City Survey
Q1 2024
Investmentmarkt
Bodenbildung am Investmentmarkt geht vorerst in die Verlängerung
Im ersten Quartal 2024 Immobilien für 7,3 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 5,7 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 1,6 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab 10 Wohneinheiten. Erstere lagen damit 11 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahresauftaktquartals und konnten nicht ganz an die leichte Marktbelebung aus der zweiten Jahreshälfte 2023 anknüpfen. Das trifft auch auf die Anzahl der rund 240 registrierten Transaktionen zu, die analog zum Vorjahresvergleichsquartal zu 90 Prozent auf die Größenkategorie unter 50 Millionen Euro entfielen. Im langjährigen Vergleich verharrt das Niveau weiter auf dem niedrigen Stand von 2012.
Transaktionsvolumen
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)
Anhaltende Verschiebungen zwischen den Nutzungsarten
Weiterhin lassen sich bei den Marktaktivitäten deutliche Verschiebungen zwischen den Nutzungsarten beobachten. Der Bereich Industrie- und Logistikimmobilien konnte seine 2023 erlangte Spitzenposition als umsatzstärkste Nutzungsart auf 35 Prozent ausbauen. Befeuert von zahlreichen Portfoliotransaktionen hat sich das Investmentvolumen in diesem Segment gegenüber der Vorjahresvergleichsperiode auf über 2 Milliarden Euro mehr als verdoppelt. Dank der Paketverkäufe im Industrie- und Logistikbereich, aber auch im lebensmittelgeankerten Fachmarktsegment, ist der Anteil von Portfoliotransaktionen mit 24 Prozent auf deutlich höherem Niveau als noch vor einem Jahr. Sie tragen auch wesentlich zur räumlichen Streuung des Investmentvolumens außerhalb der TOP 7 bei.
Im Gegensatz dazu stehen Investoren großvolumigen Büroimmobilien unter dem Eindruck struktureller Umbrüche unverändert zurückhaltend gegenüber. In den vergangenen drei Monaten wurden in diesem Segment erstmals seit der Finanzkrise in einem Quartal weniger als 1 Milliarde Euro investiert, womit der Marktanteil auf 16 Prozent absank und Büros weiterhin nur den dritten Platz unter den umsatzstärksten Nutzungsarten belegen. Das Münchener Büro- und Geschäftsgebäude in der Rosenstraße 8, das von der insolventen Signa Prime Selection im Rahmen der Projektentwicklungsmaßnahme Romy repositioniert werden sollte und nun an einen lokalen Privatinvestor für rund 85 Millionen Euro verkauft wurde, ist als größter bundesweiter Bürodeal erst auf Platz 13 aller Gewerbeimmobilientransaktionen zu finden.
Das Ausbleiben von Landmarkdeals in diesem Segment belastet vor allem das Marktgeschehen der sieben deutschen Investmentzentren, die mit 44 Prozent Marktanteil erneut weniger als die Hälfte des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Insbesondere der Rückzug von institutionellen Anlegern wie Offene Immobilien- und Spezialfonds hält an. So verzeichnete die einst stärkste Anlegergruppe seit August 2023 weiterhin Nettokapitalabflüsse, wenn auch zuletzt mit nachlassender Tendenz.
Erster Zinsschritt entscheidend für weitere Marktbelebung
Die Bodenbildung am Investmentmarkt geht in die Verlängerung. Die Rückkehr des Investorenvertrauens auf breiter Basis, insbesondere in das Bürosegment, wird erst mit einer besseren Kalkulierbarkeit des Anlagerisikos und zugleich niedrigeren Finanzierungskosten einhergehen.
