City Survey
Q3 2024
Vermietungsmarkt
Bürovermietungsmarkt mit leichter Belebung von niedrigem Niveau
In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden in den ersten drei Quartalen 2024 rund 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 6 Prozent übertroffen. Stuttgart und München (je rund 37 Prozent) zeigten die deutlichste Steigerung zum Vorjahr. Rückgänge waren in Hamburg (-13 Prozent) und Düsseldorf (-12 Prozent) zu beobachten.
Auch im dritten Quartal 2024 setzt sich die leichte Marktbelebung, die wir bereits in den Vorquartalen registriert haben, weiter fort. Der Flächenumsatz stieg im Vergleich zu den Vorquartalen nochmals leicht auf 670.000 Quadratmeter. Im Größensegment über 10.000 Quadratmeter wurden fünf Abschlüsse mit einer Gesamtfläche von rund 115.000 Quadratmetern gezählt. Interessant ist hierbei, dass alle fünf Abschlüsse von Mietern aus dem Bereich der Öffentlichen Verwaltung getätigt wurden.
Flächenumsatz in den Top 7 (+6% z. Vj.)
Dies unterstreicht die Bedeutung der öffentlichen Hand für den Büromarkt in einem konjunkturell schwierigen Umfeld und zeigt, wie groß der Aufholbedarf dieser Mietergruppe in Bezug auf moderne Büroflächen ist.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Leerstand mit weiterem Anstieg im dritten Quartal
Die Leerstandsquote setzt auch im dritten Quartal den Aufwärtstrend der letzten Quartale fort. Mit einem Anstieg um 30 Basispunkte bzw. 335.000 Quadratmeter im Vergleich zum Vorquartal erreicht die Leerstandsquote erstmals seit 2013 ein Niveau von 7 Prozent. Die Neubautätigkeit bleibt mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,5 Millionen Quadratmetern pro Jahr in den Jahren 2024 bis 2026 auf einem hohen Niveau. 2027 ist nach aktuellem Stand dann ein spürbarer Einbruch auf 600.000 Quadratmeter zu erwarten.
Die derzeit noch hohe Bautätigkeit sowie die schwächelnde Flächennachfrage treiben aktuell die Leerstände nach oben.
Leerstandsquote in den Top 7
Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung auch im kommenden Jahr fortsetzt, wenn auch mit nachlassender Dynamik.
Ab 2027 kommt der Einbruch der Bautätigkeit zum Tragen, der dann in den Folgejahren zu einer spürbaren Verknappung von modernen Büroflächen führen wird. Im Gesamtmarkt rechnen wir beim Leerstand mit einer Plateaubildung in den Folgejahren.
Büroflächenfertigstellung in den Top 7 (in Mio. m²)
Ab 2024 Prognose
Leerstandquote im Städtevergleich der Top 7 (in %)
Spitzenmieten in Mehrzahl der Top 7 weiter im Aufwärtstrend
Im Jahresvergleich konnten die Spitzenmieten in fünf der Top- 7- Standorte nochmals zulegen. München (15,2 Prozent) führt das Feld weiterhin an, gefolgt von Düsseldorf (10,3 Prozent), und Frankfurt (4,3 Prozent) und Berlin (2,9 Prozent). In Stuttgart und Hamburg haben sich die Spitzenmieten in den letzten Quartalen auf einem hohen Niveau stabilisiert, während in Köln ein Rückgang um rund 7 Prozent zu verzeichnen war. Die hochpreisigen Abschlüsse der Vorjahre konnten hier nicht wiederholt werden.
Auch die Durchschnittsmieten stiegen im dritten Quartal 2024 im Vorjahresvergleich mit Ausnahme von Düsseldorf (-2,4 Prozent) in allen Standorten. In Stuttgart (14,4 Prozent) und München (7,2 Prozent) waren die stärksten Anstiege zu beobachten.
Ausblick: Markterholung schwächer als zur Jahresmitte erwartet, stärkere Wachstumsimpulse frühestens Mitte 2025
Auch wenn sich die leichte Markterholung der Vorquartale im dritten Quartal fortgesetzt hat, bleibt die Dynamik hinter unseren Erwartungen zurück. Der Ausblick für die konjunkturelle Entwicklung hat sich in den letzten Monaten deutlich eingetrübt. Dies zeigen die Rückgänge des ifo Geschäftsklimaindex sowie die Negativkorrekturen der Wachstumsprognose führender Forschungsinstitute. Konjunktureller Rückenwind für die Bürovermietungsmärkte ist daher frühestens im Jahresverlauf 2025 zu erwarten.
