City Survey
Q1 2025
Investmentmarkt
Aktivitätslevel am Investmentmarkt steigt trotz zusätzlicher Herausforderungen
Im ersten Quartal 2025 wurden Immobilien für 7,7 Milliarden Euro gehandelt, was einem Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahresauftakt entspricht. Davon entfielen 5,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 2,5 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gegensatz zum Wohninvestmentmarkt, der wegen des niedrigen Vorjahresniveaus einen Zuwachs von 56 Prozent verbuchte, ist das Transaktionsvolumen im Gewerbesegment mit minus neun Prozent etwas gesunken. Die Anzahl der Abschlüsse stieg allerdings im Vergleich zur Vorjahresperiode um zehn Prozent auf über 260 an.
gewerbliches Transaktionsvolumen (-9% z. Vj.)
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)
Lang erwarteter Verkauf des Upper West marktprägend
Marktprägend für den Gewerbebereich ist der lang erwartete Abschluss des Berliner Bürohochhauses Upper West, das für 435 Millionen Euro von der Signa Prime Selection an die Schoeller Group verkauft wurde. Das Landmark-Objekt trägt als mit Abstand größte Einzeltransaktion des Quartals zu rund einem Drittel des Transaktionsvolumens im Bürobereich bei. Dieser hat mit insgesamt 1,4 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 28 Prozent die Spitzenposition als umsatzstärkste Nutzungsart zurückgewonnen.
Großvolumige Core-Investments sind weiterhin die Ausnahme und brauchen eine lange Vorlaufzeit.
Am Beispiel Upper West zeigt sich zudem, dass eigenkapitalstarke, private Kapitalquellen die aktuelle Marktlage nutzen, Trophybuildings zu erwerben. Institutionelle Investoren finden sich weiterhin eher auf der Verkäuferseite. Insgesamt waren private Investoren und Family Offices mit 1,1 Milliarden Euro Anlagevolumen bzw. 21 Prozent Marktanteil zweitstärkste Käufergruppe hinter Asset- und Fondsmanagern mit 1,2 Milliarden Euro bzw. 23 Prozent.
Insbesondere im Bürosegment ist jedoch auch wieder ein leicht gestiegenes Interesse an Core- bzw. auch Value-Add-Objekten zu beobachten. Die Phase, in der Büros prinzipiell aus dem Ankaufsprofil institutioneller Käufergruppen verschwunden waren, dürfte beendet sein. Der strukturelle Wandel im Bürosegment wird zunehmend als Opportunität begriffen.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Top 7 weiterhin unterrepräsentiert, B- und C-Städte mit deutlichem Anstieg
Insbesondere die sieben großen Investmentzentren bleiben stark von der Kaufzurückhaltung gegenüber großvolumigen Einzelobjekten betroffen. Mit lediglich 40 Prozent Marktanteil sind die Top 7 deutlich unterrepräsentiert.
Insgesamt blieb die Zahl der Abschlüsse in den A-Städten mit 55 sehr überschaubar. Berlin ist mit 853 Millionen Euro Transaktionsvolumen der mit Abstand umsatzstärkste Markt und konnte dank des Großdeals eine Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr erzielen. Hamburg verdankt rund 80 Prozent seines Volumens der deutschlandweit größten Portfoliotransaktion des Quartals, bei der 14 Hamburger Gesundheitsimmobilien zu einem Preis von 380 Millionen Euro von der Deutschen Wohnen an die städtische HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement übergingen. Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart verfehlten zum Teil deutlich die 100-Millionen-Euro-Marke.
Klarer Gewinner bei der anhaltenden Bevorzugung kleiner Tickets sind B- und C-Städte. Sie verdoppelten ihr Anlagevolumen gegenüber dem Jahresauftakt 2024 von 420 Millionen Euro auf 790 Millionen Euro, was überwiegend auf eine höhere Zahl der Transaktionen und nicht auf gestiegene Objektgrößen zurückzuführen ist. Der Marktanteil erhöhte sich von 7 auf 15 Prozent.