Hier erwarten wir ab der zweiten Jahreshälfte eine Entspannung, wenn mit der ersten Zinssenkung das Ende der Reflationsphase eingeläutet wird. Angesichts der in den Kernmärkten Europas gesunkenen Inflation, die sich dem EZB-Ziel von 2 Prozent zunehmend annähert, ist dieses Szenario wahrscheinlich, auch wenn die globale Konjunktur weiter schwach bleibt und die FED ihren ersten Zinsschritt nach hinten verlagert.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Objekte aus Insolvenzen machen 12 Prozent des Transaktionsvolumens aus
Das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien hat sich um 40 Prozent reduziert und lag Ende März gleichauf mit dem Bürosegment unter der 1-Milliarde-Euro-Schwelle. Im Vorjahr sorgten allerdings auch Sondereffekte für die Spitzenplatzierung nach Marktanteilen. Aktuell ist die Nutzungskategorie auf den dritten Platz zurückgefallen. Jedoch tragen innerstädtische Objekte mit bedeutsamem Einzelhandelsbesatz wie das Münchener Luxusensemble in der Maximilianstraße 12-14 wesentlich dazu bei, dass gemischt genutzte Immobilien erstmals mit einem Volumenanteil von 18 Prozent auf Rang 2 zu finden sind. Mit deutlich über 200 Millionen Euro ist der erwähnte Verkauf der ebenfalls insolventen Centrum Holding an einen von der Commerz Real vertretenen Privatanleger einer der 12 Großdeals im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
An diesem Beispiel zeigt sich, wo aktuell Marktaktivität zu beobachten ist. So gelangen seit Jahresbeginn vermehrt Projekte und Objekte von Projektentwicklern an den Markt, die seit letztem Sommer Insolvenz angemeldet haben. Hier bieten sich vor allem eigenkapitalstarken Investoren attraktive Opportunitäten, in Bestlagen an Immobilien zu gelangen, die im Bieterwettbewerb der letzten Jahre unerschwinglich geworden waren oder gar nicht erst gehandelt wurden.
Insgesamt waren im abgeschlossenen Quartal rund 700 Millionen Euro beziehungsweise 12 Prozent des Transaktionsvolumens auf solche Abschlüsse zurückzuführen. Gemessen am Verwertungsvolumen von Gewerbeimmobilien, die sich im Portfolio überregionaler, in Insolvenz geratener Projektentwickler in den TOP 7 befinden und nach eigenen Untersuchungen rund 8 Milliarden Euro betragen, ist dies erst ein kleiner Teil, der an den Markt gelangt ist. Auch Bestandshalter, die aufgrund von Wertabschreibungen oder Refinanzierungsbedarf unter Verkaufsdruck geraten, werden kurz- bis mittelfristig das Produktangebot erhöhen. Hierfür steht beispielhaft der Abverkauf eines 14 Objekte umfassenden Einzelhandelsportfolios der Deutschen Konsum REIT, der kurz vor Quartalsende bekannt gegeben wurde.
Insgesamt waren Projektentwickler zwischen Januar und März mit 23 Prozent die umsatzstärkste Verkäufergruppe. Auf der Käuferseite waren erstmals Privatinvestoren und Family Offices neben Asset- und Investmentmanagern mit jeweils 1,1 Milliarden Euro bzw. 19 Prozent Marktanteil die aktivsten Käufergruppen.
Nur noch geringe Renditeanpassungen zu beobachten
Insgesamt wurden in den vergangenen drei Monaten nur noch vereinzelt Anpassungen bei den Spitzenrenditen in den TOP 7 registriert. Die Renditen liegen eng beieinander, insbesondere im Bürosegment mit Werten zwischen 4,50 und 5,00 Prozent. Zunehmender Verkaufsdruck und weiter abwartende Nachfrage vor allem des institutionellen Kapitals könnte aber noch vereinzelt zu leichteren Renditeanstiegen führen.
