City Survey
Q3 2025
Vermietungsmarkt
Große Dynamik lässt auf sich warten – Bürovermietungsmarkt auf vorsichtigem Wachstumspfad
Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurde in den ersten drei Quartalen ein Flächenumsatz von rund 2 Mio. m² erzielt. Damit liegt das Ergebnis etwa 5 % über dem Vorjahreswert. Dabei zeigten sich regional teils sehr unterschiedliche Entwicklungen: Frankfurt (+74 %) verzeichnete den stärksten Zuwachs unter den Top 7 Städten. Auch Hamburg (+7 %), Köln (+3 %) und Düsseldorf (+2 %) konnten ihren Flächenumsatz leicht steigern, während München (-7 %), Berlin (-16 %) und Stuttgart (-25 %) Rückgänge registrierten.
Flächenumsatz in den Top 7 (+5 % z. Vj.)
Der Top 7 Vermietungsmarkt zeigte sich in den ersten neun Monaten insgesamt heterogen. Während einzelne Standorte spürbare Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichneten, liegt das Gesamtvolumen nahezu im fünfjährigen Mittel.
Die bereits in der ersten Jahreshälfte beobachteten großvolumigen Anmietungen waren auch im dritten Quartal ersichtlich, sodass Anmietungen ab 5.000 m² weiterhin als zentraler Wachstumstreiber gelten. Hier wurde ein Plus von 14 % im Jahresvergleich erzielt. Auffällig ist die regionale Verteilung. Frankfurt allein kommt auf 17 Großabschlüsse und erreicht damit das gleiche Niveau wie die deutlich größeren Märkte Berlin und München zusammen. Zusätzlich konnte das Größensegment von 1.001 bis 2.000 m² im Jahresvergleich um 8 % zulegen.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Quelle: Colliers
Privater Sektor gewinnt Marktanteile
Wie bereits im Vorjahr stellt die öffentliche Hand mit 298.000 m² beziehungsweise 15 % des Gesamtumsatzes die stärkste Nachfragegruppe. Dahinter folgt das verarbeitende Gewerbe mit 14 %, dessen Nachfrage jedoch stark regional gebündelt ist. Allein München und Hamburg vereinen rund zwei Drittel des Flächenumsatzes dieser Branche auf sich. Auf Platz drei liegt der Beratungssektor mit 12 %. Deutlich gewachsen ist das Banken- und Finanzwesen. Dank großvolumiger Abschlüsse in der ersten Jahreshälfte erhöhte sich der Flächenumsatz um 63 % auf 219.000 m². Ebenfalls stark zulegen konnte die Branche Forschung und Entwicklung, die mit 73.200 m² fast 52 % über dem Vorjahreswert liegt.
Büromärkte zwischen hoher Flächenverfügbarkeit und sinkenden Fertigstellungen
Der Leerstand auf den Top 7 Büromärkten steigt weiter an und beläuft sich derzeit auf rund 8,1 Mio. m² beziehungsweise 8,3% (Vorjahr: 7 %). Damit erreicht die Flächenverfügbarkeit den höchsten Stand seit 2010 mit 8,7 Mio. m². Für das Gesamtjahr 2025 wird mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,6 Mio. m² gerechnet, das bereits zu rund 60 % vorvermietet ist. In den darauffolgenden Jahren wird das Angebot neuer Flächen deutlich sinken. Für 2026 sind 1,2 Mio. m² mit einer Vorvermietungsquote von 43 % in Planung, 2027 reduziert sich das Fertigstellungsvolumen weiter auf 820.000 m² bei einer Vorvermietung von 45 %. Ein solch geringer Wert konnte zuletzt im Jahr 2018, mit 840.000 m², erfasst werden. In den Jahren 2026 und 2027 entfallen allein auf Berlin rund 780.000 m² Fertigstellungsvolumen. Damit nimmt die Hauptstadt eine zentrale Rolle im bundesweiten Neubaugeschehen ein, weist mit 35 % jedoch eine niedrige Vorvermietungsquote auf. Stuttgart und Köln verzeichnen im selben Zeitraum mit jeweils rund 120.000 m² das niedrigste Neubauvolumen unter den Top 7 Standorten.
Für Nutzer bedeutet dies, dass frühzeitige Flächenstrategien entscheidend sind, um sich attraktive Standorte zu sichern und zugleich Risiken, wie die Bindung an nicht zukunftsfähige Flächen, abzufedern.
