City Survey
Q4 2025
Vermietungsmarkt
Abnehmende Dynamik bei Großabschlüssen limitiert den Büroflächenumsatz
In den sieben größten deutschen Bürovermietungsmärkten wurde im Jahr 2025 ein Flächenumsatz von insgesamt 2,6 Mio. m² erzielt. Damit liegt das Ergebnis rund 2 % über dem Vorjahreswert. Die stärkste Dynamik zeigte Frankfurt mit einem Plus von 57 %, gefolgt von Köln mit einem Anstieg von 14 %. Düsseldorf konnte das Vorjahresergebnis bestätigen. In den übrigen Städten war dagegen aufgrund rückläufiger Großabschlüsse über 5.000 m² ein Rückgang zu verzeichnen. Die größten Einbußen verzeichneten Stuttgart (-27 %) und Berlin (-15 %).
Flächenumsatz in den Top 7
(+2 % z. Vj.)
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Quelle: Colliers
Anhaltend starker Wettbewerb bei Premium-Neubau
Der Flächenumsatz im Jahr 2025 hat trotz rückläufiger Großabschlüsse das Vorjahresergebnis bestätigt.
Abschlüsse über 5.000 m² erreichten mit rund 725.800 m² ein ähnlich niedriges Niveau wie im Vorjahr. Gleichzeitig zeigen die Größensegmente 1.000 bis 2.000 m² und 2.000 bis 5.000 m² eine leichte Belebung mit einer Zunahme von jeweils 4 %.
Während in der ersten Jahreshälfte noch größere Anmietungen das Marktgeschehen prägten, verschob sich eine signifikante Anzahl großvolumiger Gesuche in die Vermietungsaktivitäten des Jahres 2026.
Bemerkenswert ist zudem, dass neun der zehn größten Abschlüsse auf Projektentwicklungen entfallen. Dies unterstreicht die anhaltend hohe Bedeutung hochwertiger Neubauflächen und bestätigt den weiterhin prägenden Trend zu „Flight-to-Quality“.
Einbruch des Fertigstellungsvolumens ab 2027 erwartet
Die Neubautätigkeit lag 2025 mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,3 Mio. m² und einer Belegungsquote von 66 % leicht unter dem Wert des Vorjahres. Die für 2026 erwartete Projektpipeline von rund 1,4 Mio. m² knüpft mit ihrem Volumen unmittelbar an die beiden vorangegangenen Jahre an. Mit Blick auf 2027 ist absehbar, dass das Projektvolumen um rund 25 %zurückgehen wird. Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede in den Top 7 Standorten. Während in Berlin im Jahr 2026 mit 616.500 m² noch ein vergleichsweise hohes Neubauvolumen auf den Markt kommt, halbiert sich die Pipeline im Folgejahr nahezu um die Hälfte. Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich in Hamburg und Stuttgart. In Düsseldorf reichen die Rückgänge noch weiter. Mit lediglich zwei Projektentwicklungen für das Jahr 2027 kommen die Neubauaktivitäten dort nahezu zum Erliegen. Frankfurt und Köln bewegen sich hingegen seitwärts. Einzig in München deutet ein Anstieg auf 348.500 m² Neubaufläche auf eine Erholung hin.
Leerstand noch nicht am Zenit
Zum Jahresende 2025 steigt die Leerstandsquote im Vorjahresvergleich um 1,2 Prozentpunkte auf 8,5 % und erreicht damit den höchsten Stand seit 2011. Der Trend steigender Flächenverfügbarkeiten setzt sich somit wie prognostiziert fort, denn seit 2020 hat sich der Leerstand mehr als verdoppelt.
Für 2026 ist an allen Top 7 Standorten von einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote auszugehen.
Trotz der niedrigen Projektentwicklungs-Pipeline ist festzuhalten, dass nicht alle Neubauflächen unmittelbar vom Markt absorbiert werden und sogar teilweise direkt als Leerstand in die Statistik eingehen.