Bruttospitzenrendite Büro in den Top 7
Ausblick: Investmentmarkt bleibt vorerst in Abwartehaltung
Gegenüber dem Jahresende 2023 hat sich die konjunkturelle Aussicht weiter eingetrübt. Mehr als ein Nullwachstum ist laut Aussage der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute für das Gesamtjahr 2024 nicht zu erwarten, was die Vermietungsmärkte zusätzlich belasten wird. Die Zinsen bleiben auf hohem Niveau, auch wenn abnehmende Volatilität und die realistische Annahme einer Zinssenkung zur Jahresmitte viele Investoren zu erhöhten Sondierungsaktivitäten anregen. Die gegenüber der Boomphase geringere Zahl aktiver Käufergruppen, die durch hohe Finanzierungkosten und gestiegene Eigenkapitalanforderungen gebundene Liquidität sowie der Preisdruck und die Fokussierung auf Abschlüsse mit kleinem Volumen werden bis auf Weiteres das Transaktionsvolumen beschränken. Trotz allem gibt es aktuell viele interessante Opportunitäten, die erste Investoren bereits in den letzten Monaten wieder zu Immobilieninvestitionen veranlasst haben.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q1 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 5.729 | 428 | 285 | 117 | 342 | 48 | 1.308 | 0 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2023 | 5.178 | 1.177 | 320 | 94 | 131 | 64 | 413 | 166 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | 11% | -64% | -11% | 25% | 148% | -25% | 217% | -100% |
| Größte Investorengruppe | Private Investoren/ Family Offices 19% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 34% | Projektent-wickler/ Bauträger 76% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 54% | Corporates/ Eigennutzer 19% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 58% | Private Investoren/ Family Offices 64% | |
| Größte Verkäufergruppe | Projektentwickler/ Bauträger 23% | Projektentwickler/ Bauträger 4% | Projektentwickler/ Bauträger 74% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 38% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 27% | Corporates/ Eigennutzer 54% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 61% | |
| Wichtigste Immobilienart | Industrie & Logistik 35% | Hotel 34% | Einzelhandel 53% | Büro 78% | Industrie & Logistik 53% | Industrie & Logistik 79% | Mischnut- zung 74% | |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 4,80% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Stand: Q1 2024
Starker Jahresauftakt am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Im ersten Quartal 2024 wurden rund 2,0 Milliarden Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Im Vergleich zum Vorjahr, das mit rund 848 Millionen Euro ein unterdurchschnittliches Ergebnis auf dem Niveau von 2016 verzeichnete, wurde mehr als doppelt so viel investiert. Dank einer Vielzahl an Portfolioverkäufen war der Bereich Logistik mit 35 Prozent Marktanteil der umsatzstärkste Nutzungstyp innerhalb des gewerblichen Immobilienbereichs.
Das steigende Transaktionsvolumen ist ein positives Zeichen und bestärkt die Investoren, dass der Wendepunkt des Zyklus, hinsichtlich der Marktaktivität, für Industrie- und Logistikimmobilien erreicht wurde. Wir erwarten erste Zinssenkungen zur Jahresmitte, wobei diese bereits zum Teil eingepreist sind und erst später eine Auswirkung auf das Pricing haben werden. Langfristig werden die Zinssenkungen die Attraktivität von Immobilien wieder erhöhen und mehr Liquidität in den Markt bringen. Für die erste Jahreshälfte 2024 bleiben wir realistisch. Core-Investoren halten sich weiter bedeckt, während Value-Add-Investoren nach Opportunitäten suchen. Die aktuell schwächelnde Nachfrage wird den Mietermarkt prägen. Zwar hellen sich die Exporterwartungen laut ifo Institut etwas auf, aber insgesamt verzeichnen vor allem die Kernbranchen der Industrie derzeit einen Abwärtstrend. Langfristig werden die Mieten zwar weiterhin steigen, jedoch wird sich das Wachstum sich weiter verlangsamen.
Transaktionsvolumen I&L
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
2024 Prognose
Internationale Käufer prägen Transaktionsgeschehen
Das Transaktionsgeschehen war in den ersten drei Monaten insbesondere von internationalen Käufern mit Core-Plus- und Value-Add-Kapital geprägt. Rund 71 Prozent des Transaktionsvolumens stammen aus dem Ausland. Der Schwerpunkt lag dabei mit rund 41 Prozent (des gesamten Transaktionsvolumens) bei europäischen Käufern. Traditionell waren nationale Investoren vor allem bei Single-Transaktionen aktiv. Insgesamt fanden 16 Prozent aller Transaktionen im Größensegment über 50 Millionen Euro statt. Nach der Phase der Preiskorrekturen ist dieses Ergebnis solide. Zu den marktrelevantesten Single-Asset-Transaktionen gehörten unter anderem der Ankauf einer Bestandsimmobilie durch die Rewe Group in Bondorf im niedrigen dreistelligen Millionenbereich sowie eine Neubauhalle in der Region Hannover, die von AEW im oberen zweistelligen Millionenbereich gekauft wurde.
