City Survey
Q1 2025
Vermietungsmarkt
Großvermietungen prägen das Ergebnis am Bürovermietungsmarkt zum Jahresauftakt
In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im ersten Quartal 2025 rund 712.400 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 18 Prozent übertroffen.
Flächenumsatz in den Top 7 (+18% z. Vj.)
Der Büromarkt startet mit einer quantitativ deutlichen Erholung gegenüber dem Vorjahresquartal ins Jahr 2025. Das Ergebnis zeigt, dass der Markt sich stabilisiert hat und die größte Krisenphase durchschritten ist.
Das um 18 Prozent verbesserte Ergebnis des Auftaktquartals ist allerdings zu einem wesentlichen Teil auf das niedrige Vorjahresniveau zurückzuführen. Zudem waren Großanmietungen von Commerzbank und ING in Frankfurt sowie Siemens in München maßgeblich für die Nachfragesteigerung verantwortlich. Angesichts der aktuellen BIP-Prognosen und Frühindikatoren ist für 2025 davon auszugehen, dass der Flächenumsatz sich zwar im Vorjahresvergleich leicht verbessert, aber weiterhin unter dem 10-jährigen Mittel liegen wird.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Leerstand mit weiterem Anstieg zum Jahresauftakt
Mit einem Anstieg um 1,3 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt auf 7,7 Prozent notiert die Leerstandsquote zum Jahresauftakt 2025 auf dem höchsten Wert seit 2010. Von einem weiteren Anstieg ist angesichts der noch gut gefüllten Fertigstellungspipeline auszugehen.
Leerstandsquote in den Top 7
Im Jahr 2025 wird die Fertigstellung von 1,65 Millionen Quadratmetern Bürofläche erwartet, von denen aktuell 60 Prozent bereits vermietet oder eigengenutzt sind. Insgesamt befinden sich rund 3,9 Millionen Quadratmeter im Bau, über ein Drittel davon allein in Berlin. Projektentwickler sind nach wie vor zögerlich im Hinblick auf spekulative Baustarts. Durch etwaige Verschiebungen von Fertigstellungszeitpunkten ist festzuhalten, dass ein deutlicher Rückgang des Fertigstellungsvolumens ab 2027 zu erwarten ist.
Spitzenmieten weiter im Aufwärtstrend
Im Jahresvergleich konnten die Spitzenmieten an fünf der Top 7-Standorte nochmals zulegen. München führt das Feld mit 54,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin an, bei einem Plus von 5 Prozent im Vorjahresvergleich. Der gleiche prozentuale Anstieg war auch in Berlin auf 47,00 Euro pro Quadratmeter zu beobachten. Bei den Durchschnittsmieten zeigten sich die größten Steigerungen – maßgeblich geprägt von einzelnen Großabschlüssen – mit jeweils 12 Prozent in Frankfurt und Stuttgart.
Fortsetzung der Erholung erwartet
Im ersten Quartal gab es 19 Großanmietungen mit mehr als 5.000 Quadratmetern. Mehr Abschlüsse in diesem Segment gab es letztmals vor zweieinhalb Jahren. Auch hieran zeigen sich die leichten Erholungstendenzen des Marktes.
Die Öffentliche Hand war hier siebenmal vertreten und ist weiterhin eine wichtige Stütze im Großflächensegment. Aber auch aus dem Privatsektor ist wieder mehr Aktivität zu vernehmen.
