City Survey

Q1 2024

Kapitel 2Makroökonomisches Umfeld

2.1Hohe Unsicherheit bleibt; stärkere Wachstumsimpulse frühestens Ende 2024 zu erwarten

Die deutsche Volkswirtschaft startet verhalten ins neue Jahr. Die Wachstumsaussichten für das Jahr 2024 wurden zuletzt nach unten korrigiert und die Consensus Prognose rechnet nur noch mit einem minimalen Wachstum um 0,1 Prozent. Der ifo Geschäftsklimaindex hat sich seit einem Tief im Januar 2024 in den letzten zwei Monaten leicht verbessert und im März 2024 mit einem Wert von 87,8 das Niveau von Mitte 2023 wieder erreicht. Trotz der leichten Aufhellung bleibt der Index weiterhin im negativen Bereich und signalisiert damit keine spürbare Belebung. In der zweiten Jahreshälfte erscheint eine leichte Verbesserung des wirtschaftlichen Umfelds möglich, das sich 2025 weiter fortsetzen wird. Für das kommende Jahr rechnet die Consensus Prognose mit einem Wirtschaftswachstum von 1,1 Prozent für Deutschland.

Die gedämpfte wirtschaftliche Entwicklung bremst die Flächennachfrage auf den Gewerbemärkten somit in den kommenden Monaten aus. Positiv zu bewerten ist der weiterhin sehr stabile Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote wird 2024 voraussichtlich nur geringfügig steigen. Die aktuellen Lohnabschlüsse führen bei sinkenden Inflationsraten zu einer positiven Reallohnentwicklung, die den privaten Konsum stützen wird und auch für den Wohnungsmarkt positive Effekte mit sich bringt.

Wirtschaftswachstum und Inflationsentwicklung

(in Prozent z. Vj.)

Quellen: Oxford Economics (März 2024), Colliers
Prognose ab Q1 2024

Die Inflationsraten haben sich sowohl in Deutschland als auch in der Eurozone zuletzt weiter in Richtung der 2 Prozent-Marke bewegt, auch wenn diese bislang nicht erreicht ist. Die meisten Markteilnehmer rechnen mit einer ersten Zinssenkung der EZB im Juni auf die im weiteren Jahresverlauf noch 2 bis 3 weitere Zinsschritte folgen könnten. Dies wird die Leitzinsen zum Jahresende 2024 in Richtung 3,50 Prozent bis 3,75 Prozent bringen. Die Unsicherheit bleibt jedoch unverändert hoch und auch eine spätere und schwächere Zinssenkung durch die EZB liegt im Bereich des Möglichen.

Zinsentwicklung (in Prozent)

Quellen: Oxford Economics (März 2024), Colliers
Prognose ab Q1 2024

Das Zinsumfeld zeigt sich in den ersten drei Monaten des Jahres vergleichsweise stabil. Die 10-jährigen SWAP-Rates bewegen sich in einem engen Korridor zwischen 2,50 Prozent und 2,75 Prozent und die 10 jährigen deutschen Staatsanleihen pendelten zuletzt zwischen 2,25 Prozent und 2,50 Prozent. Sollten die Zweifel an einer Zinssenkung im Juni wachsen, dann ist eine Aufwärtsbewegung der Zinsen nicht auszuschließen. In der Prognose rechnet Oxford Economics mit einem stabilen Niveau im Bereich der aktuellen Korridore. Für den Immobilienmarkt ergeben sich aus dieser Situation zwar keine positiven Impulse durch deutlich sinkende Finanzierungskonditionen, jedoch eine bessere Planbarkeit bei geringerer Volatilität als noch im Jahresverlauf 2023.

Der Aufwärtsdruck auf die Anfangsrenditen bleibt in diesem Umfeld weiter bestehen, hat sich jedoch zuletzt etwas abgemildert. Der Risikoaufschlag für erstklassige Büroimmobilien in den Top 7 (ungewichtete Brutto-Spitzenrendite knapp 4,85 Prozent) liegt Ende Q1 2024 bei rund 250 Basispunkten. Damit erscheinen Immobilieninvestments aktuell attraktiver als im Vorjahr (Spread: 180 Basispunkte). Eine weitere leichte Anpassung der Anfangsrenditen mit Anstiegen in Richtung 5,00 bis 5,25 Prozent erscheint im aktuellen Umfeld bis Q3 2024 möglich.

Anleihen- und Immobilienrenditen (in Prozent)

Quellen: Oxford Economics (März 2024), Colliers
Prognose ab Q1 2024

2.2ESG: Die Standards der EU-Taxonomie sind vollständig, die Definition der Kreislaufwirtschaft steht fest.

