartal mit 6,4 Milliarden Euro vor den beiden sehr ruhigen ersten Quartalen 2023. Bei der Anzahl der Abschlüsse wurde mit 269 sogar der höchste Quartalswert des Jahres erreicht, was insgesamt auf eine anziehende Marktaktivität von niedrigem Niveau hindeutet.

Im langjährigen Vergleich fällt das Gesamtjahresergebnis auf den Stand von 2011 zurück, liegt damit aber noch über dem Tiefpunkt der Finanzkrisenjahre 2008 bis 2010 von zum Teil deutlich unter 20 Milliarden Euro. Gegenüber dem Durchschnitt des zinsgetriebenen Superzyklus von 2013 bis 2022 hat sich das Transaktionsvolumen mit minus 52 Prozent mehr als halbiert. 

24,1
Mrd. EUR
Transaktionsvolumen Gewerbe (-52% zum langfristigen Durchschnitt)

Im abgeschlossenen Jahr sind die Bremsspuren der Zinswende aus 2022 mit Zeitverzögerung am Markt angekommen. Die Überzeugung der Investoren, dass der Höhepunkt im Zinserhöhungszyklus erreicht sein dürfte und sich das Finanzierungsumfeld gegenüber dem Vorjahr wieder verbessert hat, wird sich erst in den kommenden Monaten auswirken. 

Der makroökonomische Ausblick hat sich zum Jahresende erneut eingetrübt. Neben schwachen weltwirtschaftlichen Impulsen, den Kriegen in der Ukraine und in Gaza belasten strukturelle Defizite und die seit dem Novemberurteil des Bundesverfassungsgerichts unsichere Haushaltslage das Wirtschafts- und Konsumklima hierzulande. Eine zumindest moderate Konjunkturerholung wird erst in der zweiten Jahreshälfte 2024 erwartet.

Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)

Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)

Geringes Transaktionsgeschehen im Bürosegment bremst Markterholung

Im Bürosegment, der bedeutendsten und historisch liquidesten Nutzungsart, kommt mit der Verstetigung des hybriden Arbeitens ein weiterer Belastungsfaktor zum Tragen. 

Obsoleszenzrisiken, die durch steigende Standort- und Qualitätsanforderungen neuer Arbeitswelten, aber auch durch zunehmende ESG-Vorgaben hervorgerufen werden, betreffen unseren Analysen zufolge bis zu 69 Prozent des Büroflächenbestandes in den TOP 7.

Solche Veralterungen lösen hohe Capex aus und fließen neben den weiterhin hohen Fremdfinanzierungskosten in die Kaufpreiskalkulationen potenzieller Käufer ein. Dem gegenüber stehen Bestandshalter, die in der langen Boomphase unter dem Einfluss von geringen Finanzierungskosten und hohem Liquiditätsdruck vor allem großvolumige Landmarkobjekte zu Höchstpreisen gekauft haben. Für erstklassiges Produkt gibt es von Seiten eigenkapitalstarker Investoren, insbesondere von Family Offices, weiter hohes Interesse. Es werden zwar nicht mehr die Preise bezahlt wie noch vor 24 Monaten, jedoch werden vereinzelt die aktuellen Spitzenrenditen übertroffen.

Landmarkdeals, die in den Vorjahren vor allem das Transaktionsgeschehen in den sieben Bürozentren prägten, blieben 2023 nahezu komplett aus. Der Anteil der Investmentzentren am gesamtdeutschen Investmentvolumen schrumpfte drastisch auf rund ein Drittel und betrug 7,9 Milliarden Euro. Das letzte Mal, als das Transaktionsvolumen der Top 7 unter die 10 Milliarden Euro Marke sank, befanden wir uns auf dem Höhepunkt der Finanzkrise. Insgesamt wurden 2023 gerade einmal sieben Bürotransaktionen in der Größenordnung von über 100 Millionen Euro abgeschlossen. Der höchste Preis von 157 Millionen Euro wurde beim Verkauf des ehemaligen Unilever Hauses in Hamburg erzielt. Diese Transaktion belegt unter allen Einzelabschlüssen, an deren Spitze der Anteilsverkauf des Berliner Luxuswarenhaus KaDeWe Berlin im oberen dreistelligen Millionen Eurobereich aus dem ersten Quartal steht, gerade einmal Platz 8. 