Die Nachfrage hat sich seit einigen Quartalen auf einem moderaten Niveau stabilisiert und die Anzahl der Vermietungsabschlüsse liegt in etwa auf dem Niveau des Vorjahresquartals. Der Büromarkt befindet sich aktuell in einem Spannungsfeld zwischen möglichen handelspolitischen Einflüssen auf der einen und zukünftigen konjunkturfördernden Maßnahmen der Bundesregierung auf der anderen Seite. Die tatsächlichen Auswirkungen und die damit in Verbindung zu bringenden Unternehmensentscheidungen werden sich erst in den Folgequartalen bewerten lassen. Daher erwarten wir für die Top 7 einen Flächenumsatz im Bereich von 2,7 Millionen Quadratmetern für 2025, was aufgrund der Großanmietungen einem leichten Plus von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprechen würde.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1 2025 in m² | 120.600 | 41.000 | 197.900 | 110.000 | 66.800 | 140.500 | 35.600 |
| Flächenumsatz Q1 2024 in m² | 140.600 | 54.000 | 94.900 | 80.100 | 31.500 | 141.000 | 59.200 |
| Veränderung | -14% | -24% | +109% | +37% | +112% | ±0 % | -40% |
| Spitzenmiete Q1 2025in €/m² | 47,50 | 43,00 | 50,00 | 36,00 | 33,00 | 54,00 | 37,00 |
| Spitzenmiete Q1 2024 in €/m² | 44,70 | 42,00 | 48,00 | 34,50 | 34,00 | 51,50 | 35,00 |
| Veränderung in % | +6% | +2% | +4% | +4% | -3% | +5% | +6% |
| Durchschnittsmiete Q1 2025 in €/m² | 27,70 | 19,50 | 28,00 | 20,80 | 21,30 | 26,20 | 21,40 |
| Durchschnittsmiete Q1 2024 in €/m² | 29,00 | 20,80 | 24,50 | 21,40 | 18,40 | 24,90 | 19,00 |
| Veränderung | -4% | -6% | +14% | -3% | +16% | +5% | +13% |
| Flächenleerstand Q1 2025 in m² | 1.820.100 | 775.300 | 1.306.600 | 675.000 | 340.500 | 2.141.300 | 502.000 |
| Flächenleerstand Q1 2024 in m² | 1.445.800 | 664.000 | 1.121.800 | 588.000 | 274.600 | 1.687.800 | 412.400 |
| Leerstandsquote Q1 2025 | 7,7% | 9,6% | 11,3% | 4,7% | 4,1% | 9,1% | 5,9% |
Stand Q1 2025
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt übertrifft Vorjahresniveau
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte im ersten Quartal 2025 einen Flächenumsatz von rund 1,3 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Plus von 3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Eigennutzer machten rund 15 Prozent am Flächenumsatz aus. Bemerkenswert ist, dass in den ersten drei Monaten so viele Abschlüsse über 20.000 Quadratmeter registriert wurden wie im Gesamtjahr 2024 (17). So wurden rund 9 Prozent aller Abschlüsse in diesem Bereich getätigt und waren für 43 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Darüber hinaus fanden diese Großanmietungen fast ausschließlich in den etablierten Logistikregionen (inklusive der Top-8-Märkte) statt. Der Fokus der Nutzer lag dabei auf den Märkten in Hessen und Nordrhein-Westfalen, wo 63 Prozent der Großanmietungen stattfanden.
Flächenumsatz I&L (+3% z. Vj.)
Positives Ergebnis in den Top-8-Märkten
Die Top-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten in den ersten drei Monaten 2025 einen Flächenumsatz von rund 562.000 Quadratmetern und waren somit für 45 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Deutschland verantwortlich. Das Ergebnis entspricht einem Plus von 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und liegt 5 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt. Auch die Anzahl der Abschlüsse ist im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen. Dieses positive Ergebnis deutet darauf hin, dass sich der Vermietungsmarkt nach den Krisenjahren langsam wieder erholt.
Bereits Ende 2024 konnte man beobachten, dass Gesuche wieder konkreter wurden. Auch in den letzten Monaten wurde eine leichte Zunahme der Flächenanfragen registriert. Dieser Trend wird sich 2025 fortsetzen.
Besonders in engen Märkten ist festzustellen, dass hochwertige Logistikflächen weiterhin schnell vermietet werden. So wurden die Untermietflächen, die letztes Jahr in Köln auf den Markt gekommen sind, schnell von diesem absorbiert. Auch die in Düsseldorf als Folge von Insolvenzen in der Textilindustrie freigewordenen Flächen sind größtenteils wieder vermietet. Auf der anderen Seite weisen Leipzig und Berlin weiterhin hohe Flächenverfügbarkeiten auf. Dies verdeutlicht, dass die regionale Betrachtung besonders wichtig ist.
