City Survey
Q2 2025
Vermietungsmarkt
Büromarkt zeigt zur Jahresmitte 2025 ein differenziertes Bild: Hoher Leerstand trifft auf anziehendes Vermietungsvolumen
Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurde in der ersten Jahreshälfte ein Flächenumsatz von rund 1,38 Millionen Quadratmetern erzielt. Damit liegt das Ergebnis etwa 13 Prozent über dem Vorjahreswert. Dabei zeigten sich regional unterschiedliche Entwicklungen: Frankfurt (+92 Prozent) und Köln (+89 Prozent) konnten ihre Vorjahresergebnisse nahezu verdoppeln, Hamburg legte mit +10 Prozent ebenfalls zu. In Düsseldorf und Stuttgart blieb der Flächenumsatz weitgehend stabil, während München (-13 Prozent) und Berlin (-13 Prozent) Rückgänge verzeichneten.
Flächenumsatz in den Top 7 (+13% z. Vj.)
Im langfristigen Vergleich hat der Markt eine stabile Basis erreicht: Das Halbjahresergebnis liegt zwar noch rund 11 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt, übertrifft aber bereits leicht den fünfjährigen Mittelwert und setzt damit ein erstes positives Signal.
Getragen wurde diese Entwicklung vor allem von einer hohen Zahl an Großabschlüssen: 38 Verträge über 5.000 Quadratmeter bedeuten einen Anstieg des Flächenumsatzes in diesem Segment um 47 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert ist dabei, dass neun der zehn größten Abschlüsse auf Projektentwicklungen entfallen. Dies unterstreicht, wie wichtig hochwertige Neubauflächen bleiben und dass der Flight-to-Quality-Trend weiter ein prägendes Marktthema ist.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Quelle: Colliers
Öffentliche Hand bleibt stabiler Anker – Privatwirtschaft wird aktiver
Wie schon im Vorjahr erweist sich die Öffentliche Hand als wichtige Stütze des Bürovermietungsmarktes und trägt aktuell 16 Prozent zum Gesamtflächenumsatz bei. Gleichzeitig ist auch im privaten Sektor wieder mehr Dynamik zu sehen: Das verarbeitende Gewerbe liegt mit einem Anteil von 14 Prozent auf Rang zwei, gefolgt von Beratungsunternehmen sowie der Banken- und Finanzbranche, die jeweils 13 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachen. Bei Letzteren bestätigt Frankfurt seine Bedeutung als Bankenmetropole und vereint mit rund 122.700 Quadratmetern etwa 70 Prozent des Flächenumsatzes der Finanzbranche.
Steigender Leerstand, sinkende Fertigstellungspipeline
Der Leerstand auf den Top-7-Büromärkten steigt weiter und liegt aktuell bei rund 7,9 Millionen Quadratmetern, was einer Quote von 8,1 Prozent entspricht (Vorjahr: 6,7 Prozent). Damit setzt sich der Trend steigender Flächenverfügbarkeiten wie prognostiziert fort: Seit 2019 hat sich das Leerstandsvolumen fast verdreifacht (2019: 2,7 Millionen Quadratmeter bzw. 2,9 Prozent). Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 1,63 Millionen Quadratmetern erwartet, wovon aktuell etwa 62 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt sind. In den beiden Folgejahren sinkt das Volumen spürbar auf rund 1,18 Millionen Quadratmeter (2026) und 661.000 Quadratmeter (2027). Die Vorvermietungsquote liegt hier im Schnitt bei 39 Prozent. Regional zeigen sich dabei klare Unterschiede: Während etwa in Berlin noch größere Neubauvolumina auf den Markt kommen, bleibt das Angebot in anderen Städten begrenzter.
Die meisten Großabschlüsse entfallen derzeit auf Projektentwicklungen und absorbieren damit keine vakanten Bestandsflächen. Zugleich entstehen Neubauflächen, die nicht vollständig vorvermietet sind und daher teilweise als Leerstand verfügbar werden. Zusammen mit größeren Auszügen aus Bestandsgebäuden an einigen Top-7-Standorten wird diese Kombination den Leerstand kurzfristig weiter steigen lassen. Diese Entwicklung stellt Eigentümer älterer Objekte, die den heutigen Nutzeranforderungen oft nicht mehr entsprechen, weiterhin vor die große Herausforderung, ihre Immobilien zukunftsfähig aufzustellen und an die aktuellen Nachfragemuster anzupassen.
Leerstandsquote in den Top 7
Spitzenmieten steigen in allen Städten
Die Spitzenmieten steigen in allen Top-7-Städten gegenüber dem Vorjahr weiter an – getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen, modernen Flächen.
Den stärksten Zuwachs verzeichnen dabei Frankfurt und München mit jeweils +8 Prozent auf 52,00 bzw. 55,50 Euro pro Quadratmeter. Auch Berlin, Stuttgart und Köln legen um 5 bis 6 Prozent zu. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich dagegen unterschiedlich: In Frankfurt (+18 Prozent) und Köln (+17 Prozent) sorgen großflächige Vertragsabschlüsse für deutliche Zuwächse. In München, Stuttgart und Hamburg steigen die Durchschnittswerte moderat, während in Berlin und Düsseldorf Rückgänge von jeweils 6 Prozent verzeichnet werden.
