Kapitel 3Investmentmarkt

Der seit längerem zu beobachtende Trend hin zu Sonderimmobilien mit nachhaltigen Betreiberkonzepten setzt sich fort.

Deutschland bleibt in diesem vergleichsweise zyklusunabhängigen Segment aufgrund seiner geringen Marktreife und der bestehenden Konsolidierungsmöglichkeiten ein attraktives Ziel für strategische Übernahmen, insbesondere für internationale Investoren. Unterstützt wird dies durch die insgesamt stabilen Rahmenbedingungen am deutschen Investmentmarkt, wo sich aktuell eine spürbare Belebung von Marktaktivitäten aus dem Ausland beobachten lässt. Zwischen Januar und März lag der Anteil internationalen Kapitals bei 43 %.

Büroimmobilien belegten mit einem Anteil von 26 % am Transaktionsvolumen Rang eins unter den gewerblichen Nutzungsarten und verzeichneten ein Plus von 15 % gegenüber dem Vorjahresvergleichsquartal. Dazu trug unter anderem der Kauf eines Bürogebäudes inklusive Rechenzentrum und Druckerei in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen als Eigennutzer für über 300 Mio. € bei. Es handelt sich dabei um die größte Einzeltransaktion seit Jahresbeginn. Auch Handelsimmobilien legten mit einem Plus von 13 % zu und gelangten mit 18 % Marktanteil auf Platz zwei.

Der Markt für Einzelhandelsinvestments wird bis auf weiteres auch bei angespannter geopolitischer Lage weiterhin positiv bewertet.

Steigender Inflationsdruck und rückläufige Konsumneigung treffen Nahversorgungsbranchen des Einzelhandels deutlich weniger als viele andere Bereiche, wie bereits nach Ausbruch der Ukraine-Krise zu beobachten war. Das dürfte die Nachfrage nach stabilen Nahversorgerportfolios weiter stärken, zumal diese aufgrund ihrer Resilienz zu den bevorzugten Anlagezielen stark selektiv agierender Banken zählen. Veräußerungen von Geschäftshäusern und Shoppingcenter mit Revitalisierungsbedarf werden wegen knapper und teurer Fremdfinanzierung schon seit Längerem von eigenkapitalstarken Investoren dominiert. Für das Gesamtjahr 2026 ist bei moderater Fortsetzung des eingeschlagenen Erholungspfades ein Transaktionsvolumen von 6 bis 7 Mrd. € realistisch.

Parallel dazu setzt sich die Konsolidierung im Betreiberumfeld weiter fort. Plattformen mit skalierbaren Marken sowie Betreiber mit ausgeprägter Kosten- und Technologiekompetenz bauen ihre Marktposition weiter aus. Gleichzeitig rücken strukturierte Partnerschaften sowie Plattform- und Joint-Venture-Modelle in den Fokus und prägen zunehmend die Marktstruktur.

Es zeichnet sich dennoch eine klare Belebung der Investorenaktivität ab.

Eine wachsende Zahl internationaler Kapitalgeber analysiert intensiv deutsche Hotels, mit unterschiedlichen Strategien und Risikoprofilen. Parallel prüfen vermehrt südeuropäische Owner-Operator-Strukturen den Markteintritt oder setzen diesen bereits um.

Für das Gesamtjahr 2026 deutet sich eine sukzessive Belebung der Transaktionsaktivität an. Während Europa bereits von hoher Liquidität und steigender Investorenaktivität profitiert, führen anhaltende geopolitische Unsicherheiten sowie volatile Entwicklungen in anderen globalen Märkten zu einer verstärkten Reallokation internationalen Kapitals. Europa rückt damit als vergleichsweise stabiler Investitionsstandort stärker in den Fokus internationaler Investoren.

Bereits im ersten Quartal zeigte sich, dass Transaktionen zunehmend strukturiert und differenziert umgesetzt werden, insbesondere bei Assets mit operativen Herausforderungen oder in Restrukturierungssituationen. Dies spricht dafür, dass sich die laufende Preisfindungsphase in den kommenden Quartalen verstärkt in konkrete Abschlüsse übersetzen dürfte.

In diesem Marktumfeld ist der Zugang zu nationalen und internationalen Marktteilnehmern sowie die enge Vernetzung mit Investoren-, Betreiber- und Finanzierungskreisen ein entscheidender Erfolgsfaktor.

Im Mittelpunkt stehen dabei die wirtschaftliche und operative Einordnung der Assets, insbesondere die Bewertung von Risiken, die Analyse von Betreiber- und Vertragsstrukturen sowie die Beurteilung der Tragfähigkeit der zugrunde liegenden Konzepte. Gerade bei komplexeren Transaktionen ist eine konsistente und belastbare Aufbereitung entscheidend für den weiteren Prozessverlauf.

Das Ergebnis des ersten Quartals 2026 ist von einem sehr niedrigen Anteil von Portfoliotransaktionen geprägt. Mit einem Volumenanteil von 23 % hat sich dieser im Vergleich zum Vorjahr mehr als halbiert. Zudem sind die Portfoliogrößen rückläufig.

Deutlich positiver entwickelte sich das Segment der Einzeltransaktionen: Mit 1,6 Mrd. € lag das Transaktionsvolumen hier um 20 % über dem Vorjahreswert. Der durchschnittliche Kaufpreis je Transaktion (ohne Portfolios) stieg auf 18 Mio. € und lag damit 9 % über dem Durchschnitt des Gesamtjahres 2025.

Zudem stieg die Zahl der Transaktionen insgesamt. So wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 97 Kauffälle registriert, nach 72 im Vorjahreszeitraum. Damit ist das Jahresauftaktquartal 2026 gemessen an der Transaktionsintensität das zweitbeste Quartalsergebnis seit Anfang 2025. Insgesamt zeigt sich der Markt sehr aktiv, jedoch weiterhin ohne großvolumige Abschlüsse.