Die marktrelevanten Single-Asset-Transaktionen waren überwiegend Bestandsobjekte in guten bis sehr guten Lagen, die die Investoren zu Beginn des Superzyklus zu günstigen Konditionen gekauft haben. Trotz der Preiskorrekturen im Jahr 2023 profitieren sie von der überdurchschnittlichen Entwicklung, die der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit 2016 vollzogen hat.
Durch die schwächelnde Mieternachfrage erwarten wir eine wieder stärkere Fokussierung der Investoren auf etablierte Kernmärkte.
Darüber hinaus registrieren wir weiterhin viele Neueinsteiger, die ihre Allokation in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erhöhen möchten und hohes Interesse an Logistikimmobilien in etablierten Lagen mit Upside-Potenzial haben.
Portfolioverkäufe nehmen seit Q3 2023 zu
Seit der zweiten Jahreshälfte 2023 wurde eine Zunahme an Portfolioverkäufen registriert. Im ersten Quartal 2024 fanden rund 10 Portfolioübernahmen statt und verteilten sich gleichmäßig auf alle Risikoklassen. Insgesamt waren diese Verkäufe für rund 41 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der prominenteste Portfoliokauf wurde von Clarion Partners Europe vollzogen, die sechs deutsche und zwei niederländische Objekte für rund 270 Millionen Euro kauften. Im ersten Quartal 2024 waren bei den Portfoliotransaktionen überwiegend internationale Core- Plus-Investoren aktiv. Dies war auch der Hauptgrund für den insgesamt hohen Anteil an ausländischen Geldern am gesamten Transaktionsvolumen.
In Gesprächen mit den Investoren registrieren wir eine hohe Bereitschaft, die Gunst der Stunde zu nutzen und zu attraktiven Preisen Start-Portfolios aufzusetzen. Wir erwarten, dass die Dynamik auf dem Investmentmarkt im kommenden Jahr zunehmen wird.
Renditen haben sich stabilisiert
Zum Ende des ersten Quartals verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt eine Bruttospitzenrendite von 4,75 Prozent für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern.
Es gibt weiterhin erhebliche Risiken, die Einfluss auf die Kaufpreisfaktoren haben. Nichtsdestotrotz sehen wir, dass für Objekte in Toplagen mit bonitätsstarken Mietern weiterhin gleichbleibend attraktive Renditen erzielt werden. Darüber hinaus sehen wir, dass Sonderimmobilien in der Summe vermehrt nachgefragt werden. Für Nutzer sind die Hauptgründe gesetzliche Restriktionen und Mehrbedarf durch veränderten Konsum, wie beispielsweise gekühlte Lebensmittel, oder die Produktionsverlagerung von Pharmaunternehmen zurück nach Europa. Bei Investoren stehen die Mietertreue, höhere Eintrittsbarrieren und attraktive Renditeprofile im Vordergrund. E-Commerce hat zwar im letzten Jahr deutlich an Dynamik verloren, bleibt aber durch sein langfristiges Wachstumspotenzial weiter gefragt.
Bruttospitzenrendite I&L
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Investmentjahr startet für Einzelhandelsimmobilien insgesamt ruhig
Im ersten Quartal 2024 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für rund 900 Millionen Euro gehandelt. Das Transaktionsvolumen bleibt damit im zweiten Quartal hintereinander historisch niedrig unter der 1-Milliarden-Euro-Marke und weist gegenüber der Vorjahresvergleichsperiode einen Rückgang von 40 Prozent auf. Immerhin konnten sich gegenüber dem Jahresabschlussquartal 2023 sowohl der Umsatz als auch die Zahl der Transaktionen, die auf über 40 stieg, leicht erholen. Insgesamt steht das Einzelhandelssegment mit seinem Marktanteil nach den ersten drei Monaten – gleichauf mit dem Bürosektor – auf Platz 3 der umsatzstärksten gewerblichen Nutzungsarten. Wie am Gesamtmarkt entfielen 90 Prozent aller Einzelhandelstransaktionen auf die Kategorie unter 50 Millionen Euro.