Industrie- und Logistikimmobilien sind nach einem etwas ruhigeren Jahresstart die zweistärkste Nutzungsart mit 22 Prozent Marktanteil bzw. 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien belegen mit 20 Prozent bzw. 1,1 Milliarden Euro Platz drei. Mit dem Designer Outlet Wustermark bei Berlin ist die zweitgrößte Einzeltransaktion seit Jahresbeginn in diesem Segment zu verbuchen. Auch diese Großtransaktion zog sich in der Vermarktung über ein Jahr, bevor sich Verkäufer Nuveen aus den USA und Käufer Groupe Frey aus Frankreich einigten. Der Kaufpreis liegt bei 230 Millionen Euro. Daneben hält der seit Dezember stark belebte Handel mit Nahversorgerportfolios an. So kaufte der kanadische Investor Slate in den vergangenen Wochen in mehreren Paketkäufen 45 Objekte für insgesamt 420 Millionen Euro von unterschiedlichen Verkäufern. Ein Teil des Transaktionsvolumens entfällt auf das erste Quartal 2025.
Trotz der erwähnten Portfoliokäufe dominieren Einzeldeals mit 81 Prozent Volumenanteil das aktuelle Marktgeschehen.
Spitzenrenditen bleiben vorerst stabil
Die Spitzenrenditen vor allem für Büro- und Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen drei Monaten stabil gehalten.
Bruttoanfangsrendite Büro
Die Entwicklung langfristiger Anleiherenditen und der Swap-Rates, die sich seit Anfang März aufgrund des drohenden Handelskrieges und des kürzlich beschlossenen Investitionspakets erhöht haben, haben sich noch nicht in den registrierten Abschlüssen materialisiert.
Für die Folgequartale ist davon auszugehen, dass eine stabile bis leicht anziehende Objektnachfrage im Topsegment einem erneuten Anstieg der Renditen entgegenwirkt. In der Breite wird die Spreizung zwischen den Lagen und Risikoklassen entsprechend dem Nachfrageverhalten anhalten.
Vorsichtig optimistischer Jahresausblick
Die Immobilienbranche ist mit dem Rückenwind aus gestiegener Planungssicherheit im Zinsumfeld und gesunkenen Finanzierungskosten in das neue Jahr gestartet – wohl wissend, dass neue Herausforderungen aufgrund geopolitischer Unwägbarkeiten und im Zuge der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl entstehen würden. Eine eventuelle Ernüchterung der Investoren angesichts der seit Anfang März deutlich gestiegenen Langfristzinsen und Anleihenrenditen hat sich in der kurzen Zeit bis zum Quartalsende erwartungsgemäß noch nicht im aktuellen Transaktionsgeschehen niedergeschlagen. Mit Blick auf die Folgequartale könnte die Verfestigung solcher Entwicklungen zu erneuten Wirtschaftlichkeitsprüfungen gerade bei fremdfinanzierten Immobilieninvestments führen und die Phase des Abwartens weiter in die Länge ziehen.
Das grundlegende Kaufinteresse von institutionellem Kapital, auch aus dem Ausland, ist aktuell aber deutlich stärker als vor einem Jahr ausgeprägt, als der Beginn der Zinssenkungsphase noch schwer auszumachen war.