Auch Großabschlüsse betreffen primär Projektentwicklungen und führen daher nicht zur Inanspruchnahme bestehender Flächen. Hinzu kommt, dass der Markt von einer anhaltenden Negativabsorption geprägt ist. Flächenabgaben und Konsolidierungen übersteigen die Nachfrage, sodass selbst ohne nennenswerte Neubauimpulse zusätzliche Leerstände entstehen. Grundsätzlich stehen Eigentümer weiterhin vor der Herausforderung, ihre Immobilien zukunftsfähig auszurichten und an die aktuellen Nachfragemuster anzupassen.
Spitzenmieten weiter im Aufwärtstrend
Die Spitzenmieten steigen in sechs der Top 7 Städte weiter und liegen damit über dem Vorjahresniveau. Treiber dieser Entwicklung ist die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen, modernen Büroflächen. Den stärksten Zuwachs verzeichnen München mit 59,00 €/m² und Frankfurt mit 54,00 €/m², jeweils mit einem zweistelligen Anstieg um rund 10 %. Hamburg folgt mit einem Plus von 9 % auf 38,00 €/m². Berlin, Düsseldorf und Köln verzeichnen moderat steigende Spitzenmieten von rund 5 %. Einzig Stuttgart zeigt sich rückläufig und verzeichnet mit einem Minus von 3 % auf 36,00 €/m² erstmals wieder einen Rückgang. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich dagegen heterogener. Die größten Steigerungen entfallen auf Frankfurt mit 24 % sowie Hamburg und München mit jeweils 10 %. Düsseldorf und Köln verzeichnen ein moderates Wachstum von jeweils einem Prozent, während Stuttgart (-17 %) und Berlin (-11 %) eine rückläufige Entwicklung zeigen.
Aufgrund der hohen Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen, besonders in zentralen Lagen, ist ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete im laufenden Jahr äußerst wahrscheinlich.
Bestandsflächen, die keine Revitalisierung erfahren und damit keine nachhaltige Nutzungsperspektive haben, dürften dagegen höchstens eine Seitwärtsentwicklung verzeichnen. Eine Ausdifferenzierung zeigt sich dabei auch in zentralen Lagen, wo sich Top-Produkte weiter durchsetzen, während weniger modernisierte Flächen selbst in den CBDs spürbar an Attraktivität verlieren.
Privater Sektor gewinnt Marktanteile
Erstmals stellen 2025 wieder die Beratungsunternehmen mit 363.300 m² Flächenumsatz (rund 14 % des Gesamtumsatzes) die stärkste Branche dar. Dahinter folgt das verarbeitende Gewerbe mit 13 %, dessen Flächenumsatz sich jedoch stark auf München und Hamburg konzentriert. An dritter Stelle liegt die öffentliche Hand mit 13 %. Deutlich zulegen konnte das Banken- und Finanzwesen. Großvolumige Abschlüsse erhöhten den Flächenumsatz um 46 % auf 237.000 m². Bemerkenswert ist auch die Entwicklung der Branche Forschung und Entwicklung, die getrieben durch strukturelle Megatrends eine weitgehend konjunkturunabhängige Dynamik zeigt und ein Wachstum von fast 45 % zum Vorjahreswert auf von 87.400 m² verzeichnet. Mangels spezialisierter Bestandsflächen entfällt nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes dieses Segments auf Projektentwicklungen.
Solide Ausgangsbasis für 2026
Trotz regionaler Unterschiede liegt das Gesamtergebnis für 2025 aufgrund gestiegener Marktaktivität über den Erwartungen und signalisiert eine positive Entwicklung sowohl beim Flächenumsatz als auch bei der Mietendynamik. Der anhaltende Anstieg der Spitzenmieten bei gleichzeitig steigendem Leerstand verdeutlicht die tiefgreifende strukturelle Veränderung des Marktes und die zunehmende Spreizung zwischen Premiumprodukten und unsanierten Bestandsflächen.