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten fünf der Top-8-Regionen eine Zunahme beim Flächenumsatz. Den höchsten Flächenumsatz generierte Hamburg mit 121.000 Quadratmetern. Düsseldorf verzeichnete dank einiger großvolumiger Abschlüsse die größte Zunahme beim Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr (+145 Prozent). München wies im Zwölfmonatsvergleich zwar den größten Rückgang beim Flächenumsatz auf (-63 Prozent), der Vermietungsumsatz wurde jedoch um zwei Drittel übertroffen.
Der Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund 61 Prozent aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch lediglich für 17 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr wurden in den Top-8-Regionen auch wieder mehr Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern registriert. Die größte Anmietung fand in der Logistikregion Düsseldorf, in Mönchengladbach, statt, wo Goodcang rund 42.000 Quadratmeter Logistikfläche im Bestand anmietete. Der zweitgrößte Abschluss und gleichzeitig die größte Eigennutzeransiedlung fand in Hamburg statt. Dort wurde der Spatenstich für eine rund 34.000 Quadratmeter große Logistikhalle gesetzt.
Stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 30 Prozent am gesamten Flächenumsatz bildeten Handelsunternehmen, gefolgt von Logistikdienstleistern mit 27 Prozent und dem Produzierenden Gewerbe mit 23 Prozent.
Durchschnittsmieten wachsen stärker als Spitzenmieten
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 Prozent bei der Spitzen – und 5 Prozent bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 9,50 Euro pro Quadratmeter die höchste Spitzenmiete auf. Köln hat im ersten Quartal als einziger Standort eine Seitwärtsbewegung bei den Mieten gemacht.
Der Vermietermarkt hat sich bekanntermaßen zu einem Mietermarkt gewandelt. Diese Tendenz wird in diesem Jahr, mit regionalen Ausnahmen, weiterhin anhalten. Nichtsdestotrotz ist die Anzahl der Immobilien, die auf die Bedürfnisse der Kunden ausgelegt sind, begrenzt. Während die Nominalmieten weiterhin hoch sind, sorgen Incentives dafür, dass die Effektivmieten niedriger ausfallen. So ist bei langfristigen Mietverträgen ein mietfreier Monat pro Vertragsjahr an den meisten Standorten keine Seltenheit mehr. Impulse aus den Bereichen E-Commerce und Batterielagerung werden zu einem Fortschreiten der Belebung auf dem Vermietungsmarkt beitragen, sodass ein Flächenumsatz leicht über dem Vorjahresniveau von 2,1 Millionen Quadratmetern zu erwarten ist.
Spitzenmietwachstum in den Top 8 zum Vorjahr
Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der geänderten Zollpolitik der USA neue Handelsbeziehungen entstehen werden und dies zu einer Veränderung der bestehenden globalen Lieferketten führen wird.
Bereits in der Vergangenheit war zu beobachten, wie globale Krisen beispielsweise zu mehr Lagerkapazitäten in Deutschland geführt haben.
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rheinmain | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz Q1 2025 in m² | 561.600 | 85.200 | 99.300 | 118.200 | 121.000 | 34.700 | 50.200 | 28.500 | 24.500 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 10% | 57% | 145% | 44% | 64% | -54% | -41% | -63% | 8% |
| Vermietungsumsatz Q1 2024 in m² | 85.200 | 99.300 | 113.400 | 54.400 | 34.700 | 50.200 | 28.500 | 24.500 | |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | 57% | 165% | 38% | -20% | -47% | 121% | 66% | 8% | |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2025 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 122 | 15 | 15 | 20 | 28 | 10 | 8 | 11 | 15 |
| Durchschnittliche Flächengröße in m² | 4.603 | 5.680 | 6.620 | 5.910 | 4.321 | 3.470 | 6.275 | 2.591 | 1.633 |
| Stärkste Branche | Handels- unternehmen | Produktion & Fertigung | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Weitere Nutzer | Weitere Nutzer | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister |
| Spitzenmiete in €/m² | 8,30 | 8,30 | 8,20 | 8,50 | 7,70 | 5,90 | 9,80 | 8,50 | |
| Prognose bis Ende 2025 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,50 | 6,90 | 6,80 | 7,00 | 6,30 | 5,40 | 8,90 | 7,20 | |
| Prognose bis Ende 2025 |
Stand Q1 2025