Transaktionsvolumen Einzelhandel
Die aktuellen Zahlen spiegeln eine wesentliche Entwicklung am Investmentmarkt nicht wider, die jedoch aus Einzelhandelssicht sehr positiv zu bewerten ist. So wurden seit Jahresbeginn einzelne sehr großvolumige Objekte mit bedeutsamem Einzelhandelsbesatz veräußert, die aufgrund ihres Mixed-Use-Charakters definitorisch nicht zum Einzelhandelsvolumen gezählt werden.
Dazu gehört beispielsweise das Münchener Luxusensemble Maximilianstraße 12-14, das für deutlich über 250 Millionen Euro von der insolventen Centrum Holding an einen von der Commerz Real vertretenen Privatanleger verkauft wurde. Unter Berücksichtigung solcher Transaktionen, die bei den Marktanteilen der Kategorie Mischnutzung erstmals auf Platz 2 im Gesamtmarkt verholfen haben, wäre das Vorjahresergebnis von 1,5 Milliarden Euro ohne Weiteres erzielt worden.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp 2023 (Anteil in %)
Einzelhandelsobjekte aus Insolvenzen machen 22 Prozent des Transaktionsvolumens aus
Auch die größte Einzelhandelstransaktion des Quartals ist aus der Abwicklung eines insolventen Projektentwicklers hervorgegangen. Dabei handelt es sich um die Übernahme der Geschäftsbeteiligung der Centrum Gruppe am Düsseldorfer Geschäftshaus K II durch den Miteigentümer B&S.
Rund 22 Prozent des Transaktionsvolumens der letzten drei Monate stammen aus der Verwertungsmasse insolventer Bestandshalter und Projektentwickler, zu der auch die Signa-Gruppe mit ihren Galeria-Warenhäusern gehört. Der Großteil dieser Immobilien wird kurz- bis mittelfristig in den Markt gelangen und aufgrund ihrer Lagequalitäten attraktive Anlagemöglichkeiten auch für Käufergruppen bieten, die im Bieterkampf der letzten Boomjahre nicht mithalten wollten oder konnten. Zusätzlich werden Investoren, die aufgrund von Wertabschreibungen oder Refinanzierungsbedarf unter Verkaufsdruck geraten, vermehrt Produkt in den Markt geben. So wurde der bereits im Dezember angekündigte Abverkauf eines 14 Objekte umfassenden Einzelhandelsportfolios der Deutschen Konsum REIT bekannt gegeben.
Fachmärkte bleiben umsatzstärkstes Einzelhandelssegment
Der Fokus des derzeitigen Anlegerinteresses liegt unverändert auf dem Fachmarktsegment, das auch im abgeschlossenen Quartal weiter an der Spitze aller gehandelten Einzelhandelsimmobilientypen stand. Der Volumenanteil lag bei 61 Prozent, wovon drei Viertel auf das Konto des lebensmittelgeankerten Fachmarktsegments gingen. Erwähnenswert ist der Kauf von vier großflächigen Supermärkten und vier Baumärkten für rund 200 Millionen Euro durch ORES Germany. Hinter dem Vehikel, das sich auf deutsche werthaltige Einzelhandelsimmobilien spezialisiert, stehen das portugiesische Immobilienunternehmen Sonae Sierra und die spanische Bankinter, die damit erstmals in Deutschland investiert. Highstreet-Immobilien liegen – ohne die erwähnten Mixed-Use-Objekte – aktuell an Position 2 mit 26 Prozent Marktanteil, gefolgt von Shoppingcentern mit 13 Prozent auf Platz 3. Rund 42 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf Portfolios, der überwiegende Teil damit auf Einzeldeals.