Zudem könnte eine größere Volatilität alternativer Anlagen im Vergleich zur Immobilie im Jahresverlauf als Kaufargument wieder an Bedeutung gewinnen. Daher bleibt Colliers bei seiner vorsichtig optimistischen Einschätzung, dass sich die Belebung des Transaktionsgeschehens mit moderatem Tempo fortsetzen wird, sodass es am Jahresende in die Nähe der 30-Milliarden-Euro-Marke zurückkehren könnte.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q1 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2025 | 5.220 | 853 | 80 | 92 | 469 | 117 | 460 | 40 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 5.729 | 428 | 285 | 117 | 324 | 48 | 1.308 | 0 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -9% | 99% | -72% | -21% | 45% | 144% | -65% | |
| Größte Investorengruppe | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fondsmanager) 23% | Private Investoren / Family Offices 58% | Private Investoren / Family Offices 59% | Projektent- wickler / Bauträger 29% | Öffentliche Hand 81% | Immobilien AGs 57% | Private Investoren / Family Offices 37% | Banken 90% |
| Größte Verkäufergruppe | Immobilien AGs 19% | Immobilien AGs 51% | Projektentwickler/ Bauträger 59% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fondsmanager) 63% | Immobilien AGs 81% | Immobilien AGs 87% | Projektent- wickler / Bauträger 47 % | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fondsmanager) 90% |
| Wichtigste Immobilienart | Büro 28% | Büro 73% | Einzelhandel 55% | Büro 87% | Gesundheits- /Sozialimmobilien 81% | Hotel 59% | Grundstück (Gewerbe) 33 % | Mischnutzung 100% |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 4,80% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Stand: Q1 2025
Trotz fehlender Portfoliotransaktionen hohe Marktaktivität auf dem deutschen Industrie- und Logistikinvestmentmarkt
Der deutsche Industrie- und Logistikinvestmentmarkt startete das Jahr 2025 mit einem leicht unterdurchschnittlichen Ergebnis von 1,2 Milliarden Euro . Nach einem überaus starken ersten Quartal im Vorjahr (2,0 Milliarden Euro) lag das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2025 rund 42 Prozent darunter. Auch der Zehnjahresdurchschnitt wurde um knapp ein Drittel verfehlt (- 31 Prozent). Im gesamtgewerblichen Kontext gehört die Nutzungsart Industrie & Logistik weiterhin zu den Favoriten der Investoren. Mit 22 Prozent Marktanteil liegt das Segment nach Büroinvestments auf dem zweiten Platz.
Aktuell ist zu beobachten, dass die Marktteilnehmer sehr aktiv sind. Sowohl ausländische Investoren, die insbesondere Ende des letzten Jahres viel investiert haben, als auch nationale Investoren bewerten die Assetklasse Industrie & Logistik weiterhin als besonders attraktiv.
Transaktionsvolumen I&L
Für das unterdurchschnittliche Quartalsergebnis sind vor allem zwei Gründe anzuführen: Zum einen ziehen sich die Vermarktungsprozesse vor allem bei ausländischen Investoren in die Länge, sodass einige Abschlüsse erst im zweiten Quartal stattfinden werden. Zum anderen fehlen weiterhin klassische Core-Investments.
Zudem sind die Vorbereitungszeiten bis zur Platzierung dieser Investments am Markt länger. Es befinden sich zurzeit mehrere Portfolio-Transaktionen in der Vorbereitung, die das Transaktionsgeschehen besonders im zweiten und dritten Quartal befeuern werden.
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
2025 Prognose
Fokus auf Single-Assets im Core-Plus-Bereich
Zu Beginn des Jahres 2025 entfielen lediglich 7 Prozent des Transaktionsvolumens auf Portfoliotransaktionen. Dabei war die größte Transaktion die Übernahme von 50 Prozent des Logistikportfolios der Oxford Properties Group durch den australischen Pensionsfonds AustralianSuper. Langfristig möchten beide Parteien ein Joint Venture gründen und in den nächsten drei bis fünf Jahren eine etwa 4,5 Milliarden Euro schwere paneuropäische Logistikplattform aufbauen. Abseits der Portfoliotransaktionen haben sich die Investoren überwiegend auf Einzelobjekte im Core-Plus-Segment fokussiert.
Dabei sind Unterschiede im Ankaufsverhalten zwischen nationalen und internationalen Investoren festzustellen. Die Aktivitäten der nationalen Investoren in den letzten drei Monaten beliefen sich vornehmlich auf Transaktionen unterhalb von 50 Millionen Euro bei Einzelankäufen. Grund hierfür ist, dass die Anzahl und Höhe der Kapitalzusagen aus Deutschland nach wie vor verhalten sind. Beispielhaft ist die Transaktion von Patrizia für rund 30 Millionen Euro in Bockenem zu nennen. Im Gegensatz hierzu waren bei internationalen Investoren größere Transaktionen und damit verbunden länger dauernde Kaufprozesse zu beobachten. Einer der Gründe hierfür ist, dass internationales Kapital verstärktes Interesse an Core-Plus- und Value-Add-Immobilien hat. Darüber hinaus sind einige der neu in den Markt kommenden Investoren noch nicht so intensiv mit dem deutschen Logistikimmobilienmarkt vertraut.