Der Bürosektor brach, bedingt durch die Skepsis zahlreicher Investoren in Bezug auf die zukünftige Nutzernachfrage und damit die Sicherheit von Cashflows, gegenüber dem zehnjährigen Durchschnittswert um rund 82 Prozent ein und verlor seine jahrelang dominierende Position als umsatzstärkste Nutzungsart. Am Jahresende belegte er mit einem Marktanteil von 20 Prozent Platz 3. Auf Platz 2 sind mit 23 Prozent Einzelhandelsimmobilien zu finden, die mit dem Verkauf des 188 Nahversorgungsimmobilien umfassenden Bestandsportfolios von x+bricks an den kanadischen Assetmanager Slate für rund eine Milliarde Euro die größte Transaktion des Jahres verbuchten. An die Spitze aller Segmente setzten sich erstmals Industrie- und Logistikimmobilien mit 28 Prozent. Dank zahlreicher Portfoliotransaktionen in der zweiten Jahreshälfte konnte die Nutzungsart beim Transaktionsvolumen an ihren langjährigen Mittelwert anknüpfen.

Renditeanpassungen im Logistikbereich nahezu abgeschlossen

Hohe Mietsteigerungspotenziale aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Relevanz von Logistikimmobilien bei knappem Angebot beflügeln die Attraktivität des Segments und sorgen für eine anhaltend hohe Investitionsbereitschaft auf der Käuferseite. Die Renditedekompression bei der Spitzenrendite für Logistikimmobilien, die derzeit bei 4,70 Prozent liegt, ist mit 20 Basispunkten in den vergangenen drei Monaten etwas niedriger ausgefallen als in anderen Segmenten. Spitzenrenditen für erstklassige Büros bewegen sich in den Top 7-Märkten nach einem Anstieg von 20 bis 30 Basispunkten in einer Spanne von 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Auch wenn ein Großteil der Korrekturen bereits vollzogen sein dürfte, rechnen wir unter Zugrundelegen mittlerer Risikoaufschläge zu zehnjährigen Bundesanleihen noch bis in die zweite Jahreshälfte 2024 mit einem Renditeanstieg auf rund 5,25 Prozent im Schnitt der Top 7.

4,5-5,0
Prozent
Büro-Bruttospitzenrendite in den Top 7

Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)

Ausblick: Transaktionsvolumen 2024 leicht über 30 Milliarden Euro realistisch

Auch 2024 bleibt trotz voraussichtlich geringem Wirtschaftswachstum und erhöhter Planbarkeit des Finanzierungsumfeldes herausfordernd. Die Insolvenzwelle dürfte noch nicht abgeschlossen sein.

Die weiterhin hohen Finanzierungskosten führen nach unseren Berechnungen bei Anschlussfinanzierungen in diesem Jahr zu einer Fremdfinanzierungslücke von circa 5 Milliarden Euro, die dem Transaktionsmarkt nicht zur Verfügung stehen.

In beiden Fällen sorgt der erhöhte Kapitalbeschaffungsbedarf aber auch für zunehmenden Verkaufsdruck und damit mehr Transaktionsgeschehen. Allein die 2023 bekanntgewordenen Insolvenzfälle von Projektentwicklern verfügen über ein Projektvolumen im gewerblichen Bereich von mehr als 5 Milliarden Euro in den Top 7. Portfoliobereinigungen werden ebenfalls an Bedeutung zunehmen. Vor diesem Hintergrund halten wir für das Gesamtjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 30 Milliarden Euro für erzielbar.

Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt

Deutsche
Investmentzentren
im Vergleich
DeutschlandBerlinDüsseldorfFrankfurtHamburgKölnMünchenStuttgart
Transaktionsvolumen
Gewerbe in Mio. € 2023
24.0543.1536105801.2616251.235449
Transaktionsvolumen
Gewerbe in Mio. € 2022
51.6018.8362.6004.2174.0281.0904.1641.014
Veränderung im Vgl.
zum Vorjahr
-54 %-64 %-77 %-86 %-69 %-43 %-70 %-56 %
Größte
Investorengruppe
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
23 %
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
36 %
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
30 %
Offene
Immobilien-
fonds / Spezial
-fonds
21 %
Öffentliche
Hand
39 %
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
26 %
Corporates/
Eigennutzer
29 %
Versicherungen
33 %
Größte
Verkäufergruppe
Projektent-wickler/
Bauträger
23 %
Projektent-wickler/
Bauträger
39 %
Corporates/
Eigennutzer
47 %
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
26 %
Vermögens-
verwalter (Asset-/
Fonds-
manager)
34 %
Projektentwickler/
Bauträger
25 %
Private Investoren/
Family Offices
24 %
Private Investoren/
Family Offices
34 %
Wichtigste
Immobilienart
Industrie & Logistik
28 %
Einzelhandel
42 %
I&L
27 %
Büro
35 %
Büro
56 %
Büro
45 %
Büro
37 %
Mischnut-
zung
40 %
Spitzenrendite
Büro
4,90 %5,00 %4,95 %4,80 %5,00 %4,50 %4,80 %
Spitzenrendite
Einzelhandel
4,90 %5,00 %4,85 %4,70 %5,00 %4,50 %4,80 %
Spitzenrendite Logistik4,70 %

Stand: Q4 2023

4.2Logistikimmobilien dank zahlreicher Portfolioverkäufe im zweiten Halbjahr begehrtestes Segment des Jahres

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt beendete das Jahr 2023 trotz des schwierigen Marktumfelds mit einem soliden Transaktionsvolumen von insgesamt rund 6,7 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr wurde das Jahresergebnis um 28 Prozent verfehlt. Im langjährigen Vergleich lag das Transaktionsvolumen von 2024 auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts (6,3 Milliarden Euro). Das Transaktionsgeschehen wurde im ersten Halbjahr maßgeblich von der Zinsentwicklung und den Finanzierungskosten beeinflusst. Das Ende der Zinsrally wurde erst im Herbst 2023 eingeläutet. 

6,7
Mrd. EUR
Transaktionsvolumen I&L

Erst ab dem dritten Quartal haben wir eine spürbare Erholung des Transaktionsgeschehens registriert. Dies hatte zur Folge, dass in der zweiten Jahreshälfte rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens generiert wurde.

Darüber hinaus stellen wir fest, dass der Sweet Spot der Investoren sich 2023 reduziert hat und aktuell im Bereich von 40 bis 70 Millionen Euro liegt.

Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)

2024 Prognose

Portfoliotransaktionen prägen die zweite Jahreshälfte

Portfoliotransaktionen waren im dritten und vierten Quartal der Hauptfaktor, der das Transaktionsgeschehen antrieb. Insgesamt machten sie rund 35 Prozent des Transaktionsvolumens aus, was dem Niveau von 2020 entspricht. Der Rekordwert aus dem Vorjahr (40 Prozent) wurde knapp verfehlt. Insgesamt wurden mit knapp 25 Paketverkäufen ein solides Ergebnis erzielt. Die größten Portfoliotransaktionen fanden im dritten Quartal statt. Der marktprägendste Deal war mit rund 560 Millionen Euro die Beteiligung von Deka an acht VGP-Projektentwicklungen. Danach folgte das Start-Portfolio bestehend aus sechs Objekten, das das Joint Venture aus DFI Real Estate und Hansainvest Real Assets für rund 270 Millionen Euro gekauft hat. Im vierten Quartal fanden zwei Portfolioverkäufe über 100 Millionen Euro statt, u.a. der Kauf von mehreren Objekten im Hamburger Stadtteil Billbrook, den die Kaldox Group für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag getätigt hat. Dabei zeigten sich sowohl die nationalen als auch internationalen Käufer bei Portfoliokäufen gleichermaßen aktiv. Bezogen auf das gesamte Transaktionsgeschehen waren die nationalen Käufer die aktivste Gruppe und für rund 53 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Dies entspricht dem Wert aus dem Jahr 2021 (52 Prozent). Im Vorjahr betrug der Anteil der inländischen Käufer rund 48 Prozent. Der Großteil des ausländischen Kapitals stammt aus europäischen Ländern. 