Wieder mehr Evidenz für Fachmarktrenditen
Verkäufer und Käufer haben bei den erst spät unter Preisdruck geratenen Fachmarktrenditen in den letzten Monaten einen großen Schritt bei der Preisfindungen aufeinander zugemacht. Aktuell liegen Spitzenrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren bei 5,40 Prozent (brutto). Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren um die 5,70 Prozent. In diese Richtung weisen auch wieder zahlreicher eingehende Gebote auf im Markt befindliche Objekte. Ausgehend von diesen Spitzenwerten steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil. Im Bereich der Highstreet-Immobilien in den TOP 7 Märkten fehlt es weiterhin an Transaktionen, die eine klare Ableitung des derzeitigen Renditeniveaus zulassen. Die oben beschriebenen Insolvenzverkäufe eignen sich nur bedingt für eine Indikation marktüblicher Renditen. Die anhaltende Kaufzurückhaltung von traditionell stark engagierten institutionellen Investoren, wie offenen Immobilien- und Spezialfonds, weist darauf hin, dass hier der Preisfindungsprozess noch nicht abgeschlossen ist.
Bruttospitzenrendite
Lebensmitteleinzelhandel
Ausblick: Marktbelebung in den kommenden Monaten erwartet
Wie am Investmentmarkt insgesamt geht auch die Bodenbildung bei Einzelhandelsinvestments in die Verlängerung. Die Erwartung einer ersten Zinssenkung der EZB noch in diesem Jahr ist bei vielen Akteuren bereits verankert. Das Zinsniveau wird aber auch danach gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2018 bis 2021 weiter hoch bleiben. Herausforderungen wie hoher Refinanzierungs- und Investitionsbedarf bleiben gerade bei großen Bestandshaltern ein ständiger Begleiter.
Da neue Player nach unserer Beobachtung den Markteinstieg für Investments in lebensmittelgeankerte Fachmarktimmobilien aktiv vorbereiten und in Multi-Asset-Real-Estate-Fonds die Allokation hin zu dieser Produktklasse verschoben wird, erwarten wir eine klare Marktbelebung in den kommenden drei bis neun Monaten.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Verhaltener Jahresauftakt am Wohninvestmentmarkt 2024
Die ersten drei Monate 2024 zeigten sich im institutionellen Wohninvestmentsegment mit einem Transaktionsvolumen von 1,6 Milliarden Euro verhaltener als erwartet und die positive Dynamik des starken vierten Quartals 2023 konnte nicht mit ins neue Jahr genommen werden. So lag das Ergebnis der ersten drei Monate 2024 um 6 Prozent unter dem des Vorjahres. Mit 360 Millionen Euro entfielen nur noch rund 23 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen, nachdem das Gesamtjahr 2023 mit 61 Prozent noch in starkem Maße von Portfoliotransaktionen geprägt war.
Vom Gesamttransaktionsvolumen entfielen 51 Prozent bzw. 809 Mio. Euro auf die A-Städte (Gesamtjahr 2023: 68 Prozent) mit einer Konzentration auf Berlin (rund 630 Mio. Euro). Marktprägend war insbesondere der Verkauf des Projekts Greenpark in Berlin von Bauwens an Greystar Real Estate Partners mit einem Volumen von rund 225 Mio. Euro als Forward Deal, der zugleich der erste größere Forward Deal eines Einzelprojektes in den letzten Monaten war.
Nachdem sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern angenähert haben und zum Jahresende 2023 vermehrt Transaktionen über die Ziellinie kamen, war der Jahresauftakt 2024 verhalten. Das niedrige Transaktionsvolumen ist dem Fehlen von großen Portfolios geschuldet, die wir erst im Jahresverlauf 2024 auf dem Markt erwarten. Die Spitzenrenditen von 3,85 Prozent für Bestandsobjekte in den A-Städten und 4,50 Prozent an anderen Standorten haben sich auch zum Jahresbeginn bestätigt und stellen das neue Renditeniveau nach der Preiskorrektur dar.
Transaktionsvolumen Wohnen
Projekte und Forward Deals mit höherer Nachfrage
Produktseitig richtet sich die generelle Nachfrage weiterhin stark auf Bestandsobjekte aus. Beim Transaktionsvolumen hat das Fehlen von großen Bestandsportfolios jedoch dazu geführt, dass im Quartalsergebnis der Anteil von Forward Deals und Neubauprojekten beim Transaktionsvolumen deutlich gestiegen ist und in den ersten drei Monaten des Jahres bei 56 Prozent lag. Die Rendite bei Letzteren liegt stabil bei 3,80 Prozent in den A-Städten und 4 Prozent an anderen Standorten.