Ausländische Investoren haben sich vor allem auf großflächige Standard-Logistikimmobilien in der Größenordnung über 50 Millionen Euro mit bonitätsstarken Logistikdienstleistern als Mieter fokussiert. So wurde beispielsweise das knapp 46.000 Quadratmeter große Logistik Center in Raunheim von Hines für einen hohen zweistelligen Millionenbereich gekauft. Ferner hat in Duisburg Mirastar/KKR die 43.000 Quadratmeter große Maersk Logistikhalle für rund 60 Millionen Euro erworben.
Stabile Spitzenrenditen ziehen Investoren an
Viele ausländische Investoren möchten ihre Allokation in den deutschen Logistikmarkt erhöhen und sich dabei vor allem auf die etablierten Regionen fokussieren.
Der Bereich Logistik hat in den vergangenen fünf Jahren seine Krisenresilienz bewiesen. Dies macht den Bereich zu ‚Everybody’s Darling‘ und zieht Kapital an. Im Laufe des Jahres werden mehrere größere Einzel- und Portfoliotransaktionen, die aktuell vorbereitet werden, erwartet. Die Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt wird bei vielen Investments ausschlaggebend sein. Nachfrageimpulse werden aus den Bereichen Verteidigung, öffentlicher Sektor und Batterielagerung kommen. Colliers prognostiziert bis zum Ende des Jahres ein Transaktionsvolumen von rund 8 Milliarden Euro, so dass das Vorjahresergebnis geringfügig übertroffen werden wird.
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Reger Handel mit Nahversorgungsimmobilien setzt sich über Jahreswechsel fort
Im ersten Quartal 2025 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 1,1 Milliarden Euro gehandelt. Damit wurde das Transaktionsvolumen des historisch niedrigen Jahresauftaktes 2024 um 18 Prozent übertroffen und bewegte sich auf dem Niveau des vierten Quartals 2024. Im Vergleich aller Gewerbeimmobilien zählen Einzelhandelsobjekte derzeit mit 20 Prozent Marktanteil zu den drei mit Abstand umsatzstärksten Nutzungsarten nach Büro (28 Prozent) und Industrie- und Logistikimmobilien (22 Prozent).
Nicht nur der Umfang, auch die Struktur des Transaktionsgeschehens hat sich gegenüber dem Jahresabschlussquartal nicht wesentlich verändert.
Transaktionsvolumen Einzelhandel
Fachmärkte und Fachmarktzentren mit fast obligatorischem Lebensmittelanker stellten erneut die beherrschende Immobilienart.
Die Nachfragebelebung in diesem Einzelhandelssegment zieht weiter spürbar an, wobei das Angebot vor allem im Core-Plus- und Value-Add-Segment zum limitierenden Faktor für die Marktaktivitäten wird. Insbesondere ausländisches Kapital sucht nach Kaufgelegenheiten.
So erwarb der kanadische Asset Manager Slate in den Wochen um den Jahreswechsel herum im Rahmen von vier Portfoliotransaktionen 45 Nahversorgerimmobilien für insgesamt 420 Millionen Euro von unterschiedlichen Verkäufern. Die Unterzeichnung des ebenfalls stark vom Lebensmittelhandel-geprägten Blue-Mountain-Portfolios, bei dem GRR an Branicks für 31 Einzelhandelsobjekte rund 210 Millionen Euro bezahlte, wurde erst im Januar bestätigt und fiel damit noch in die Berichtsperiode des vierten Quartals 2024. Letztlich bekräftigt aber auch dieser Deal den beobachteten Trend. Der Portfolioanteil hat sich wieder auf 46 Prozent ‚hochgearbeitet‘. Internationale Kapitalgeber verantworten 68 Prozent des Transaktionsvolumens.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp (Anteil in %)
Fokussierung auf Nahversorgungsimmobilien erreicht neuen Höhepunkt
Unter den drei Einzelhandels-Betriebstypen vereinte das Fachmarktsegment seit Jahresbeginn 64 Prozent des Transaktionsvolumens und 73 Prozent aller Abschlüsse auf sich und baute damit seine Spitzenposition gegenüber Geschäftshäusern und Shoppingcentern weiter aus. Die Fokussierung auf Nahversorger, wozu mehr als drei Viertel aller gehandelten Fachmärkte nach Volumen und Anzahl zählen, hat zwischenzeitlich ebenfalls einen neuen Höhepunkt erreicht.