Aufgrund der konstant hohen Nachfrage nach hochwertigem Produkt, ist 2026 mit einer weiteren Differenzierung des Mietpreisniveaus nach Lage- und Objektqualität zu rechnen.
Angesichts weiterer Großgesuche am Markt erscheint einen Flächenumsatz von rund 2,7 Mio. m² im Jahr 2026 realistisch.
Für einen deutlicheren Aufwärtstrend sind jedoch konjunkturelle Impulse notwendig. Sollten sich die geplanten Maßnahmen als wirksam erweisen und Wachstumsimpulse entstehen, ist auf den Bürovermietungsmärkten mittelfristig mit einer stärkeren Zunahme der Flächenumsätze zu rechnen.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt (jeweils Stand 4. Quartal)
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2025 (in m²) | 498.300 | 204.000 | 555.900 | 396.400 | 235.000 | 580.900 | 144.500 |
| Flächenumsatz 2024 (in m²) | 582.800 | 204.000 | 355.200 | 418.000 | 206.000 | 606.200 | 197.200 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -15 % | 0 % | +57 % | -5 % | +14 % | -4 % | -27 % |
| Spitzenmiete 2025 (in €/m²) | 48,90 | 45,00 | 54,00 | 38,00 | 33,00 | 59,00 | 36,00 |
| Spitzenmiete 2024 (in €/m²) | 46,50 | 43,00 | 49,00 | 35,00 | 31,50 | 53,50 | 37,00 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | +5 % | +5 % | +10 % | +9 % | +5 % | +10 % | -3 % |
| Durchschnittsmiete 2025 (in €/m²) | 25,80 | 20,20 | 31,00 | 22,30 | 20,50 | 27,50 | 18,50 |
| Durchschnittsmiete 2024 (in €/m²) | 29,10 | 20,00 | 25,00 | 20,20 | 19,70 | 25,10 | 22,30 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -11 % | +1 % | +24 % | +10 % | +4 % | +10 % | -17 % |
| Flächenleerstand 2025 (in m²) | 2.152.000 | 898.500 | 1.404.800 | 806.000 | 430.000 | 2.272.000 | 566.100 |
| Flächenleerstand 2024 (in m²) | 1.721.800 | 744.500 | 1.233.900 | 640.000 | 313.500 | 2.043.100 | 493.600 |
| Leerstandsquote 2025 | 9,0 % | 11,0 % | 12,2 % | 5,5 % | 5,2 % | 9,7 % | 6,6 % |
Quelle: Colliers
Industrie- und Logistikvermietungsmarkt mit leichtem Wachstum
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte 2025 einen Flächenumsatz von rund 5,9 Mio. m², was einem Plus von 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Ergebnis liegt 18 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Eigennutzer trugen 22 % zum Flächenumsatz bei. Großabschlüsse ab 30.000 m² nahmen 2025 wieder zu (37 Abschlüsse vs. 31 im Vorjahr) und fanden überwiegend außerhalb der Top 8 Märkte statt. Vor allem Logistikdienstleister mieteten diese Flächen an und stellten mit einem Anteil von 39 % am gesamten Flächenumsatz die stärkste Nutzergruppe.
Flächenumsatz I&L (+4 % z. Vj.)
Geopolitische Spannungen und vor allem die US-Handelszölle auf chinesische Produkte
führen derzeit zu einer Neuorientierung globaler Warenströme.
Laut der aktuellen IW-Köln-Studie erreichen chinesische Industriegüter und Maschinenbauprodukte Europa vermehrt über alternative, veränderte Routen, was insbesondere Deutschlands Rolle als Zielmarkt stärkt. Auch auf dem deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wird diese Entwicklung über sämtliche Sektoren hinweg, von Logistikdienstleistern über Handelsunternehmen bis hin zur Produktion vermehrt wahrgenommen.