Die Europäische Union hat bereits 2020 die EU-Taxonomie verabschiedet, zusammen mit den Technischen Standards (TSC) für die ersten zwei Umweltziele „Klimaschutz“ und „Anpassung an den Klimawandel“.

Nun sind am 21.11.2023 die Technischen Standards der verbliebenen vier Ziele, „Nachhaltigen Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen“, „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“, „Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung“ und „Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme“ verabschiedet worden. Diese Standards gelten ab dem 01. Januar 2024 für alle EU-Mitgliedsstaaten.

Während die ersten zwei Ziele alle Branchen gleichermaßen betrifft, sind die nun formulierten vier Verbliebenen nicht für alle Branchen gleichermaßen relevant. Für den Neubau und die Renovierung von existierenden Immobilien wurde das Primärziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ definiert. Dennoch müssen auch die übrigen Umweltziele im Rahmen des „Do-Not-Significant-Harm“ (DNSH) berücksichtigt werden.

Als Primärziel umfasst das Umweltziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ die folgenden sechs Technischen Standards:

  1. Mindestens 90 % (Neubau) / 70 % (Renovierungen) der auf der Baustelle anfallenden nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle werden für die Wiederverwendung oder das Recycling vorbereitet, mit Ausnahme der Verfüllung.
  2. Das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial des Gebäudes (Neubau & Renovierung) wurde für jede Phase im Lebenszyklus berechnet und wird Investoren und Kunden auf Nachfrage offengelegt.
  3. Bauentwürfe und -techniken unterstützen die Kreislauffähigkeit durch die Integration von Entwurfskonzepten für die Anpassungsfähigkeit und den Rückbau.
  4. Bei Renovierungen müssen mindestens 50 % des ursprünglichen Gebäudes erhalten bleiben.
  5. Die Verwendung von Primärrohstoffen wird durch den Einsatz von Sekundärrohstoffen minimiert. Folgende Höchstmengen des verwendeten Primärrohstoffs müssen eingehalten werden: 
    • Beton, Naturwerkstein oder Agglomeratstein: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
    • Ziegeln, Fliesen und Keramik: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
    • biobasiertem Kunststoff: < 80 % (Neubau) / < 90 % (Renovierung)
    • Glas und Dämmstoffen aus Mineralwolle: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
    • nicht biobasiertem Kunststoff: < 50 % (Neubau) / < 75 % (Renovierung)
    • Metall: < 30 % (Neubau) / < 65 % (Renovierung)
    • Gips: < 65 % (Neubau) / < 83 % (Renovierung) 

      Liegen keine Informationen über den Recycleanteil eines Bauprodukts vor, so ist davon auszugehen, dass dieses zu 100 % aus Primärrohstoffen besteht.
  6. Der Betreiber der Tätigkeit verwendet elektronische Werkzeuge zur Beschreibung der Merkmale des Gebäudes in seiner erbauten Form, einschließlich der verwendeten Werkstoffe und Komponenten, für die Zwecke der künftigen Wartung, Rückgewinnung und Wiederverwendung. Die Informationen werden in digitaler Form gespeichert und Investoren und Kunden auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

Diese hohen Anforderungen können auf Investoren und Eigentümer abschreckend wirken, weswegen die Wahl des Primärziels eventuell auf „Klimaschutz“ oder „Anpassung an den Klimawandel“ fällt. Jedoch müssen auch dann die DNSH-Kriterien berücksichtigt werden, welche die Verpflichtung beinhaltet, mindestens 70 % der allgemein anfallenden Bau- und Abbruchabfälle auf die Wiederverwertung, bzw. Recycling oder sonstige Verwertung vorzubereiten.

Mit dieser neuen Wertschätzung von Baustoffen ist mittelfristig mit einem Umdenken der Baubranche zu rechnen. Der steigende Bedarf, und damit Wert, von wiederverwertbaren Baustoffen sowie die bereits spürbare Knappheit an Primärrohstoffen, wird die Frage „Abriss oder Renovierung?“ nachhaltig verändern. Der heutige Baustandard, beispielsweise durch die Verwendung von Verbundstoffen, welche eine Wiederverwertung erschweren, kann die nun steigende Nachfrage nach diesen Materialien voraussichtlich nicht decken. Dies wird die Branche mittel- bis langfristig dazu drängen neue Baustandards zu setzen und die Wiederverwertung zu einer Selbstverständlichkeit zu machen.  

Kapitel 3 Vermietungsmarkt