City Survey
Q4 2024
Vermietungsmarkt
Talsohle durchschritten – Leichte Erholung am Bürovermietungsmarkt
In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurde 2024 ein Flächenumsatz von 2,57 Millionen Quadratmetern Bürofläche erzielt und damit das Vorjahresergebnis um rund 6 Prozent übertroffen. München mit 28 Prozent und Stuttgart mit 26 Prozent zeigten die deutlichsten Steigerungen im Vergleich zum Vorjahr, während in Hamburg (-8 Prozent) und Düsseldorf (-17 Prozent) Rückgänge zu beobachten waren.
Flächenumsatz in den Top 7 (+6% z. Vj.)
Aufgrund der anhaltenden konjunkturellen Schwäche halten sich Unternehmen bei Neuanmietungen nach wie vor zurück. Ein Lichtblick ist die klare Steigerung im Großflächensegment.
Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern sorgten mit insgesamt rund 750.000 Quadratmetern in den Top 7 für über 40 Prozent mehr Flächenumsatz als im Vorjahr, obwohl sich die Anzahl der Abschlüsse mit 62 kaum veränderte. Angesichts der aktuellen BIP-Prognosen und Frühindikatoren ist für 2025 allerdings davon auszugehen, dass der Flächenumsatz weiterhin unter dem 10-jährigen Mittel liegen wird.
Flächenumsatz in den Top 7 (in Mio. m²)
Durchschnittsmieten im Städtevergleich der Top 7 (in €/m²)
Leerstand mit weiterem Anstieg in 2024
Mit einem Anstieg um 1,2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt auf 7,3 Prozent überschritt die Leerstandsquote zum Jahresende 2024 erstmals seit 2013 die Marke von 7 Prozent. Die Neubautätigkeit im Jahr 2024 lag mit einem Fertigstellungsvolumen von rund 1,4 Millionen Quadratmetern, von denen zum Jahresende bereits 68 Prozent belegt sind, erwartungsgemäß auf einem niedrigeren Niveau als in den Vorjahren. Ein Grund dafür sind auch Insolvenzen und zeitliche Verschiebungen von Projektrealisierungen, sodass die Pipeline für 2025 mit rund 1,8 Millionen Quadratmetern mit einer aktuellen Belegungsquote von 59 Prozent wieder stärker gefüllt ist.
Leerstandsquote in den Top 7
Die Kombination aus der 2025 weiterhin schwachen Nachfrage sowie den noch relativ hohen Fertigstellungszahlen führt zunächst zu einer weiteren Erhöhung des Leerstands.
In den Folgejahren wird die geringere Anzahl der Baubeginne spürbar auf die Fertigstellungszahlen durchschlagen. Für 2025 ist von einem weiteren Leerstandsanstieg an allen Top-7-Standorten auszugehen, wobei die Spanne im Städtevergleich von 4 Prozent in Köln bis über 10 Prozent in Frankfurt recht groß ist. Im Laufe des Jahres 2026 ist unserer Prognose nach aber dann der Höhepunkt erreicht.
Büroflächenfertigstellung in den Top 7 (in Mio. m²)
Ab 2025 Prognose
Leerstandquote im Städtevergleich der Top 7 (in %)
Spitzenmieten weiter im Aufwärtstrend
Im Jahresvergleich konnten die Spitzenmieten in sechs der Top-7-Standorte nochmals zulegen. München führt das Feld mit 53,50 Euro pro Quadratmeter weiterhin an, bei einem Plus von 11 Prozent im Vorjahresvergleich. Auch Düsseldorf mit +8 Prozent auf 43,00 Euro pro Quadratmeter sowie Stuttgart mit +6 Prozent auf 37,00 Euro pro Quadratmeter notierten deutlich höher als im Vorjahr. Bei den Durchschnittsmieten zeigten sich die größten Steigerungen mit 29 Prozent in Stuttgart und 10 Prozent in Frankfurt.
Für 2025 erwartet Colliers eine weitere Differenzierung der Mietpreise nach Flächen- und Lagequalität. Aufgrund höherer Leerstandsquoten werden sich viele Bestandsflächen, insbesondere in Randlagen, bestenfalls seitwärts bewegen. Trotz der steigenden Leerstände wird es voraussichtlich zu einem erneuten Anstieg der Spitzenmiete kommen, da die Nachfrage im hochwertigen Flächensegment vor allem in zentralen Lagen nach wie vor hoch ist.
Öffentliche Hand mit 18 Prozent am Gesamtumsatz auf Platz 1
Die schwächere Nachfrage ist in nahezu allen Branchen zu beobachten. Bei den Sektoren, die üblicherweise für die höchsten Vermietungsumsätze sorgen, sind Rückgänge vor allem im konjunkturabhängigen verarbeitenden Gewerbe (z. B. im Automotivebereich), aber auch im IT-Sektor festzustellen. Weniger stark betroffen zeigen sich Beratungsunternehmen, allerdings liegen auch diese unter dem langjährigen Schnitt.
Zur Stabilisierung der Nachfrage beigetragen hat die öffentliche Hand, die bei Anmietentscheidungen nicht konjunkturgetrieben ist.