Während der Anteil der asiatischen Unternehmen in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich bei rund 3 % lag, generierten sie 2025 rund 10 % des bundesweiten Flächenumsatzes. Besonders Nordrhein-Westfalen profitiert aus historischen Gründen von dieser Entwicklung. Hier lag der Anteil asiatischer Nutzer über alle Branchen hinweg bemerkenswert bei fast einem Viertel, wobei sowohl großflächige Zentrallager als auch kleinere Einheiten für Last-Mile-Services angemietet wurden. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend 2026 weiter verstärken und maßgeblich die Nachfrageentwicklung auf dem deutschen Markt prägen wird.
Top 8 Märkte über Vorjahresniveau
Die Top 8 Märkte erzielten 2025 einen Flächenumsatz von 2,3 Mio. m² und waren für 39 % des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Plus von 7 %. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um 19 % verfehlt.
Innerhalb der Top 8 Regionen erzielte Frankfurt, dank einiger großvolumiger Anmietungen durch Logistikdienstleister, mit 428.100 m² den höchsten Flächenumsatz vor Berlin, wo mit einem Plus von 50 % der stärkste Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnet wurde. Dies ist vor allem auf einige Großansiedlungen im Berliner Umland durch Handels- und Produktionsunternehmen zurückzuführen. Der Standort Stuttgart, der aufgrund seiner Topografie kaum Erweiterungsmöglichkeiten bietet, wies mit einem Flächenumsatz von 107.800 m² das niedrigste Ergebnis auf. Leipzig und Köln verzeichneten mit 19 % hingegen den größten Rückgang beim Flächenumsatz. In Köln ist das vor allem auf das überdurchschnittlich starke Jahresergebnis aus dem Vorjahr zurückzuführen. In Leipzig war dagegen die starke Eigennutzeraktivität im Vorjahr für den großen prozentualen Rückgang im Jahr 2025 verantwortlich. Während der Flächenumsatz in der Region um 19 % zurückgegangen ist, ist der Vermietungsumsatz im Jahr 2025 um 26 % gestiegen.
Die größte Anmietung des vierten Quartals fand in der Logistikregion Berlin statt. Im Stadtgebiet mietete ein deutscher Getränkegroßhändler 26.600 m² Logistikfläche in einem Bestandsgebäude an. Die zweitgrößte Anmietung fand in der Region Düsseldorf, in Mönchengladbach statt, wo die GV Logistik im neu entstehenden Segro Logistics Centre 26.300 m² anmietete. Die größte Eigennutzeransiedlung fand im Berliner Umland in Kremmen statt, wo Netto im zweiten Quartal mit dem Bau einer circa 60.000 m² umfassenden Logistikanlage begonnen hat.
Kleinteilige Anmietungen dominieren in den Top 8 Märkten
Trotz einiger Großabschlüsse lag der Fokus der Nutzer 2025 vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Knapp zwei Drittel (65 %) aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch nur für 20 % des Flächenumsatzes in den Top 8 Regionen verantwortlich und sind im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben.
Aufgrund der Großabschlüsse waren die stärkste Nutzergruppe innerhalb der Top 8 Märkte mit einem Anteil von 33 % am Flächenumsatz Logistikdienstleister, gefolgt von Handelsunternehmen mit einem Anteil von 30 % und dem Produzierenden Gewerbe mit 22 %.
Logistikdienstleister konnten aufgrund einiger Großabschlüsse in der ersten Jahreshälfte zwar ihre Position als Spitzenreiter in den Top 8 Märkten halten, Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe waren jedoch für die meisten Abschlüsse verantwortlich. Angemietet haben dabei vor allem Nutzer aus den Bereichen Handwerk/Bau und Maschinenbau.