Insgesamt stellen wir fest, dass die Käufer- und Verkäuferseiten preislich schnell zueinander gefunden haben. Darüber hinaus hat die Vielzahl der gelaufenen Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte für mehr Evidenz und Sicherheit beim Pricing gesorgt.

Zinsanpassungen im dritten Quartal führen zu leichten Preiskorrekturen   

Zum Ende des Jahres verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern von 4,70 Prozent. Während die erste Jahreshälfte von Unsicherheiten geprägt war und die geringe Anzahl an Transaktion die Ermittlung marktkonformer Renditen erschwert hatte, waren die allgemeinen Marktbedingungen dank der Stabilisierung des Zinsumfeldes und der Finanzierungskonditionen in der zweiten Jahreshälfte spürbar günstiger, sodass eine Vielzahl an Core- und Core-Plus-Transaktionen stattgefunden hat. 

Mit einem Marktanteil von rund 28 Prozent war Logistik der stärkste Nutzungstyp innerhalb des gewerblichen Immobilienbereichs. Dies ist ein klares Statement, dass der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien im Vergleich zu den anderen Nutzungstypen besonders robust ist.

4,7
Prozent
Bruttospitzenrendite I&L

Die überdurchschnittlich positive Entwicklung der Mietpreise, die vorerst nicht an Dynamik verlieren wird, ist für viele Investoren der Hauptgrund in Logistikassets zu investieren. Wir blicken realistisch auf das Jahr 2024  und erwarten ein Fortsetzen des positiven Trends.

Darüber hinaus werden die gesunkenen SWAP Rates für mehr Stabilisierung sorgen. Weitere Portfolios befinden sich in der Vermarktungsphase und werden voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte unterschrieben werden. Darüber hinaus sehen wir Potenzial zur Wiederbelegung von Transaktionen, die aufgrund der veränderten Marktbedingungen im Jahr 2022 on hold gesetzt wurden.

Spitzenrendite für Logistikobjekte in %

4.3Transaktionen von Einzelhandelsimmobilien auf wenige Teilbereiche fokussiert

2023 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 5,5 Milliarden Euro gehandelt. Das ist das geringste Transaktionsvolumen seit dem Höhepunkt der Finanzmarktkrise und entspricht knapp der Hälfte des Zehnjahresdurchschnitts. Während in den ersten neun Monaten des Jahres im Einzelhandelssegment die allgemeine Transaktionsschwäche am Investmentmarkt deutlich geringer ausfiel als in anderen Nutzungsarten, enttäuschte das Jahresabschlussquartal mit einem historisch niedrigen Quartalsergebnis von deutlich weniger als einer Milliarde Euro und weniger als 40 registrierten Abschlüssen. Damit büßte das Einzelhandelssegment seine im Jahresverlauf erreichte Spitzenposition als transaktionsstärkste Nutzungsart ein und landete Ende Dezember mit einem Marktanteil von 23 Prozent auf Platz 2 hinter Industrie- und Logistikimmobilien mit 28 Prozent, aber weiter vor Büroimmobilien mit 20 Prozent.

5,5
Mrd. EUR
Transaktionsvolumen Einzelandel

Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)

Transaktionsvolumen nach Immobilientyp 2023 (Anteil in %)

Einzelhandelssegment mit größter Portfolio- und Einzeltransaktion des Gesamtmarktes

Auf das Einzelhandelssegment entfielen die beiden größten Transaktionen, die im Jahresverlauf am Gewerbeimmobilienmarkt überhaupt registriert wurden. Dazu zählen die rund 1 Milliarde Euro schwere Übernahme des Nahversorgerportfolios von x+bricks durch den kanadischen Investmentmanager Slate und der Anteilsverkauf des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe an den thailändischen Investor Central. Im vierten Quartal hingegen gab es lediglich zwei Transaktionen, die die die 100-Millionen-Euro-Marke überschritten haben dürften. Dabei handelt es sich unter anderem um das Bestandsportfolio des Einzelhandelsinvestors GRR (52 Nahversorgerimmobilien), das im Zuge der Unternehmensübernahme an Garbe überging.