Der anhaltende „Flight-to-Quality“-Trend erhöht dabei den Druck auf ältere Bestandsobjekte. Besonders in den CBD-Lagen führt dies bereits zu einem „War for Quality“. Eigentümer, die ihr Angebot nicht an die veränderten Nutzeranforderungen anpassen, sehen sich zunehmend mit der potenziellen Zunahme des Leerstandes konfrontiert.
Heterogene Mietentwicklung in den Top 7 Städten
Die Spitzenmieten in den Top 7 Städten liegen durchweg über dem Vorjahresniveau, vor allem getrieben durch großvolumige Abschlüsse in Neubauten und Projektentwicklungen. Frankfurt sticht mit einem Anstieg um 8 % auf 52,00 €/m² hervor. Auch München (56,00 €/m²) und Stuttgart (37,00 €/m²) verzeichneten kräftige Zuwächse von jeweils 6 %, während Berlin (47,85 €/m²) und Düsseldorf (45,00 €/m²) um jeweils 5 % sowie Hamburg (36,00 €/m²) um 3 % zulegten. Bei den Durchschnittsmieten zeigt sich hingegen ein deutlich differenzierteres Bild. Frankfurt verzeichnete mit plus 22 % auf 30,00 €/m²den stärksten Anstieg und weist damit die höchste Durchschnittsmiete unter den Top 7 Städten auf. Köln folgt mit einem Wachstum von 12 % auf 21,30 €/m². München auf 26,50 €/m² (+5 %) und Hamburg auf 21,50 €/m² (+4 %) bewegten sich moderat nach oben. Rückläufig waren hingegen Berlin mit minus 10 % auf 26,30 €/m²sowie Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils minus 3 % auf 20,10 €/m².
Ausblick: Leichtes Wachstum aber noch keine Trendwende
Das dritte Quartal bestätigt die positive Entwicklung, wenngleich das Wachstum im Vergleich zur ersten Jahreshälfte etwas moderater ausfällt. Für das Gesamtjahr 2025 erwarten wir einen Flächenumsatz von 2,6 Mio. m², was eine Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert bedeutet.
Mit einem ifo-Geschäftsklimaindex von 89 Punkten im dritten Quartal und einer BIP-Erwartung von +1,2 % für 2026 signalisiert das gesamtwirtschaftliche Umfeld jedoch keine ausgeprägte Wachstumsdynamik, sodass im kommenden Jahr eher von einer Seitwärtsbewegung auszugehen ist.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt (jeweils Stand 3. Quartal)
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2025 (in m²) | 365.700 | 156.000 | 465.400 | 311.500 | 160.000 | 410.500 | 110.000 |
| Flächenumsatz 2024 (in m²) | 435.900 | 153.000 | 267.800 | 290.000 | 155.500 | 443.300 | 146.000 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -16 % | +2 % | +74 % | +7 % | +3 % | -7 % | -25 % |
| Spitzenmiete 2025 (in €/m²) | 47,85 | 45,00 | 52,00 | 36,00 | 33,00 | 56,00 | 37,00 |
| Spitzenmiete 2024 (in €/m²) | 45,50 | 43,00 | 48,00 | 35,00 | 31,50 | 53,00 | 35,00 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | +5 % | +5 % | +8 % | +3 % | +5 % | +6 % | +6 % |
| Durchschnittsmiete 2025 (in €/m²) | 26,30 | 20,10 | 30,00 | 21,50 | 21,30 | 26,50 | 20,10 |
| Durchschnittsmiete 2024 (in €/m²) | 29,10 | 20,70 | 24,50 | 20,60 | 19,00 | 25,20 | 20,70 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -10 % | -3 % | +22 % | +4 % | +12 % | +5 % | -3 % |
| Flächenleerstand 2025 (in m²) | 1.910.300 | 874.000 | 1.335.900 | 768.000 | 380.000 | 2.270.800 | 564.200 |
| Flächenleerstand 2024 (in m²) | 1.680.400 | 697.600 | 1.176.600 | 624.000 | 307.300 | 1.882.900 | 461.500 |
| Leerstandsquote 2025 | 8,1 % | 10,8 % | 11,7 % | 5,3 % | 4,6 % | 9,7 % | 6,6 % |
Quelle: Colliers
Industrie- und Logistikvermietungsmarkt auf dem Weg der Erholung
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete in den ersten neun Monaten 2025 einen Flächenumsatz von rund 4,4 Mio. m² und setzt seinen Wachstumskurs damit weiter fort. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von 8 %. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde jedoch um 18 % verfehlt. Eigennutzer trugen 23 % zum Flächenumsatz bei. Besonders aktiv zeigten sich Logistikdienstleister, die deutschlandweit für rund 39 % des Flächenumsatzes verantwortlich waren und pro Abschluss im Durchschnitt 11.500 m² anmieteten. Bemerkenswert ist, dass sowohl Logistikdienstleister als auch Handelsunternehmen in der Anzahl der Abschlüsse gleichauf lagen. Insgesamt dominierten Neubauimmobilien den Flächenumsatz mit einem Anteil von 63 %. Bei der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse lagen hingegen Bestandsobjekte mit 59 % vorn.