Das Segment Mikrowohnen zeigte sich auch zum Jahresbeginn verhalten und die Spitzenrendite stieg nochmal leicht um 15 Basispunkte auf aktuell 4,30 Prozent in den A-Städten.
Hohe Mietdynamik hält zum Jahresbeginn 2024 an
Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich 2024 fortgesetzt. In den A-Städten stiegen die Angebotsmieten im Bestands- sowie Neubausegment im bisherigen Jahresverlauf bereits jeweils um rund 3 Prozent. Im Bestandssegment stiegen die Mieten in allen A-Städten an, so dass die Durchschnittsmiete aller A-Städte aktuell bei fast 16,00 Euro/Quadratmeter liegt, wobei Berlin mit fast 5 Prozent das größte Plus aufweist. Im Neubausegment war das größte Plus mit 4 Prozent in Hamburg zu beobachten, während die Mieten in Düsseldorf stagnierten und in Stuttgart mit minus 5 Prozent sogar rückläufig waren.
Mietwachstum in den A-Städten im Q1 2024
Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus – die zu Jahresbeginn wieder gesunkenen Genehmigungszahlen bestätigen dies jüngst – und der daraus resultierenden Angebotsknappheit erwarten wir auch 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten.
Ausblick: Weitere Markterholung 2024 erwartet – Mieten im Aufwärtstrend
Die übergeordneten langfristigen Nachfragetreiber, die in steigender Nachfrage nach Wohnraum resultieren, sind weiterhin intakt, bei auch zu Jahresbeginn weiter gesunkenen Baugenehmigungszahlen. Die hohe Wohnraumnachfrage bei zugleich zu geringem Angebot ist die Basis für weitere Mietsteigerungen. Wir erwarten daher für 2024 ein deutliches Mietwachstum in den A-Städten.
Die Stimmung der Akteure ist grundsätzlich gut und der Wille in Wohnen zu investieren groß. Bei einer erwarteten Stabilisierung der Finanzierungskonditionen und leicht sinkenden Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr erwarten wir eine höhere Investmenttätigkeit im Jahresverlauf.
Junge und ESG-konforme Bestandsobjekte werden dabei weiter im Fokus der Investoren stehen. Auf Käuferseite werden sowohl von institutionellem Kapital mit Schwerpunkt Private Equity als auch von eigenkapitalstarken Akteuren wie Family Offices Nachfrageimpulse ausgehen. Bereits jetzt ist zu beobachten, dass die Zahl der Akteure größer wird. Auf der Verkäuferseite werden insbesondere große Bestandshalter, Projektentwickler und Distressed Sellers aufgrund von Liquiditätsdruck im Jahresverlauf aktiver sein.
Das Gesamtjahresergebnis wird insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter sowie auch Verkäufe aus Insolvenzen im Jahresverlauf entwickeln. Die Segmente Projekte und Forward Deals zeigten mit dem Verkauf des Projektes Greenpark an Greystar wieder erste positive Zeichen – sollte sich dies fortsetzen, dürfte dies den Gesamtmarkt stützen. Trotz des verhaltenen Jahresauftakts hält Colliers in einem verbesserten Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis von über 10 Milliarden Euro für möglich.
B&C: Investments in Büro- und Geschäftshäuser in Klein- und Mittelstädten fast auf dem Niveau der Top 7
2023 wurden rund 2,6 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Top 7 investiert, ein deutlicher Rückgang von 62 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In den Top 7 lag der Rückgang des Transaktionsvolumens bei 84 Prozent. Die Anzahl der Transaktionen in B-, C- und D-Städten hat sich gegenüber 2022 um mehr als die Hälfte reduziert. Portfoliotransaktionen hatten nur einen sehr geringen Anteil von unter 10 Prozent am Investmentvolumen. Des Weiteren schlägt sich das Fernbleiben der traditionell in B & C-Städten ohnehin nicht so stark wie in den Top 7 vertretenen internationalen Investoren zusätzlich nieder. Nur 11 Prozent des Investitionsvolumens entfielen auf Investoren mit Sitz außerhalb Deutschlands. In den vergangenen Jahren lag deren Marktanteil regelmäßig zwischen 20 und 35 Prozent.