Für das Gesamtjahr 2024 rechnen wir mit einem Flächenumsatz von bis zu 2,4 Millionen Quadratmetern und damit einem Ergebnis auf dem Niveau des Vorjahres.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1-Q3 2024 in m² | 435.940 | 153.000 | 267.800 | 290.000 | 155.500 | 444.500 | 146.000 |
| Flächenumsatz Q1-Q3 2023 in m² | 434.000 | 174.200 | 274.500 | 334.200 | 135.000 | 324.500 | 106.700 |
| Veränderung | 0,4% | -12,2% | -2,4% | -13,2% | 15,2% | 37,0% | 36,8% |
| Spitzenmiete Q3 2024 in €/m² | 45,50 | 43,00 | 48,00 | 35,00 | 31,50 | 53,00 | 35,00 |
| Spitzenmiete Q3 2023 in €/m² | 44,20 | 39,00 | 46,00 | 34,50 | 34,00 | 46,00 | 35,00 |
| Veränderung in % | 2,9% | 10,3% | 4,3 % | 1,4% | -7,4% | 15,2% | 0,0% |
| Durchschnittsmiete Q3 2024 in €/m² | 29,10 | 20,70 | 24,50 | 20,60 | 19,00 | 25,20 | 20,70 |
| Durchschnittsmiete Q3 2023 in €/m² | 28,90 | 21,20 | 23,70 | 20,50 | 18,50 | 23,50 | 18,31 |
| Veränderung | 0,7% | -2,4% | 3,4% | 0,5% | 2,7% | 7,2% | 14,4% |
| Flächenleerstand Q3 2024 in m² | 1.680.390 | 697.600 | 1.176.630 | 624.000 | 307.300 | 1.882.900 | 461.500 |
| Flächenleerstand Q3 2023 in m² | 1.048.000 | 662.500 | 1.097.350 | 520.000 | 249.600 | 1.458.800 | 433.400 |
| Leerstandsquote Q3 2024 | 7,2% | 8,7% | 10,1% | 4,3% | 3,8% | 8,1% | 5,4% |
Stand Q3 2024
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt leicht unter Vorjahresniveau
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte zum Ende des dritten Quartals einen Flächenumsatz von rund 4,1 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Anstieg von 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte machten dabei mit 1,5 Millionen Quadratmetern einen Anteil von 37 Prozent aus. Dieses Ergebnis entspricht einem Rückgang von 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um rund ein Drittel verfehlt.
Flächenumsatz I&L (+2% z. Vj.)
Das erste Mal seit einem Jahr ist der Flächenumsatz in den TOP-8-Regionen im Vergleich zum Vorquartal wieder gestiegen. Allerdings beobachten wir starke regionale Unterschiede.
Anekdotisch waren zum Beispiel die Sommermonate in Berlin und Düsseldorf die stärksten in diesem Jahr, während Hamburg und Köln im Sommer das schwächste Quartal des Jahres verzeichneten. Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Nachfrage weiterhin schwächelt. Dabei muss zwischen dem kleinteiligen und großvolumigen Flächensegment unterschieden werden. Über die Analyse der Abschlüsse hinaus stellen wir auch fest, dass eine Vielzahl der aktuellen Gesuche im kleinteiligen Segment registriert wurden, während wir für Objekte im Bereich über 10.000 Quadratmeter in vielen Regionen nur wenig Bewegung sehen.
Flächenumsatz von kleinteiligen Anmietungen geprägt
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten vier der TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme in Bezug auf den Flächenumsatz. Den höchsten Flächenumsatz generierte Frankfurt mit 309.400 Quadratmetern. Köln verzeichnete mit einem Plus von 61 Prozent die größte Zunahme beim Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr. Den niedrigsten Flächenumsatz und zugleich den größten Rückgang im 12-Monatsvergleich wies Stuttgart mit 95.200 Quadratmetern (- 46 Prozent) auf.