Flächenumsatz I&L (+8 % z. Vj.)
Die Logistikimmobilienmärkte zehren weiterhin von einem hohen Flächenangebot, insbesondere in Peripherielagen, wo es teilweise nach wie vor hohe Flächenverfügbarkeiten gibt. Darauf ist auch der hohe Anteil an Neubauentwicklungen am Flächenumsatz zurückzuführen.
In den Top 8 Märkten hingegen dominieren Bestandsanmietungen, da diese Märkte zum einen bereits stark entwickelt sind und zum anderen die Grundstücke fortschreitend knapper werden, wodurch die Neubaupipeline eingeschränkt ist.
Top 8 Märkte übertreffen beim Flächenumsatz deutlich das Vorjahresniveau
Die Top 8 Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien erzielten in den letzten neun Monaten ein Flächenumsatzplus von 14 % im Vergleich zur Vorjahresperiode und waren für 39 % des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich. Mit einem Ergebnis von 1,7 Mio. m² lagen die Top 8 jedoch 15 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Sechs der Top 8 Märkte konnten das Vorjahresergebnis übertreffen. Lediglich Köln und Stuttgart verzeichneten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen Rückgang beim Flächenumsatz. Frankfurt erzielte dank einiger großvolumiger Abschlüsse mit 350.300 m² den höchsten Flächenumsatz und trug zu 20 % des Gesamtergebnisses der Top 8 Märkte bei. Hamburg verzeichnete mit einem Plus von 56 % den stärksten Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, während Stuttgart mit einem Flächenumsatz von 69.600 m² nicht nur den niedrigsten Flächenumsatz, sondern auch den stärksten Rückgang im 12-Monatsvergleich (- 27 %) aufweist.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind vereinzelt wieder mehr Großabschlüsse zu beobachten, insbesondere in den klassischen Logistikregionen wie Berlin, Leipzig und Frankfurt, die zu dem positiven Ergebnis in den Top 8 Märkten beigetragen haben.
Gleichzeitig ist die Nachfrage im Big-Box-Segment im Vergleich zu den Boomjahren 2020 und 2021 niedrig. Die konstanteste Nachfrage ist weiterhin im Gewerbeparksegment zu beobachten, das vor allem durch die Nähe zu Kunden und flexible Nutzungsmöglichkeiten punktet. Auch Nutzer aus dem Freizeit- und Eventbereich sind auf Nachfrageseite wieder stärker vertreten und machen durch die Bereitschaft, höhere Mieten als klassische Gewerbeunternehmen zu zahlen, diesen mitunter Konkurrenz um gute stadtnahe Flächen.
Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden im kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m² getätigt, machten jedoch lediglich 19 % des Flächenumsatzes in den Top 8 Regionen aus. Die Mehrheit der Großabschlüsse fand in der ersten Jahreshälfte statt. Die größte Anmietung im dritten Quartal wurde in der Logistikregion Frankfurt getätigt, wo ein Logistikdienstleister rund 35.000 m² in einem Untermietverhältnis anmietete. In der Logistikregion München mietete das Handelsunternehmen TTI in Maisach rund 29.700 m² Logistikfläche an, um sich an dem Standort zu erweitern.