So belegten die Landeshauptstadt Stuttgart in einem Refurbishment sowie die Stadt Köln in einem sich im Bau befindlichen Neubauprojekt jeweils rund 26.000 Quadratmeter Bürofläche. Auch 2025 sind vom öffentlichen Sektor wieder größere Abschlüsse zu erwarten. In der Gesamtbetrachtung geht Colliers für 2025 jedoch nicht davon aus, dass der Flächenumsatz das Niveau von 2024 überschreiten wird.
Kennzahlen zum deutschen Bürovermietungsmarkt
| Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2024 in m² | 582.800 | 204.000 | 355.200 | 418.000 | 206.000 | 606.200 | 197.200 |
| Flächenumsatz 2023 in m² | 530.000 | 245.000 | 366.800 | 452.500 | 201.000 | 474.800 | 156.500 |
| Veränderung | 10% | -17% | -3% | -8% | 2% | 28% | 26% |
| Spitzenmiete Q4 2024 in €/m² | 46,50 | 43,00 | 49,00 | 35,00 | 31,50 | 53,50 | 37,00 |
| Spitzenmiete Q4 2023 in €/m² | 44,50 | 40,00 | 47,00 | 34,50 | 34,00 | 48,00 | 35,00 |
| Veränderung in % | 4% | 8% | 4% | 1% | -7% | 11% | 6% |
| Durchschnittsmiete Q4 2024 in €/m² | 29,10 | 20,00 | 25,00 | 20,20 | 19,70 | 25,10 | 22,30 |
| Durchschnittsmiete Q4 2023 in €/m² | 29,00 | 21,20 | 22,80 | 20,90 | 19,30 | 23,85 | 17,30 |
| Veränderung | 0% | -6% | 10% | -3% | 2% | 5% | 29% |
| Flächenleerstand Q4 2024 in m² | 1.721.800 | 744.500 | 1.233.900 | 640.000 | 313.500 | 2.043.100 | 493.600 |
| Flächenleerstand Q4 2023 in m² | 1.288.700 | 647.000 | 1.109.600 | 523.300 | 239.800 | 1.594.700 | 432.200 |
| Leerstandsquote Q4 2024 | 7,3% | 9,3% | 10,7% | 4,4% | 3,8% | 8,7% | 5,8% |
Stand Q4 2024
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auf Vorjahresniveau
Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte zum Ende des Jahres 2024 einen Flächenumsatz von rund 5,7 Millionen Quadratmetern und liegt mit einem Rückgang von 5 Prozent nur knapp unter dem Vorjahresniveau (2023: 6 Mio. Quadratmeter). Der Anteil der Eigennutzer auf dem gesamtdeutschen Markt liegt bei rund 24 Prozent und somit auf dem Niveau der letzten beiden Jahre. Die deutschen Top-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte machten mit 2,1 Millionen Quadratmetern einen Anteil von 38 Prozent aus. Dieses Ergebnis liegt auf dem Niveau des Vorjahres, verfehlt den Fünfjahresdurchschnitt jedoch um 26 Prozent.
Das vierte Quartal war, nicht nur national betrachtet, sondern auch in den Top-8-Regionen, das bisher stärkste, was ein positives Zeichen für den Vermietungsmarkt ist.
Flächenumsatz I&L (+5% z. Vj.)
Die durchschnittliche Flächengröße pro Anmietung steigt seit dem dritten Quartal wieder. Dies indiziert, dass die Unsicherheiten, bedingt durch die wirtschaftliche Schieflage, langsam nachlassen.
Die Nachfrage ist zwar weiterhin geschwächt, die Gesuche werden jedoch wieder konkreter. Für 2025 ist mit einer Stabilisierung der Wirtschaft davon auszugehen, dass sich auch die Nachfrage langsam erholen wird.
Flächenumsatz von kleinteiligen Anmietungen geprägt
Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten vier der Top-8 Industrie- und Logistikimmobilienmärkte eine Zunahme beim Flächenumsatz. Den höchsten Flächenumsatz generierte Frankfurt mit 418.900 Quadratmetern. Köln verzeichnete mit einem Plus von 56 Prozent die größte Zunahme im Vergleich zum Vorjahr. Den niedrigsten Flächenumsatz und den zugleich größten Rückgang im 12-Monatsvergleich wies Stuttgart mit 125.500 Quadratmetern (-40 Prozent) auf.
Der Fokus der Nutzer lag vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund 64 Prozent aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt, waren jedoch lediglich für 22 Prozent des Flächenumsatzes in den Top-8-Regionen verantwortlich. Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter machten zum Ende des Jahres rund 62 Prozent des Flächenumsatzes aus. Die größten Abschlüsse des Jahres 2024 waren drei Eigennutzeransiedlungen in den Logistikregionen München, Leipzig und Frankfurt mit einer Fläche von insgesamt 131.000 Quadratmetern. Es ist bemerkenswert, dass wieder mehr Anmietungen über 20.000 Quadratmeter stattfanden. Abseits der Eigennutzer fand der größte Abschluss im vierten Quartal in Düsseldorf statt, wo ein E-Commerce-Unternehmen eine rund 30.000 Quadratmeter große Logistikhalle im Neubau belegte. Die zweitgrößte Anmietung im vierten Quartal fand ebenfalls in Nordrhein-Westfalen in der Logistikregion Köln statt und wurde von Renault getätigt (27.300 Quadratmeter).