Ohne Zweifel blicken wir auf ein Investmentjahr zurück, das von hoher Unsicherheit, zahlreichen Krisen und Orientierungssuche bei der Preisfindung geprägt war. Die Zurückhaltung von Seiten der Investoren angesichts der Diskussionen um die Zukunft des Büros sowie die elementar veränderten Rahmenbedingungen im Finanzierungsumfeld sind auch außerhalb der Top 7 ersichtlich.
Transaktionsvolumen in Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7
Bemerkenswert ist, dass der Abstand zwischen den Top 7 und B-, C- und D-Städten historisch noch nie so gering war wie 2023. In den Top 7 wurden gerade einmal etwas mehr als 500 Millionen Euro mehr in Büro- und Geschäftshäuser investiert als außerhalb.
Normalerweise werden in den Top 7 mindestens um den Faktor 3 höhere Volumina erzielt als in B-, C- und D-Städten.
Preisfindung fortgeschritten, aber noch nicht zu Endenen und Städte – große Tickets fehlen
Analog zu den Top-7-Städten haben sich die Spitzenrenditen in den B & C-Städten weiter nach oben bewegt. Im ungewichteten Schnitt der 14 untersuchten B-Städte lag die Spitzenrendite für erstklassige Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen Ende 2023 bei 5,20 Prozent (+60 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) und damit das erste Mal seit 2017 wieder unter dem 20-fachen der Jahresnettomiete. In C-Städten waren sehr gute Büro- und Geschäftshäuser im Schnitt für gut das 17-fache oder rund 5,85 Prozent (+80 Basispunkte gegenüber 2022 ) Spitzenrendite zu haben.
Angesichts der geringen Zahl an Transaktionen vor allem von Premiumimmobilien sind Aussagen zur Preisfindung diffizil.
Bruttospitzenrendite in B-Städten
Wir gehen davon aus, dass wir den stärksten Anstieg der Renditen auch außerhalb der Top 7 hinter uns haben. Allerdings ist der Anpassungsprozess unseres Erachtens ebenfalls noch nicht ganz abgeschlossen.
Wir erwarten mittelfristig einen weiteren leichten Anstieg der Spitzenrenditen in zentralen Lagen der B-Städte auf etwa 5,35 Prozent und in C-Städten auf rund 6,00 Prozent. In den vergangenen Monaten waren die für die Immobilienfinanzierung relevanten 5- und 10-Jahres-Swap-Rates stark rückläufig. Sie werden sich aber in diesem Jahr auf einem höheren Niveau bewegen als noch Mitte bis Ende 2021. Investoren, die auf Fremdkapital angewiesen sind, können daher nicht mehr die Preise wie noch vor 24 Monaten zahlen. Ab Mitte des laufenden Jahres und abhängig von der weiteren Zinsentwicklung könnten die Spitzenrenditen aber wieder etwas absinken.
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 und in B&C-Städten (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Region
Ausblick: Stabile Vermietungsmärkte bieten attraktive Rahmenbedingungen nach Preisfindung
Vor allem in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 konnten wir erste zarte Pflänzchen einer Markterholung beobachten. Das Interesse der Investoren an Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Top 7 hat sich angesichts der bereits erfolgten Preisanpassungen und der stabilen Nutzermärkte wieder erhöht. Grundsätzlich zeichnen sich Letztere in den meisten Städten durch ein gesundes Verhältnis aus Nachfrage und Angebot aus. Die Fertigstellungszahlen sind zwar zuletzt gestiegen, allerdings von einem niedrigen Niveau kommend und bei gleichzeitig überwiegend geringen Leerstandsraten. Des Weiteren ist das Thema Homeoffice außerhalb der Top 7 mit der meist mittelständisch geprägten Mieterlandschaft weniger stark ausgeprägt als in den Top 7 mit zahlreichen Großunternehmen.