Aufwärtstendenz mit weiterem Potenzial
Auch wenn es regional deutliche Unterschiede gibt, liegt das Halbjahresergebnis insgesamt im Rahmen der Erwartungen und signalisiert eine positive Tendenz in Bezug auf den Flächenumsatz und die Mietentwicklung. Wir sehen, dass Großnutzer wieder verstärkt Verträge abschließen und sich die besten Standortvoraussetzungen sichern.
Zudem sind weitere Großgesuche am Markt aktiv. Deshalb halten wir an unserer Prognose fest, für das Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen Quadratmetern zu erreichen – das wäre das stärkste Ergebnis seit 2022. Damit sich dieser Trend fortsetzt, braucht es jedoch konjunkturelle Impulse. Sollten die geplanten Maßnahmen der Bundesregierung Wirkung entfalten und sich wie erwartet Wachstumsimpulse zeigen, erwarten wir im kommenden Jahr weiterhin steigende Flächenumsätze und eine abflachende Dynamik bei der Leerstandszunahme auf den Bürovermietungsmärkten.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz H1 2025 in m² | 256.300 | 103.000 | 354.000 | 215.000 | 107.000 | 258.800 | 90.200 |
| Flächenumsatz H1 2024 in m² | 295.600 | 105.000 | 184.400 | 195.200 | 56.500 | 296.100 | 95.500 |
| Veränderung | -13% | -2% | +92% | +10% | +89% | -13 % | -6% |
| Spitzenmiete Q2 2025 in €/m² | 47,50 | 43,00 | 52,00 | 36,00 | 33,00 | 55,50 | 37,00 |
| Spitzenmiete Q2 2024 in €/m² | 44,70 | 42,00 | 48,00 | 35,00 | 31,50 | 51,50 | 35,00 |
| Veränderung | +6% | +2% | +8% | +3% | +5% | +8% | +6% |
| Durchschnittsmiete Q2 2025 in €/m² | 27,00 | 19,40 | 29,00 | 21,30 | 21,70 | 26,55 | 21,10 |
| Durchschnittsmiete Q2 2024 in €/m² | 28,70 | 20,70 | 24,50 | 20,20 | 18,60 | 24,00 | 19,20 |
| Veränderung | -6% | -6% | +18% | +5% | +17% | +11% | +10% |
| Flächenleerstand Q2 2025 in m² | 1.859.900 | 837.900 | 1.332.900 | 722.000 | 340.500 | 2.251.200 | 543.900 |
| Flächenleerstand Q2 2024 in m² | 1.560.600 | 678.000 | 1.133.500 | 604.000 | 304.700 | 1.758.900 | 455.200 |
| Leerstandsquote Q2 2025 | 7,8% | 10,4% | 11,6% | 5,0% | 4,1% | 9,6% | 6,4% |
Quelle: Colliers, Stand Q2 2025
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt mit positivem Halbjahresergebnis
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei wurden rund 56 Prozent des Flächenumsatzes im zweiten Quartal erzielt. Die Verteilung der Abschlüsse unterscheidet sich regional, aber in Summe fand über die Hälfte der Abschlüsse in Bestandsimmobilien statt (57 Prozent). Dabei wurden vor allem kleinere Flächen bis 3.000 Quadratmeter in Bestandsimmobilien angemietet (72 Prozent), während Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter überwiegend in Neubauflächen stattfanden (72 Prozent).
Flächenumsatz I&L (+12% z. Vj.)
Top-8-Märkte übertreffen Vorjahresniveau
Die Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte waren für 43 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich und erzielten im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 1,3 Millionen Quadratmetern. Das Ergebnis entspricht einem Plus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und liegt lediglich 3 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Das insgesamt positive Ergebnis auf dem Vermietungsmarkt resultiert vor allem aus der spürbar höheren Dynamik im zweiten Quartal.
Gleichzeitig ist die Anzahl der Abschlüsse mit 256 im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (257) fast gleichgeblieben. Folglich haben wieder mehr Abschlüsse im großflächigen Bereich stattgefunden, wodurch die Durchschnittsgröße pro Abschluss gestiegen ist und derzeit bei rund 4.900 Quadratmetern liegt. Auch wenn die Nachfrage und die Entscheidungsfreudigkeit der Unternehmer insgesamt weiterhin etwas gedämpft ist, sehen wir, dass die Anfragen sowohl im Light-Industrial- als auch im Big-Box-Bereich wieder leicht ansteigen.
Fünf der Top-8-Regionen verzeichneten, dank einiger großvolumiger Abschlüsse, im Vergleich zum Vorjahr eine Zunahme beim Flächenumsatz. Frankfurt erzielte mit 279.900 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz und trug 22 Prozent zum Gesamtergebnis der Top-8-Märkte bei. Dank eines großen Eigennutzerabschlusses im zweiten Quartal verzeichnete der Berliner Markt den stärksten Anstieg beim Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr (+ 95 Prozent). München wies zwar den spürbarsten Rückgang beim Flächenumsatz auf (- 46 Prozent), der Vermietungsumsatz wurde jedoch um 26 Prozent übertroffen.