Lebensmittelfachmärkte weiter dominierendes Teilsegment

Das Transaktionsgeschehen mit Einzelhandelsimmobilien bleibt auf wenige Teilbereiche fokussiert, was es sehr schwankungsanfällig macht.

Das kleinvolumige Fachmarktsegment mit Nahversorgern steht bis auf Weiteres für kalkulierbaren Investitionsbedarf bei krisen- und onlineresilientem Umsatz und passt so in die derzeitige Investitionsstrategie vieler Anleger.

Meist langfristig abgeschlossene und indexierte Mietverträge stellen planbare Cashflows für Core-Investoren dar, auch wenn wesentlich weniger Kapital als noch vor 48 Monaten platziert wird. Der Lebensmitteleinzelhandel wird zudem durch den Homeoffice getriebenen Trend zu wohn- und arbeitsortnaher Versorgung darin gestärkt, sein engmaschiges Standortnetz auszubauen. Lebensmittler zählen laut Händlerbefragung des EHI erneut zu den expansivsten Branchen.

Fachmärkte und Fachmarktzentren stehen weiter an der Spitze aller gehandelten Einzelhandelsimmobilientypen mit einem Volumenanteil von 55 Prozent, wovon allein 89 Prozent auf das Konto des lebensmittelgeankerten Fachmarktsegments gehen. Highstreetimmobilien, deren dominierender Marktanteil im ersten halben Jahr vor allem von großvolumigen Beteiligungsübernahmen im Warenhaussegment geprägt war, liegen aktuell an Position 2 mit 33 Prozent Volumenanteil gefolgt von Shoppingcentern mit 11 Prozent auf Platz 3. Rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf Portfolios, der überwiegende Teil auf Einzeldeals.

Preisfindung noch nicht abgeschlossen, Renditen steigen weiter

Unter Berücksichtigung der weiter hohen Zins- und Finanzierungskosten werden die hohen Preise der Vergangenheit auch im Fachmarktsegment nicht mehr bezahlt. Aktuell bewegen sich die Brutto-Spitzenanfangsrenditen für Nahversorgungsimmobilien zwischen 5,60 und 6,25 Prozent.

5,60-6,25
Prozent
Bruttospitzenrendite für Nahversorgung

Als Reaktion auf das zähe Marktgeschehen beobachten wir, dass längere Zeit im Markt befindliche Portfolios in kleinere Teilportfolios aufgeteilt beziehungsweise im Einzelverkauf angeboten werden. Daneben sehen wir Value-Add-Investoren, die sich auf die Restrukturierung von Objekten mit kurzer Restlaufzeit an guten Standorten fokussieren. 

Innerstädtische Geschäftshäuser und Shoppingcenter in Hochfrequenzlagen bieten diesbezüglich zum aktuellen Zeitpunkt gute Einstiegsmöglichkeiten für Repositionierungen. Der Charakter einer reinen Einzelhandelsimmobilie wird dabei aufgebrochen und durch Mischnutzung ersetzt. Mit der Insolvenz bedeutender Projektentwickler wie Centrum oder der Signa Gruppe werden ab diesem Jahr Produkte in absoluten Top-Lagen der Einkaufsmetropolen an den Markt gelangen. Hier erwarten wir trotz grundsätzlich hohem Interesse potenzieller Käufer deutliche Preiskorrekturen als Voraussetzung für tatsächlich stattfindende Transaktionen. Wenig zukunftsfähige Lagen und Center bleiben bis auf Weiteres nicht handelbar.