Innerstädtische Geschäfts-, Kauf- und Warenhäuser wurden kaum gehandelt und machten lediglich einen Umsatzanteil von 10 Prozent bei 20 Prozent aller Verkaufsfälle aus. Auf Einkaufszentren entfielen 26 Prozent des Transaktionsvolumens und 7 Prozent der Abschlüsse. In dieses Segment geht auch das Designer Outlet Berlin in Wustermark ein, das von Nuveen an die französische Groupe Frey für 230 Millionen Euro verkauft wurde. Hierbei handelt es sich um die größte Einzeltransaktion im bisherigen Jahresverlauf. Die nächstgrößere Transaktion im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich ist das in Düsseldorfer Bestlage gelegene Geschäftshaus Königsallee 52-54, das vom insolventen Projektentwickler Centrum an einen Privatinvestor veräußert wurde.
Verhandlungen in diesen Segmenten bleiben zäh und ziehen sich wie im Fall des Outlet Centers meist länger als ein Jahr hin. Im Gegensatz zum Fachmarktsegment ist der Preisfindungsprozess weiterhin ein Hemmschuh für eine Marktbelebung.
Spitzenrenditen im Fachmarktsegment tendieren stabil
Während zur Bestimmung von Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Innenstadtlagen kaum belastbare Transaktionen herangezogen werden können, lässt sich eine Stabilisierung der Spitzenrenditen im Fachmarktsegment in den vergangenen drei Monaten belegen.
Die Spitzenbruttoanfangsrenditen für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren notieren bei 5,40 Prozent. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker erzielen 5,70 Prozent. Die Entwicklung langfristiger Anleiherenditen und der Swap-Rates, die sich seit Anfang März aufgrund des drohenden Handelskrieges und des kürzlich beschlossenen Investitionspakets der Bundesregierung deutlich erhöht haben, haben sich noch nicht in den registrierten Abschlüssen materialisiert. Für die Folgequartale gehen wir aber davon aus, dass die insbesondere im krisenresilienten Nahversorgungssegment anziehende Nachfrage die gestiegenen Finanzierungskosten überkompensieren kann.
Bruttoanfangsrendite Lebensmittelfachmärkte
Zweigeteilte Marktentwicklung limitiert Transaktionsvolumen auf Jahressicht
Die Zweiteilung am Einzelhandelsinvestmentmarkt wird das Transaktionsgeschehen gerade unter den neu hinzugekommenen geo- und wirtschaftspolitischen Unwägbarkeiten weiter prägen. Im aktuellen Markt- und Zinsumfeld sind lebensmittelgeankerte Fachmarktimmobilien attraktiver denn je. Auf der anderen Seite erwarten wir durch diese Unsicherheiten und Finanzierungsvolatilitäten bei laufenden, großvolumigen Retail-Transaktionen, insbesondere bei Shoppingcentern, Verzögerungen im Verkaufsprozess und in einigen Fällen auch einen Transaktionsabbruch. Das begrenzt auf Jahressicht die Wahrscheinlichkeit, dass trotz insgesamt positivem Marktmomentum das Transaktionsvolumen von 2024 deutlich übertroffen wird.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Solides Auftaktquartal am Hotelinvestmentmarkt trotz wirtschaftlicher Unsicherheit
Im ersten Quartal 2025 flossen rund 285 Millionen Euro in Hotelimmobilien in Deutschland. Das Motel One im Upper West in Berlin wurde dabei nicht in das Hotelvolumen gerechnet, da das gesamte Objektvolumen wegen der prägenden Nutzungsart zum Bürosegment gezählt wurde. Damit wurde ein deutlich besseres Auftaktquartalsergebnis registriert als in den Jahren 2022 und 2023. Mit einem Anteil von 5 Prozent am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen lag die Nutzungsart Hotel auf dem Niveau des Vorjahres.