Der Fokus der Nutzer lag, wie bereits in den letzten Quartalen, vor allem auf dem Flächensegment von 1.000 bis 3.000 Quadratmetern. Rund ein Drittel aller Abschlüsse wurde in diesem Bereich getätigt, was jedoch lediglich 12 Prozent des Flächenumsatzes entspricht. Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter machten zwar nur 11 Prozent der Abschlüsse aus, waren jedoch für fast die Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich. Bemerkenswert ist, dass in Berlin und Leipzig Abschlüsse im großvolumigen Bereich nur im Neubausegment stattfanden. Dies liegt vor allem an der guten Verfügbarkeit neuer Flächen in diesen Regionen. So fand der größte Abschluss in der Logistikregion Berlin statt. Dabei handelt es sich um die Eigennutzeransiedlung von Netto in Kremmen, wo eine circa 60.000 Quadratmeter umfassende Logistikanlage gebaut wird. Die größte Vermietung fand in der Logistikregion Leipzig statt. Ein Logistikdienstleister mietete dort 50.000 Quadratmeter in einer sich im Bau befindlichen Logistikhalle an.
Stärkste Nutzergruppe im ersten Halbjahr 2025 bildeten Logistikdienstleister mit einem Anteil von 40 Prozent am gesamten Flächenumsatz, gefolgt von Handelsunternehmen mit 26 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 19 Prozent.
Wir beobachten jedes Quartal das Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Handelsunternehmen und Logistikdienstleistern, die ähnliche Objekte nachfragen. Aktuell gibt es in einigen Regionen attraktive Projektentwicklungen, die für beide Nutzergruppen interessant sind.
In den letzten Monaten konnten sich vor allem die Logistikdienstleister mehr großvolumige Abschlüsse sichern. Bis Ende des Jahres ist damit zu rechnen, dass Handelsunternehmen wieder mehr Anteile gewinnen. Aktuell ist eine deutlich gestiegene Nachfrage seitens asiatischer Unternehmen zu beobachten, insbesondere aus dem E-Commerce-Bereich. Dies wird einen relevanten Einfluss auf das Vermietungsgeschehen bis Ende des Jahres haben.
Durchschnittsmieten wachsen stärker als Spitzenmieten
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 Prozent bei der Spitzen- und 5 Prozent bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 9,80 Euro pro Quadratmeter weiterhin die höchste Spitzenmiete auf. An zweiter Stelle stehen die Standorte Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart, die mit jeweils 8,50 Euro pro Quadratmeter zu den zweitteuersten Standorten gehören. Dabei weist das Mietwachstum von 8 Prozent in Düsseldorf darauf hin, die anderen Standorte bis Jahresende zu überholen.
Spitzenmietwachstum in den Top 8 zum Vorjahr
Das Mietwachstum über alle Top-8-Standorte hat sich in den letzten zwei Jahren verlangsamt. Seit dem vierten Quartal 2024 findet jedoch eine Stabilisierung des Mietwachstums bei durchschnittlich 3 Prozent bei den Spitzen- bzw. 5 Prozent bei den Durchschnittsmieten statt.
Aufgrund attraktiver Incentive-Pakete von bis zu einem Monat mietfrei pro Mietvertragsjahr, fallen die Mieten effektiv insgesamt jedoch niedriger aus. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zu weniger Planbarkeit bei Aufträgen von Logistikdienstleistern und Produktionsunternehmen geführt, sodass wir eine steigende Nachfrage nach Mietverträgen im kurz- bis mittelfristigen Bereich beobachten. An Standorten wie Düsseldorf und Frankfurt werden auch in den nächsten Monaten Mietwachstumspotentiale zu sehen sein, ausgelöst durch die weiterhin hohen Angebotsmieten. In den Regionen Berlin und Leipzig ist es zunächst erforderlich einen Teil des großen Flächenangebots zu absorbieren, um weiteres Mietwachstum zu ermöglichen. Dies zeigt, dass die regionale Betrachtung besonders wichtig ist.
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rhein-Main | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz H1 2025 in m² | 1.256.000 | 216.700 | 161.800 | 279.900 | 228.600 | 89.000 | 178.100 | 56.200 | 45.400 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 31% | 95% | 86% | 41% | 59% | -36% | 65% | -46% | -29% |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2025 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 256 | 34 | 29 | 50 | 57 | 20 | 15 | 26 | 25 |
| Durchschnittliche Flächengröße in m² | 4.906 | 6.374 | 5.579 | 5.598 | 4.011 | 4.450 | 11.873 | 2.162 | 1.816 |
| Spitzenmiete in €/m² | 8,30 | 8,50 | 8,20 | 8,50 | 7,70 | 5,90 | 9,80 | 8,50 | |
| Prognose bis Ende 2025 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,50 | 6,90 | 6,80 | 7,00 | 6,30 | 5,40 | 8,90 | 7,20 | |
| Prognose bis Ende 2025 |
Quelle: Colliers, Stand Q2 2025