Der Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse fanden in diesem Bereich statt und waren für knapp ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes in den TOP-8-Regionen verantwortlich. Größter Abschluss in den ersten neun Monaten war die Eigennutzeransiedlung der GROUP7 im nördlichen Umland in der Logistikregion München. Das Unternehmen setzte dort im ersten Quartal den Spatenstich für eine 60.000 Quadratmeter große Logistikhalle, die den Flächenumsatz in München maßgeblich prägte. Der zweitgrößte Abschluss war gleichzeitig der größte Abschluss des dritten Quartals. Dabei handelt es sich um das Produktionsunternehmen Beiersdorf AG, das in Leipzig eine rund 40.000 Quadratmeter große Halle ebenfalls zur Eigennutzung realisiert. Die größte Anmietung im dritten Quartal fand in der Logistikregion München im Umland Nord statt, wo Isar Aerospace eine rund 28.300 Quadratmeter große Logistikhalle anmietete.
Stärkste Nutzergruppe zum Ende des dritten Quartals mit einem Anteil von 29 Prozent am gesamten Flächenumsatz bildeten Handelsunternehmen, gefolgt von Logistikdienstleistern mit 28 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 25 Prozent.
Die aktuelle Marktlage und das gedämpfte Konsumverhalten führen zu einer gewissen Zurückhaltung der Nutzer. Der Baustopp von Intel, die schlechten Nachrichten von VW und die Insolvenz von Esprit sind in der Presse allgegenwärtig. Gleichzeitig beobachten wir ein wachsendes Interesse an Flächen, die zur Konsolidierung mehrerer Standorte genutzt werden sollen.
Dies führt zu einer dynamischen Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt, bei der neue Flächen angemietet werden, während gleichzeitig die alten Bestandsflächen auf den Markt kommen. Es bleibt abzuwarten, wann die aktuell wieder steigenden Reallöhne sich im Konsumverhalten bemerkbar machen. Zumindest nehmen wir wieder eine leichte Belebung bei Flächengesuchen im E-Commerce wahr.
Spitzenmieten bleiben stabil
Mit Ausnahme der Logistikregion München sind die Spitzenmieten in den TOP-8-Regionen im Vergleich zum Vorquartal stabil geblieben. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Spitzenmieten der TOP-8-Regionen jedoch ein durchschnittliches Wachstum von 5 Prozent. Die Durchschnittsmiete ist im 12-Monatsvergleich mit 7 Prozent sogar etwas stärker gestiegen. München weist mit 9,50 Euro/Quadratmeter weiterhin die höchste Spitzenmiete und mit 12 Prozent auch das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Schlusslicht bei den Spitzenmieten bildet Leipzig mit 5,80 Euro/Quadratmeter. Das niedrigste Mietwachstum weist hingegen Stuttgart mit 2 Prozent auf.
Insgesamt sehen wir, dass aufgrund der geschwächten Nachfrage und einer Zunahme von Insolvenzen mehr Angebot auf den Markt kommt, was das Mietwachstum in den kommenden Quartalen ausbremsen wird. Trotzdem erwarten wir mittelfristig ein Anziehen der Mieten, wenn eine wieder anziehende Nachfrage auf eine deutlich abnehmende Neubaupipeline trifft.
Spitzenmietwachstum in den Top 8 zum Vorjahr
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rheinmain | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1-Q3 2024 in m² | 1.514.000 | 218.000 | 170.100 | 309.400 | 182.300 | 195.400 | 179.300 | 164.400 | 95.200 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | -2% | -8% | 23% | 11% | -31% | 61% | -17% | 42% | -46% |
| Vermietungsumsatz Q1-Q3 2024 in m² | 201.800 | 155.100 | 254.400 | 164.400 | 174.900 | 68.300 | 104.400 | 95.200 | |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | -15% | 38% | -8% | -21% | 56% | -65% | -10% | -28% | |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2024 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 405 | 69 | 53 | 71 | 64 | 44 | 27 | 40 | 37 |
| Durchschnittliche Flächengröße | 3.738 | 3.159 | 3.209 | 4.358 | 2.848 | 4.441 | 6.641 | 4.110 | 2.573 |
| Stärkste Branche | Handels- unternehmen | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister | Produktion & Fertigung |
| Spitzenmiete in €/m² | 7,90 | 7,90 | 8,0 | 8,25 | 7,70 | 5,80 | 9,50 | 8,30 | |
| Prognose bis Ende 2024 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,00 | 6,70 | 6,40 | 6,70 | 6,00 | 5,30 | 8,50 | 7,00 | |
| Prognose bis Ende 2024 |
Stand Q3 2024