Ausblick: Marktbelebung in 2024 mit Transaktionsvolumen deutlich unter 10 Milliarden Euro

Das schwache Jahresabschlussquartal werten wir als temporären Aussetzer des am gesamten Investmentmarkt einsetzenden allmählichen Belebungsprozesses. Förderlich wird sich das moderate Wirtschaftswachstum, das auch den privaten Konsum stützen wird, sowie die erhöhte Planbarkeit des Zins- und Finanzierungsumfeldes auswirken.

Die weiterhin hohen Fremdfinanzierungskosten werden gleichzeitig den Verkaufsdruck auf Bestandshalter erhöhen. So hat bereits der Fachmarktinvestor Deutsche Konsum Reit Mitte Dezember Immobilienverkäufe aufgrund auslaufender Anleihen angekündigt. Hinzu kommen die von Insolvenzen betroffenen Projekte, die mit ihren großen Volumina nach und nach an den Markt gelangen werden. In Summe erwarten wir für 2024 ein anziehendes Transaktionsvolumen, was allerdings noch deutlich hinter dem langjährigen Volumen von 10 Milliarden Euro liegen wird.

Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)

4.4Talsohle am Wohninvestmentmarkt 2023 durchschritten – positiver Ausblick auf 2024

Das Gesamtjahr 2023 zeigte sich im institutionellen Wohninvestmentsegment mit einem Transaktionsvolumen von 8,8 Milliarden Euro verhaltener als erwartet. Nach einem schwachen dritten Quartal deutet die spürbare Belebung im vierten Quartal (stärkstes Quartal mit 2,9 Mrd. Euro) aber auf allmählich wieder anziehende Marktaktivitäten hin. Das Jahresergebnis lag um 39 Prozent unter dem des Vorjahres (14,4 Milliarden Euro) und verfehlte den Zehnjahresdurchschnitt um 57 Prozent. Mit 5,4 Milliarden Euro entfielen rund 61 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen (Vorjahr 45 Prozent). Marktprägend waren insbesondere die Verkäufe von der VONOVIA SE an Apollo sowie an CBRE Investment Management. Vom Gesamttransaktionsvolumen entfielen 41 Prozent bzw. 3,7 Mrd. Euro auf die A-Städte (Vorjahreszeitraum 42 Prozent) mit einer starken Konzentration auf Berlin (rund 2,0 Mrd. Euro) und München (rund 800 Mio. Euro).

8,8
Mrd. EUR
Transaktionsvolumen Wohnen

Die gestiegene Marktaktivität im vierten Quartal zeigt, dass sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angenähert haben und somit wieder vermehrt Transaktionen über die Ziellinie kommen.

Die Annäherung der Preisvorstellungen sehen wir auch bei den Anfangsrenditen mit einem im vierten Quartal stabilem Niveau der Spitzenrendite von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten.

3,85
Prozent
Bruttospitzenrendite für Bestandsobjekte in A-Städten

Investorenfokus auf Bestandsobjekten – Projekte und Forward Deals aktuell mit geringer Relevanz

Produktseitig richtet sich die Nachfrage auch weiterhin auf Bestandsobjekte, während bei Forward Deals und Neubauprojekten eine geringe Transaktionstätigkeit zu sehen ist. Die Rendite bei Letzteren lag im Jahresschlussquartal stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4,30 Prozent an anderen Standorten. Das Käuferinteresse wird 2024 voraussichtlich auch auf notleidende Projekte, Insolvenzen und im Baustopp befindliche Neubauprojekte gerichtet sein, so dass im Jahresverlauf 2024 bei sinkenden Zinsen eine erhöhte Investmentaktivität möglich erscheint.

Das Segment Mikrowohnen zeigte sich auch zum Jahresende 2023 verhalten. Die zur Jahresmitte aufgekommene Diskussion um potenzielle Mietregulierungen von möblierten Wohnungen erhöhte die Unsicherheit auf Investorenseite, trotz guter Rahmenbedingungen und gestiegenen Auslastungsquoten. Dies resultierte zum Jahresende in einem weiteren leichten Anstieg der Spitzenrendite um 15 Basispunkte auf aktuell 4,15 Prozent in den A-Städten. 