Die Investmentaktivität konzentrierte sich im ersten Quartal deutlich stärker auf die Top 7 Standorte als zuletzt.

Insgesamt entfielen rund 1,2 Mrd. € bzw. 60 % des Transaktionsvolumens auf diese Märkte, ein Anstieg um 83 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Außerhalb der Top 7 Städte belief sich das Transaktionsvolumen auf 834 Mio. € und war damit rund 1 Mrd. € niedriger als im Vorjahreszeitraum.

Besonders gefragt waren Berlin (rund 622 Mio. €), gefolgt von Hamburg (343 Mio. €) und Düsseldorf (166 Mio. €). Der größte Einzeldeal war der Verkauf der Quartiersentwicklung „Neulichterfelde“ durch die Groth Gruppe für rund 300 Mio. € in Berlin. Darüber hinaus wurden drei weitere Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 150 Mio. € in Hamburg, Berlin und Düsseldorf registriert.

Das Fundament des Wohninvestmentmarktes bildeten auch zu Jahresbeginn Core-Bestandsimmobilien jungen Baualters. Positiv ist, dass erstmals seit Längerem bei Forward Deals und Projekten wieder eine spürbar höhere Aktivität zu sehen war. So entfielen rund 44 % des Transaktionsvolumens auf diese Produkttypen, nach rund 30 % im Gesamtjahr 2025. Das zu Jahresbeginn planbarere Finanzierungsumfeld und die geringere Preisdifferenz zwischen Käufern und Verkäufern haben die Aktivität bei Forward Deals und Projekten spürbar belebt.

Auf Käuferseite zeigten sich bezogen auf das Transaktionsvolumen insbesondere Vermögensverwalter mit 28 % (Vorjahr 25 %) sowie Wohnungsunternehmen und Wohnungsgesellschaften mit ebenso 28 % (Vorjahr 14 %) am aktivsten, während die Verkäuferseite von Projektentwicklern und Bauträgern mit 44 % (Vorjahr 25 %) dominiert wurde.

Nachdem im Gesamtjahr 2025 Verkäufe im Größensegment von 15 bis 50 Mio. € den Wohninvestmentmarkt anführten, hatten zu Jahresbeginn 2026 Verkäufe über 100 Mio. € den höchsten Anteil trotz fehlender Portfoliodeals. So lag der Anteil in diesem Segment bei 38 % bzw. 790 Mio. € (Vorjahr 33 %). Transaktionen zwischen 15 bis 50 Mio. € stellen mit 616 Mio. € (30 %) die zweitgrößte Gruppe dar (Vorjahr 37 %).

Das starke Mietwachstum des letzten Jahres hat sich auch zu Jahresbeginn 2026 fortgesetzt, wobei sich die Dynamik zwischen den Märkten differenziert darstellt.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Durchschnitt wie auch die Spitzenmieten im Bestandssegment in den Top 7 Städten um etwa 3 %. Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten zu Jahresbeginn 2026 bei 16,85 Euro/m², die Spitzenmieten bei 24,40 Euro/m². Einige Städte zeigten dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung. So verzeichneten Hamburg, Köln und Düsseldorf Anstiege im Bereich von 6 bis 7 %, während Berlin einen Rückgang um 3 % registrierte.

Die frühe Erholung im Gewerbeinvestmentmarkt beginnt selektiv und diszipliniert. Investoren kehren zu Büro- und Geschäftshäusern zurück, außerhalb der Top 7 jedoch nur dort, wo Lage, Nutzung und Cashflow langfristig überzeugen.

Limitiert wird die Marktdynamik vor allem vom Ausbleiben großvolumiger Transaktionen. Knapp drei Viertel des Transaktionsvolumens und rund 94 % aller Abschlüsse entfielen auf die Größenkategorie unter 50 Mio. €. Lediglich acht Transaktionen lagen darüber. Die Durchschnittsgröße aller Verkäufe 2025 lag bei 15 Mio. €, knapp die Hälfte der Summe, die in Top 7 Märkten anzutreffen ist. Größte Transaktion war ein Immobilienensemble am Freiburger Hauptbahnhof, das für 88 Mio. € von der Hannover Leasing an ein süddeutsches Family Office veräußert wurde.

Anhand dieser Transaktion lässt sich idealtypisch festmachen, worauf Investoren im aktuellen Marktumfeld Wert legen, wenn sie sich abseits der nationalen Investmentzentren umsehen. Innerhalb eines wirtschaftlich und demografisch gut aufgestellten Makrostandortes befindet sich das marktprägende Objekt in einer zentralen Lage. Der Mikrostandort eröffnet ein breites Nachfragespektrum das im Fall von Nachvermietungen Leerstandsrisiken minimiert. Gleichzeitig sichern einige langlaufende Mietverträge stabile Einnahmen. Ein realistischer Kaufpreisansatz unter Berücksichtigung des Marktkonformität des Objektes ermöglicht dem Käufer einen attraktiven, risikoadjustierten Business-Case.

Überregional bedeutende B-Städte vereinten mit 763 Mio. € bzw. 40 % Marktanteil die größte Anlagesumme außerhalb der Top 7 auf sich. Mit knapp 150 Mio. € rangiert Dortmund auf Platz 1, gefolgt von Freiburg (115 Mio. €) und Darmstadt (102 Mio. €). Über ein Viertel des Transaktionsvolumens floss nach Nordrhein-Westfalen. Neben den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen zählte auch Bonn, das sich durch einen hohen Anteil öffentlicher und staatsnaher Nutzer als besonders Cashflow-stabiler Markt etabliert hat, zu den Favoriten der Anleger.