Die stärkste Nutzergruppe mit einem Anteil von 31 Prozent am Flächenumsatz bildeten Handelsunternehmen, dicht gefolgt vom Produzierenden Gewerbe mit 28 Prozent und Logistikdienstleistern mit 26 Prozent.
Dabei verteilt sich die Nachfrage inzwischen relativ gleichmäßig auf alle Nutzungsarten. Während im ersten Quartal Logistikdienstleister die Spitze der Nutzungsgruppen bildeten, liegen sie nun auf dem letzten Platz. Dies liegt vor allem daran, dass die Krise bei ihnen verzögert ankommt.
Aufgrund der gesunkenen Exporterwartungen wird die Industrie 2025 vor weiteren Herausforderungen stehen, was sich voraussichtlich auf die Kontraktlogistiker auswirken wird. Positive Impulse könnte es jedoch aus dem Bereich E-Commerce geben.
Sechs der Top-8-Regionen mit Spitzenmieten über 8 Euro/Quadratmeter
Die Top-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 3 Prozent bei der Spitzen- und 5 Prozent bei der Durchschnittsmiete. München weist mit 9,80 Euro/Quadratmeter die höchste Spitzenmiete und Hamburg mit 6 Prozent (8,50 Euro/Quadratmeter) das höchste Mietwachstum im Vergleich zum Vorjahr auf. Die Spitzenmieten in den Regionen Köln und Leipzig sind hingegen in den letzten 12 Monaten stabil geblieben (7,70 Euro/Quadratmeter bzw. 5,80 Euro/Quadratmeter).
Die gesunkene Nachfrage als Folge der wirtschaftlichen Unsicherheiten im Zusammenspiel mit dem teils gestiegenen Angebot hat dazu geführt, dass sich die Spitzenmieten in Köln und Leipzig stabilisiert haben, während sie in München und Hamburg aufgrund enger Märkte und niedriger Leerstandsquoten weiter ansteigen. Insgesamt sind 2025 steigende Mieten lediglich in einzelnen Topregionen zu erwarten. Mietwachstumspotenzial entsteht vor allem dadurch, dass die Angebotsmieten bei spekulativen und fertiggestellten Neubauentwicklungen weiterhin hoch sind, da Grundstücke in der Vergangenheit teuer eingekauft wurden und Projekte in der Phase der hohen Baupreise realisiert wurden. So werden in den Top-Märkten Berlin und Leipzig voraussichtlich keine neuen Spitzenmieten zu sehen sein, da aufgrund des großen Flächenangebots einige Flächen absorbiert werden müssen und die Nachfrage anziehen muss. Vermieter und Mieter begegnen sich in fast allen Märkten auf Augenhöhe, sodass auch für 2025 ein gesundes Maß an Incentives und mittel- bis langfristigen Vertragslaufzeiten gefunden wird.
Spitzenmietwachstum in den Top 8 zum Vorjahr
Kennzahlen zum deutschen Industrie- und Logistikvermietungsmarkt
| Gesamt Top 8 | Berlin / Brandenburg | Düsseldorf | Frankfurt / Rheinmain | Hamburg | Köln | Leipzig | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Flächenumsatz 2024 in m² | 2.132.700 | 272.300 | 293.700 | 418.900 | 269.100 | 277.200 | 279.300 | 196.700 | 125.500 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | -1% | -25% | 25% | -4% | -12% | 56% | 2% | 30% | -40% |
| Vermietungsumsatz 2024 in m² | 1.760.500 | 256.000 | 256.700 | 357.900 | 241.600 | 256.800 | 143.300 | 136.700 | 111.500 |
| Veränderung ggü. Vorjahr in % | -9% | -27% | 22% | -14% | 2% | 52% | -40% | -9% | -32% |
| Prognose Flächenumsatz bis Ende 2025 | |||||||||
| Anzahl Abschlüsse | 539 | 88 | 66 | 98 | 91 | 60 | 36 | 58 | 42 |
| Durchschnittliche Flächengröße | 3.957 | 3.094 | 4.450 | 4.274 | 2.957 | 4.620 | 7.758 | 3.391 | 2.988 |
| Stärkste Branche | Handels- unternehmen | Handels- unternehmen | Handels- unternehmen | Logistik- dienstleister | Logistik- dienstleister | Handels- unternehmen | Produktion & Fertigung | Produktion & Fertigung | Produktion & Fertigung |
| Spitzenmiete in €/m² | 8,30 | 8,00 | 8,20 | 8,50 | 7,70 | 5,80 | 9,80 | 8,50 | |
| Prognose bis Ende 2025 | |||||||||
| Durchschnittsmiete in €/m² | 7,50 | 6,90 | 6,80 | 7,00 | 6,30 | 5,30 | 8,90 | 7,20 | |
| Prognose bis Ende 2025 |
Stand Q4 2024