Hohe Mietdynamik der Vorjahre verstärkte sich 2023 nochmals

Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2023 nochmals beschleunigt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment um rund 8  Prozent, im Neubausegment um rund 9 Prozent. Im Bestandssegment lagen die Mieten in allen A-Städten zum Jahresende 2023 höher als zum Ende des Vorjahres, wobei Berlin mit fast 13 Prozent das größte Plus aufweist. Im Neubausegment war das größte Plus mit 11 Prozent in Frankfurt zu beobachten. Das Mietwachstum ist jedoch kein Großstadtphänomen – betrachtet man Gesamtdeutschland, verteuerten sich die Neuvermietungsmieten von Bestandswohnungen um 5 Prozent, die Neubaumieten um 7 Prozent. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus und der daraus bestehenbleibenden Angebotsknappheit sind auch 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten zu erwarten.

8
Prozent
Wachstum der Angebotsmieten für Bestandsobjekte in den A-Städten

Ausblick: Nach Preiskorrektur Basis für eine Markterholung 2024 – Mieten weiter im Aufwärtstrend

Eine anhaltend steigende Nachfrage nach Wohnraum verbunden mit einem massiven Rückgang des Wohnungsneubaus wird 2024 dazu führen, dass der Wohnungsmarkt so angespannt sein wird wie seit Jahrzehnten nicht. 

Der politische Stimulus aus dem 14-Punkte-Plan für mehr Wohnungsbau wird zudem erst mittelfristig Wirkung zeigen. Das Angebot im Mietsegment hat sich zwar mittlerweile auf historisch niedrigem Niveau stabilisiert, aufgrund des zu erwartenden Einbruchs im Neubau ist hier jedoch keine Trendwende zu erwarten. Die hohe Wohnraumnachfrage bei zu geringem Angebot ist die Basis für weitere Mietsteigerungen. Wir erwarten für 2024 Wachstumsraten von mindestens durchschnittlich 3 bis 4 Prozent in den A-Städten.

Insgesamt ist das Interesse an Wohnimmobilien auf Investorenseite weiterhin hoch. Bei einer erwarteten Stabilisierung der Finanzierungskonditionen im ersten und leicht sinkenden Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr erwarten wir eine höhere Investmenttätigkeit im Jahresverlauf.

Junge ESG-konforme Bestandsobjekte werden dabei erneut im Fokus der Investoren stehen. Auf Käuferseite werden sowohl von institutionellem Kapital als auch von eigenkapitalstarken Akteuren wie Family Offices wesentliche Nachfrageimpulse ausgehen. Auf der Verkäuferseite werden insbesondere Projektentwickler, Distressed Sellers (Insolvenzen) sowie institutionelle Investoren und Bestandshalter aufgrund von Liquiditätsdruck aktiver sein als 2023.

Das Gesamtjahresergebnis wird insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter im Jahresverlauf entwickelt und ob sich die Segmente Projekte und Forward Deals beleben. Vor diesem Hintergrund ist in einem verbesserten Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis von über 10 Milliarden Euro möglich.

4.5B&C: Investments in Büro- und Geschäftshäuser in Klein- und Mittelstädten fast auf dem Niveau der Top 7

2023 wurden rund 2,6 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Top 7 investiert,  ein deutlicher Rückgang von 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In den Top 7 lag der Rückgang des Transaktionsvolumens bei 84 Prozent. Die Anzahl der Transaktionen in B-, C- und D-Städten hat sich gegenüber 2022 um mehr als die Hälfte reduziert. Portfoliotransaktionen hatten nur einen sehr geringen Anteil von unter 10 Prozent am Investmentvolumen. Des Weiteren schlägt sich das Fernbleiben der traditionell in B & C-Städten ohnehin nicht so stark wie in den Top 7 vertretenen internationalen Investoren zusätzlich nieder. Nur 11 Prozent des Investitionsvolumens entfielen auf Investoren mit Sitz außerhalb Deutschlands. In den vergangenen Jahren lag deren Marktanteil regelmäßig zwischen 20 und 35 Prozent.

