City Survey
Q2 2024
Makroökonomisches Umfeld
Hohe Unsicherheit bleibt; stärkere Wachstumsimpulse frühestens Ende 2024 zu erwarten
Die deutsche Volkswirtschaft tritt weiter auf der Stelle. Für das Jahr 2024 rechnet die aktuelle Consensus Prognose mit einem minimalen Wachstum um 0,2 Prozent. Auch der ifo Geschäftsklimaindex deutet in den letzten Monaten keine bevorstehende Belebung an. Seit April ist der Gesamtindex wieder leicht gesunken, bleibt jedoch auf deutlich höherem Niveau als in weiten Teilen des Jahresverlaufs 2022 und 2023. In der zweiten Jahreshälfte erscheint eine leichte Verbesserung des wirtschaftlichen Umfelds möglich, welche sich 2025 fortsetzen wird. Für das kommende Jahr rechnet die Consensus Prognose mit einem Wirtschaftswachstum von 1,1 Prozent für Deutschland.
Die gedämpfte wirtschaftliche Entwicklung bremst die Flächennachfrage auf den Gewerbemärkten somit in den kommenden Monaten aus. Positiv zu bewerten ist der weiterhin sehr stabile Arbeitsmarkt. Die Arbeitslosenquote wird 2024 voraussichtlich nur geringfügig steigen. Die aktuellen Lohnabschlüsse führen bei sinkenden Inflationsraten zu einer positiven Reallohnentwicklung, die den privaten Konsum stützen wird und auch für den Wohnungsmarkt positive Effekte mit sich bringt.
Wirtschaftswachstum und Inflationsentwicklung
(in Prozent z. Vj.)
Quellen: Oxford Economics (Juni 2024), Colliers
Prognose ab Q2 2024
Die Inflationsraten haben sich sowohl in Deutschland als auch in der Eurozone zuletzt weiter in Richtung der 2 Prozent-Marke bewegt, auch wenn diese bislang nicht erreicht ist. Die EZB hat auf diese Entwicklung mit einem ersten Zinsschritt um 25 Basispunkte im Juni 2024 reagiert, den weiteren Verlauf jedoch offen gelassen. Die Consensus Prognose rechnet im Durchschnitt mit drei weiteren Zinsschritten im Jahresverlauf und einem Zinsniveau von 3,55% zum Jahresende 2024.
Zinsentwicklung (in Prozent)
Quellen: Oxford Economics (Juni 2024), Colliers
Prognose ab Q2 2024
Auf die langfristigen Zinsen hat der EZB-Zinsschritt im ersten Halbjahr keine Auswirkungen. Diese sind seit Jahresbeginn sogar leicht gestiegen. Die 10-jährigen SWAP-Rates bewegten sich im zweiten Quartal in einem engen Korridor zwischen 2,70 Prozent und 2,90 Prozent und die 10jährigen deutschen Staatsanleihen pendelten zuletzt zwischen 2,35 Prozent und 2,70 Prozent. In der Prognose rechnet Oxford Economics mit einem stabilen Niveau im Bereich der aktuellen Korridore. Für den Immobilienmarkt ergeben sich aus dieser Situation zwar keine positiven Impulse durch deutlich sinkende Finanzierungskonditionen, jedoch eine bessere Planbarkeit bei geringerer Volatilität als noch im Jahresverlauf 2023.
Der Aufwärtsdruck auf die Anfangsrenditen bleibt in diesem Umfeld weiter bestehen, hat sich jedoch zuletzt etwas abgemildert. Der Risikoaufschlag für erstklassige Büroimmobilien in den Top 7 (ungewichtete Brutto-Spitzenrendite knapp 4,88 Prozent) liegt Ende Q2 2024 bei rund 240 Basispunkten. Damit erscheinen Immobilieninvestments aktuell attraktiver als im Vorjahr (Spread: 200 Basispunkte). Eine weitere leichte Anpassung der Anfangsrenditen mit Anstiegen in Richtung 5,00 bis 5,25 Prozent erscheint im aktuellen Umfeld bis Jahresende 2024 möglich.
Anleihen- und Immobilienrenditen (in Prozent)
Quellen: Oxford Economics (Juni 2024), Colliers
Prognose ab Q2 2024
ESG: Die Standards der EU-Taxonomie sind vollständig, die Definition der Kreislaufwirtschaft steht fest.
Die Europäische Union hat bereits 2020 die EU-Taxonomie verabschiedet, zusammen mit den Technischen Standards (TSC) für die ersten zwei Umweltziele „Klimaschutz“ und „Anpassung an den Klimawandel“.