Logistikdienstleister konnten nicht nur deutschlandweit ihre Position als stärkste Nutzergruppe behaupten, auch in den Top 8 Regionen waren sie die stärkste Nutzergruppe und erzielten 36 % des gesamten Flächenumsatzes. Handelsunternehmen folgten mit einem Anteil von 26 %, während Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe rund 22 % des gesamten Flächenumsatzes ausmachten.
Logistikdienstleister haben aufgrund einiger größerer Abschlüsse ihre Position als Spitzenreiter bestätigt. Mit dem Markteintritt asiatischer Unternehmen, insbesondere aus dem E-Commerce-Sektor, wie beispielsweise JD.com, steigt folglich der Flächenbedarf durch die neuen Player selbst. Aber auch etablierte Logistikdienstleister, die auf die veränderten Marktbedingungen reagieren und sich vereinzelt zusätzliche Kapazitäten sichern, erhöhen die Nachfrage.
Als weitere Folge erfährt der E-Commerce-Bereich neue Impulse, was sich auch darin widerspiegelt, dass Handelsunternehmen bei Betrachtung der Abschlüsse auf Platz 1 lagen. Darüber hinaus ist zu beobachten, dass asiatische Unternehmen neben großflächigen Zentrallagern auch kleinere Flächen in zentralen Lagen benötigen, um das Last-Mile-Geschäft vorzubereiten bzw. auszubauen. Auch das produzierende Gewerbe mietet aktuell überwiegend im kleinteiligen Bereich an, was auf die höheren Investitionen in diesem Segment im Kontext der wirtschaftlichen Unsicherheiten und die damit verbundene schlechte Planbarkeit zurückzuführen ist.
Mietwachstum der Spitzenmiete stabilisiert sich bei 3 %
Die Top 8 Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 % bei der Spitzen- und 5 % bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 10,00 €/m² die höchste Spitzenmiete und Düsseldorf mit 8 % das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Die durchschnittliche Spitzenmiete liegt in den Top 8 Märkten bei 8,20 €/m².
Seit Ende 2024 sind konstante Mietwachstumsraten in den Top 8 Märkten zu beobachten. Aufgrund weiterhin hoher Angebotsmieten ist bis Ende des Jahres ein weiteres Mietwachstum zu erwarten. Das gilt insbesondere für Neubauobjekte, wo die Angebotsmieten vereinzelt oberhalb der Spitzenmiete liegen und voraussichtlich im vierten Quartal abgeschlossen werden.
Gleichzeitig werden die hohen Incentivepakete von rund einem Monat mietfreier Zeit je Mietvertragsjahr weiterhin dafür sorgen, dass die Effektivmieten niedriger ausfallen. Darüber hinaus ist beobachten, dass Nutzer vermehrt kürzere Mietvertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren anfragen. Insgesamt ist die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmen zwar weiterhin gedämpft, jedoch ist mit weiteren Impulsen aus dem asiatischen E-Commerce-Bereich als Folge der Handelszölle zu rechnen. Bis Ende des Jahres ist ein steigender Flächenumsatz zu erwarten, der für die Top 8 Standorte leicht über dem Niveau von 2024 bei bis zu 2,3 Mio. m² liegen dürfte.
Kennzahlen Vermietungsmarkt Top 8 Logistikregionen (jeweils Stand 3. Quartal)
| Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rhein-Main | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2025 (in m²) | 1.732.000 | 308.000 | 213.600 | 350.300 | 285.100 | 145.500 | 183.400 | 176.200 | 69.600 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | +14 % | +41 % | +26 % | +13 % | +56 % | -26 % | +2 % | +7 % | -27 % |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2025 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse 2025 | 387 | 57 | 49 | 70 | 79 | 32 | 19 | 43 | 38 |
| Durchschnittliche Flächengröße 2025 (in m²) | 4.475 | 5.404 | 4.359 | 5.004 | 3.609 | 4.547 | 9.653 | 4.098 | 1.832 |
| Spitzenmiete 2025 (in €/m²) | 8,30 | 8,50 | 8,20 | 8,50 | 7,70 | 5,90 | 10,00 | 8,50 | |
| Spitzenmiete Prognose bis Ende 2025 | |||||||||
| Durchschnittsmiete 2025 in €/m² | 7,50 | 6,90 | 6,80 | 7,00 | 6,30 | 5,40 | 9,00 | 7,20 | |
| Durchschnittsmiete Prognose bis Ende 2025 |
Quelle: Colliers