Ohne Zweifel blicken wir auf ein Investmentjahr zurück, das von hoher Unsicherheit, zahlreichen Krisen und Orientierungssuche bei der Preisfindung geprägt war. Die Zurückhaltung von Seiten der Investoren angesichts der Diskussionen um die Zukunft des Büros sowie die elementar veränderten Rahmenbedingungen im Finanzierungsumfeld sind auch außerhalb der Top 7 ersichtlich. 

2,6
Mrd. EUR
Transaktionsvolumen in Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7

Bemerkenswert ist, dass der Abstand zwischen den Top 7 und B-, C- und D-Städten historisch noch nie so gering war wie 2023. In den Top 7 wurden gerade einmal etwas mehr als 500 Millionen Euro mehr in Büro- und Geschäftshäuser investiert als außerhalb. 

Normalerweise werden in den Top 7 mindestens um den Faktor 3 höhere Volumina erzielt als in B-, C- und D-Städten.

Preisfindung fortgeschritten, aber noch nicht zu Endenen und Städte – große Tickets fehlen

Analog zu den Top-7-Städten haben sich die Spitzenrenditen in den B & C-Städten weiter nach oben bewegt. Im ungewichteten Schnitt der 14 untersuchten B-Städte lag die Spitzenrendite für erstklassige Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen Ende 2023 bei 5,20 Prozent (+60 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) und damit das erste Mal seit 2017 wieder unter dem 20-fachen der Jahresnettomiete. In C-Städten waren sehr gute Büro- und Geschäftshäuser im Schnitt für gut das 17-fache oder rund 5,85 Prozent (+80 Basispunkte gegenüber 2022 ) Spitzenrendite zu haben.

Angesichts der geringen Zahl an Transaktionen vor allem von Premiumimmobilien sind Aussagen zur Preisfindung diffizil. 

5,2
Prozent
Bruttospitzenrendite in B-Städten

Wir gehen davon aus, dass wir den stärksten Anstieg der Renditen auch außerhalb der Top 7 hinter uns haben. Allerdings ist der Anpassungsprozess unseres Erachtens ebenfalls noch nicht ganz abgeschlossen.

Wir erwarten mittelfristig einen weiteren leichten Anstieg der Spitzenrenditen in zentralen Lagen der B-Städte auf etwa 5,35 Prozent und in C-Städten auf rund 6,00 Prozent. In den vergangenen Monaten waren die für die Immobilienfinanzierung relevanten 5- und 10-Jahres-Swap-Rates stark rückläufig. Sie werden sich aber in diesem Jahr auf einem höheren Niveau bewegen als noch Mitte bis Ende 2021. Investoren, die auf Fremdkapital angewiesen sind, können daher nicht mehr die Preise wie noch vor 24 Monaten zahlen. Ab Mitte des laufenden Jahres und abhängig von der weiteren Zinsentwicklung könnten die Spitzenrenditen aber wieder etwas absinken.

Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 und in B&C-Städten (in Mrd. €)

Transaktionsvolumen nach Region

Ausblick: Stabile Vermietungsmärkte bieten attraktive Rahmenbedingungen nach Preisfindung

Vor allem in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 konnten wir erste zarte Pflänzchen einer Markterholung beobachten. Das Interesse der Investoren an Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7 hat sich angesichts der bereits erfolgten Preisanpassungen und der stabilen Nutzermärkte wieder erhöht. Grundsätzlich zeichnen sich Letztere in den meisten Städten durch ein gesundes Verhältnis aus Nachfrage und Angebot aus. Die Fertigstellungszahlen sind zwar zuletzt gestiegen, allerdings von einem niedrigen Niveau kommend und bei gleichzeitig überwiegend geringen Leerstandsraten. Des Weiteren ist das Thema Homeoffice außerhalb der Top 7 mit der meist mittelständisch geprägten Mieterlandschaft weniger stark ausgeprägt als in den Top 7 mit zahlreichen Großunternehmen.

Bruttospitzenrendite Büroimmobilien (in %)