Transaktionsvolumen Hotel
Volumen noch zurückhaltend, Aktivität nimmt zu
Der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland nimmt weiter Fahrt auf. Die Gründe dafür sind unter anderem vielversprechende Hotel-Performance-Zahlen und erwartete Umsatzsteigerungen.
Insbesondere Core-Objekte bleiben gefragt. Hier trifft ein begrenztes Angebot auf eine breiter werdende Nachfrage, aber dennoch wird der Markt weiterhin von wenigen aktiven Investoren dominiert. Die Preisfindung im Value-Add- und opportunistischen Segment gestaltet sich hingegen schwieriger. Transaktionen und Businesspläne werden unabhängig von der Investmentstrategie länger und ausführlicher geprüft, denn die konservativen LCR-Erwartungen von Investoren stehen einem Markt schnell wachsender Betreiber und teilweise sinkender EBITDA-Margen entgegen. Währenddessen stellen sich die großen Hotelbrands durch strategische Übernahmen für ambitionierte Expansionsvorhaben auf. Hierfür steht beispielhaft die Übernahme von Ruby durch IHG und den Einstieg von PAI bei Motel One an, die ihre Chancen im Office-to-Hotel-Conversion-Bereich sehen.
Transaktionsvolumen Hotelimmobilien in Mrd. €
Transaktionsvolumen nach Hoteltyp (Anteil in %)
Kleinere Volumen und Family Offices auf der Käuferseite dominieren
Analog zum gesamten gewerblichen Investmentmarkt wurden im ersten Quartal mehrheitlich kleinere Tickets gehandelt. Es fand nur eine Hoteltransaktion in der Größenklasse über 50 Millionen Euro statt. Ein Dutzend Transaktionen bezifferten sich auf 10 Millionen Euro oder weniger. Entsprechend belief sich die durchschnittliche Ticketgröße auf unter 15 Millionen Euro. Die aktivsten Käufergruppen waren private Investoren und Family Offices mit einem Marktanteil von 44 Prozent.
Nach wie vor nutzen eigenkapitalstarke Akteure die aktuelle Marktlage, um sich attraktive Immobilien zu sichern. Aber auch kapitalstarke Owner-Operator sind sehr aktiv und bauen ihr Immobilienportfolio aus.
Vor diesem Hintergrund sind auch zunehmend mehr Plattformverkäufe, die aktuell vorbereitet oder auf dem Markt platziert werden, zu beobachten.
Optimistischer Jahresausblick
Das derzeitige volatile makroökonomische Umfeld, das durch aktuelle wirtschaftspolitische Entscheidungen, vor allem in den USA, von großer Unsicherheit geprägt ist, erschwert einen allzu konkreten Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf am Hoteltransaktionsmarkt. Dennoch bleiben die einer Hotelinvestition zugrundeliegenden fundamentalen Parameter, wie Tourismusnachfrage und Hotelperformance, positiv. Viele Transaktionen, darunter auch Einzeltransaktionen über 50 Millionen Euro und größere Portfolios befinden sich derzeit im Markt oder in Vorbereitung. Entsprechend wird mit einer weiteren Belebung des Transaktionsgeschehens im weiteren Jahresverlauf zu rechnen sein.
Spitzenrendite Hotelimmobilien (in %)
Starker Jahresauftakt am Wohninvestmentmarkt
In den ersten drei Monaten des Jahres 2025 wurden rund 2,5 Milliarden Euro im institutionellen Wohninvestmentsegment umgesetzt. Dies stellt eine Steigerung von 56 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, in dem 1,6 Milliarden Euro verzeichnet wurden. Die Stimmung am Wohninvestmentmarkt bleibt weiterhin positiv, was sich auch in der Zahl der am Markt registrierten Kauffälle manifestiert – so wurden im ersten Quartal des Jahres 87 Transaktionen registriert, nach 72 im Vorjahresauftaktquartal.
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnen
Die Marktdynamik wurde stark von großvolumigen Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro getragen, die 41 Prozent des Transaktionsvolumens bzw. eine Milliarde Euro ausmachten.
Besonders hervorzuheben ist der Verkauf eines bundesweit allokierten Portfolios aus dem Bestand des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI mit rund 8.000 Wohnungen für rund 750 Millionen Euro an die I-Wohnen Gruppe.