Insgesamt haben die wirtschaftlichen Unsicherheiten für viele Industrie- und Produktionsunternehmen zu einer schlechteren Planbarkeit geführt, sodass diese vermehrt in kleinteilige Flächen investieren, statt wie in der Vergangenheit Großinvestitionen zu tätigen.
Im Schnitt haben sie 3.400 m² angemietet, während es bei Logistikdienstleistern durchschnittlich 7.600 m² pro Abschluss waren. Wir sehen allgemein, dass die konstanteste Nachfrage aktuell vor allem aus dem Gewerbeparksegment kommt, wo sich 2025 insbesondere Nutzer aus dem Freizeit- und Eventbereich hervorgetan haben.
Durchschnittsmiete wächst stärker als die Spitzenmiete
Die Top 8 Logistikregionen verzeichneten bei der Spitzenmiete ein durchschnittliches Wachstum von 4 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Durchschnittsmiete ist mit 5 % leicht stärker gestiegen. München weist mit 10,30 €/m² die höchste Spitzenmiete auf. Das größte Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete Düsseldorf mit einem Plus von 10 % und ist mit einer Spitzenmiete von 8,80 €/m² nun der zweitteuerste Standort.
Der deutsche Markt für Industrie- und Logistikimmobilien wird 2026 von tiefgreifenden strukturellen Veränderungen geprägt sein.
Nach einer Phase der Konsolidierung erwarten ist im E-Commerce-Bereich wieder von einer steigenden Aktivität auszugehen, getrieben durch asiatische Online-Unternehmen und von Amazon. Die Automobilindustrie bleibt bei Anmietungen hingegen weiterhin verhalten. Der Wandel zu Elektromobilität, digitale Produktionsprozesse und geopolitische Unsicherheiten bremsen die Nachfrage. Lediglich die von der EU beschlossene Abschwächung des Verbrenner-Aus könnte zu leichten positiven Impulsen führen. Durch die Verzögerung gewinnen Automotive-Unternehmen etwas Zeit, um auf den Strukturwandel und das endgültige Verbrenner-Aus besser zu reagieren, ihre Produktion entsprechend umzustellen und Investitionen besser zu planen. Gleichzeitig gewinnt die Rüstungsindustrie an Bedeutung. Steigende Verteidigungsausgaben und sicherheitspolitische Anforderungen werden ab 2026 zu einer steigenden Nachfrage führen. Erste Anmietungen und Expansionspläne wurden bereits 2025 in Nord- und Süddeutschland registriert. Für 2026 wird mehr Bewegung am Markt und ein Ergebnis, das leicht über dem Niveau von 2025 liegt, zu sehen sein.
Kennzahlen Vermietungsmarkt Top 8 Logistikregionen (jeweils Stand 4. Quartal)
| Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rhein-Main | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2025 (in m²) | 2.280.000 | 407.100 | 314.300 | 428.100 | 330.700 | 224.700 | 226.700 | 236.100 | 107.800 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | +7 % | +50 % | +7 % | +2 % | +23 % | -19 % | -19 % | +20 % | -14 % |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2026 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse 2025 | 531 | 81 | 64 | 90 | 95 | 49 | 34 | 59 | 59 |
| Durchschnittliche Flächengröße 2025 (in m²) | 4.294 | 5.026 | 4.911 | 4.757 | 3.481 | 4.586 | 6.668 | 4.002 | 1.827 |
| Spitzenmiete 2025 (in €/m²) | 8,70 | 8,80 | 8,60 | 8,50 | 7,90 | 5,90 | 10,30 | 8,70 | |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | +2 % | +10 % | +5 % | 0 % | +3 % | +2 % | +5 % | +2 % | |
| Spitzenmiete Prognose bis Ende 2026 | |||||||||
| Durchschnittsmiete 2025 in €/m² | 7,70 | 7,10 | 7,30 | 7,30 | 6,50 | 5,50 | 9,50 | 7,70 | |
| Durchschnittsmiete Prognose bis Ende 2025 |
Quelle: Colliers