Nun sind am 21.11.2023 die Technischen Standards der verbliebenen vier Ziele, „Nachhaltigen Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen“, „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“, „Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung“ und „Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme“ verabschiedet worden. Diese Standards gelten ab dem 01. Januar 2024 für alle EU-Mitgliedsstaaten.
Während die ersten zwei Ziele alle Branchen gleichermaßen betrifft, sind die nun formulierten vier Verbliebenen nicht für alle Branchen gleichermaßen relevant. Für den Neubau und die Renovierung von existierenden Immobilien wurde das Primärziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ definiert. Dennoch müssen auch die übrigen Umweltziele im Rahmen des „Do-Not-Significant-Harm“ (DNSH) berücksichtigt werden.
Als Primärziel umfasst das Umweltziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ die folgenden sechs Technischen Standards:
- Mindestens 90 % (Neubau) / 70 % (Renovierungen) der auf der Baustelle anfallenden nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle werden für die Wiederverwendung oder das Recycling vorbereitet, mit Ausnahme der Verfüllung.
- Das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial des Gebäudes (Neubau & Renovierung) wurde für jede Phase im Lebenszyklus berechnet und wird Investoren und Kunden auf Nachfrage offengelegt.
- Bauentwürfe und -techniken unterstützen die Kreislauffähigkeit durch die Integration von Entwurfskonzepten für die Anpassungsfähigkeit und den Rückbau.
- Bei Renovierungen müssen mindestens 50 % des ursprünglichen Gebäudes erhalten bleiben.
- Die Verwendung von Primärrohstoffen wird durch den Einsatz von Sekundärrohstoffen minimiert. Folgende Höchstmengen des verwendeten Primärrohstoffs müssen eingehalten werden:
- Beton, Naturwerkstein oder Agglomeratstein: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
- Ziegeln, Fliesen und Keramik: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
- biobasiertem Kunststoff: < 80 % (Neubau) / < 90 % (Renovierung)
- Glas und Dämmstoffen aus Mineralwolle: < 70 % (Neubau) / < 85 % (Renovierung)
- nicht biobasiertem Kunststoff: < 50 % (Neubau) / < 75 % (Renovierung)
- Metall: < 30 % (Neubau) / < 65 % (Renovierung)
- Gips: < 65 % (Neubau) / < 83 % (Renovierung)
Liegen keine Informationen über den Recycleanteil eines Bauprodukts vor, so ist davon auszugehen, dass dieses zu 100 % aus Primärrohstoffen besteht.
- Der Betreiber der Tätigkeit verwendet elektronische Werkzeuge zur Beschreibung der Merkmale des Gebäudes in seiner erbauten Form, einschließlich der verwendeten Werkstoffe und Komponenten, für die Zwecke der künftigen Wartung, Rückgewinnung und Wiederverwendung. Die Informationen werden in digitaler Form gespeichert und Investoren und Kunden auf Anfrage zur Verfügung gestellt.
Auch bei diesem Umweltziel steht die Transparenz über die Informationen im Fokus, weshalb jegliche Erkenntnisse verschriftlich und auf Anfrage veröffentlicht werden müssen.
Die DNSH-Kriterien für das Primärziel „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ sind vergleichbar mit den bereits existierenden Kriterien für die ersten zwei Ziele und werden daher hier nicht weiter diskutiert.
Diese hohen Anforderungen können auf Investoren und Eigentümer abschreckend wirken, weswegen die Wahl des Primärziels eventuell auf „Klimaschutz“ oder „Anpassung an den Klimawandel“ fällt. Jedoch müssen auch dann die DNSH-Kriterien berücksichtigt werden, welche die Verpflichtung beinhaltet, mindestens 70 % der allgemein anfallenden Bau- und Abbruchabfälle auf die Wiederverwertung, bzw. Recycling oder sonstige Verwertung vorzubereiten.
Mit dieser neuen Wertschätzung von Baustoffen ist mittelfristig mit einem Umdenken der Baubranche zu rechnen. Der steigende Bedarf, und damit Wert, von wiederverwertbaren Baustoffen sowie die bereits spürbare Knappheit an Primärrohstoffen, wird die Frage „Abriss oder Renovierung?“ nachhaltig verändern. Der heutige Baustandard, beispielsweise durch die Verwendung von Verbundstoffen, welche eine Wiederverwertung erschweren, kann die nun steigende Nachfrage nach diesen Materialien voraussichtlich nicht decken. Dies wird die Branche mittel- bis langfristig dazu drängen neue Baustandards zu setzen und die Wiederverwertung zu einer Selbstverständlichkeit zu machen.