Dynamik verlagert sich stärker auf Standorte außerhalb der Top 7 Städte
Die Marktdynamik weitet sich zum Jahresbeginn über die Top 7 Städte hinaus auf kleinere Standorte aus. Dies spiegelt sich im Gesamttransaktionsvolumen wider: Nur 27 Prozent oder 670 Millionen Euro entfielen auf die Top 7 Städte. Besonders gefragt waren Berlin (rund 346 Millionen Euro) und Düsseldorf (111 Millionen Euro) in den ersten drei Monaten des Jahres. Zu den marktprägenden Deals zählten in Berlin der Verkauf von 396 Wohnungen in der Reichsforschungssiedlung in Haselhorst und in Düsseldorf die Veräußerung von 167 Wohnungen durch Instone Real Estate für 80 Millionen Euro.
Stabile Renditen und positive Investorenstimmung
Auf der Investorenseite waren weiterhin vor allem Bestandsimmobilien gefragt, während die Nachfrage nach Forward Deals, Portfolios und Studentenwohnungen wieder zunahm. Die bisherigen Zinssenkungen der EZB wirkten sich zu Beginn des Jahres positiv auf den Markt aus, wobei das Finanzierungsumfeld ab März durch die Ankündigung des Sondervermögens und dem damit verbundenen Anstieg der Renditen für Bundesanleihen wieder schwieriger wurde.
Wohnen bleibt als Nutzungsart stark nachgefragt. Die positive Marktstimmung spiegelt sich in der höheren Marktaktivität im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wider. Colliers beobachtet neben mehr Transaktionen auch eine höhere Aktivität im Hintergrund, die sich in einer höheren Pitch-Aktivität, Mandaten und Investorenanfragen äußert. Besonders institutionelle Investoren und Family Offices treten als Käufer auf. Gleichzeitig nehmen Verkäufe durch Projektentwickler sowie offene Fonds zu. In den ersten drei Monaten des Jahres 2025 wurde weiterhin eine Stabilisierung der Rendite sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien registriert. Die Rendite für Bestandsobjekte in den Top 7 Städten liegt bei 3,85 Prozent , an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,50 Prozent.
Rendite in den Top 7,
4,50 % an anderen Standorten
Mietdynamik hält auch 2025 an
Das starke Mietwachstum des letzten Jahres hat sich 2025 fortgesetzt.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment in den Top 7 Städten um etwa 6 Prozent und im Neubausegment um 5 Prozent. Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den Top 7 Städten bei 16,75 Euro/m² und im Neubausegment bei 22,00 Euro/m². Einige Städte zeigten dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichnete Hamburg einen Anstieg von 8 Prozent, während Düsseldorf und Frankfurt jeweils um 7 Prozent zulegten. Im Neubausegment sticht Düsseldorf mit einem Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr hervor, während Berlin mit 1 Prozent die geringste Dynamik verzeichnete. Das höchste Mietpreisniveau liegt weiterhin in München mit 24,80 Euro/m², gefolgt von Hamburg (22,75 Euro/m²) und Frankfurt (22,60 Euro/m²).
Die deutlich gesunkene Angebotsmenge an zur Miete verfügbaren Wohnungen, sowohl im Bestand als auch im Neubau, wo sich das Angebot sogar halbiert hat, führt zu einem enormen Mietdruck in den Top 7 Städten. Gleichzeitig steigt die Nachfrage weiter – angetrieben durch mehr Haushalte, Zuzug sowie rückläufige Baugenehmigungen und Fertigstellungen.
Weiter hohe Marktaktivität im Jahresverlauf erwartet
Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Marktaktivität weiterhin hochhalten. Forward Deals und Value-Add-Bestände rücken wieder verstärkt in den Fokus. Während die Preisfindung bei Value-Add-Beständen noch nicht abgeschlossen ist, wächst das Interesse der Bestandshalter, die diese zunehmend als Alternative zum Neubau in Betracht ziehen.
Obwohl die Langfristzinsen und Anleiherenditen seit Anfang März deutlich gestiegen sind, hat sich dies bislang nicht auf das Transaktionsgeschehen ausgewirkt. In den kommenden Quartalen könnte sich jedoch eine Eintrübung abzeichnen. Sollten sich die gestiegenen Finanzierungskosten verfestigen, dürfte dies insbesondere fremdfinanzierte Immobilieninvestments verstärkt unter Wirtschaftlichkeitsprüfungen stellen und die Phase des Abwartens verlängern.
Dennoch bleibt die Marktstimmung aufgrund des anhaltenden Mietwachstums und der hohen Nachfrage nach Bestandsimmobilien insgesamt positiv. Colliers erwartet für 2025 ein besseres Gesamtjahresergebnis als im Vorjahr, das bestenfalls bei rund 12 Milliarden Euro liegen könnte. Dieses wird jedoch maßgeblich von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Entwicklung der Finanzierungsseite abhängen.
Belebung bei Büro- und Geschäftshäusern abseits der Top 7 etwas schwächer als am Gesamtmarkt
Abseits der Top 7 wurden 2024 rund 2,3 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser investiert. Das waren fast 12 Prozent weniger als noch 2023. Entgegen dem Trend in den Top 7 und dem gesamten gewerblichen Immobilienmarkt ist das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment moderat zurückgegangen.
Gerade in der ersten Jahreshälfte zeigte sich das Segment noch verhalten und sowohl Investoren als auch Verkäufer waren zurückhaltend. Die zur Jahresmitte von der EZB vollzogene Zinswende hat ab der Jahresmitte zur Verbesserung beigetragen. In der Breite fehlten aber großvolumige Core-Transaktionen, für die es abseits der Top 7 aktuell nur wenig Kapital gibt.
Transaktionsvolumen abseits der Top 7
Viele Investoren bevorzugen im klassischen Bürobereich die Top 7, da dort die Preisbildung, zumindest im Core-Segment, weitestgehend abgeschlossen ist. In den B&C-Städten erzielten Objekte mit Sondernutzungen, Infrastrukturcharakter oder öffentlichem Mieter die höchsten Faktoren.
Transaktionsvolumen entwickelt sich regional sehr heterogen
Das höchste Transaktionsvolumen wurde in NRW erzielt: Rund 720 Millionen Euro flossen dort 2024 in Standorte außerhalb von Düsseldorf und Köln. Das waren 38 Prozent mehr als im Jahr 2023. Um 49 Prozent gegenüber 2023 legte die Region Nord zu, die Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen umfasst. Deutlich, um knapp 50 Prozent, sank hingegen das Volumen in der Region Rhein-Main (Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland). Lediglich knapp 305 Millionen Euro wurden hier investiert.
2024 floss am meisten Kapital in Büro- und Geschäftshäuser in Bonn, Hannover und Leipzig. Damit stehen drei prominente und traditionell transaktionsstarke Städte an der Spitze. Bemerkenswert ist aber ebenfalls, dass in vergleichbaren Städten wie Wiesbaden, Nürnberg und Dresden nur sehr wenige Bürotransaktionen stattfanden. Hier macht sich das Fehlen von großvolumigen Core-Transaktionen besonders bemerkbar. Die Anzahl der Transaktionen insgesamt ist leicht auf knapp über 150 Deals gestiegen, die durchschnittliche Dealgröße betrug aber nur rund 15 Millionen Euro.
Transaktionsvolumen Büro/GH abseits Top 7 (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Region (in Mio. €)
Ausblick: Positivere Gesamtstimmung führt auch abseits der Top 7 zu mehr Transaktionsdynamik
Im Jahr 2025, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte, erwarten wir ein moderates Wachstum des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt allgemein. Infolgedessen gehen wir auch von mehr Dynamik in den B&C-Städten aus. Angesichts erhöhter Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten werden Kapitalgeber wieder entscheidungsfreudiger.
Um dem zunehmenden Wettbewerb um Core-Objekte in den Top 7 zu entgehen, bieten sich 2025 wirtschaftlich starke B-Städte an. Hier können bei geringerem Wettbewerb attraktive Renditen erzielt werden. Gleichzeitig profitieren Investoren von weniger volatilen Bürovermietungsmärkten und geringeren Büroleerständen als in den Top 7.