City Survey
Q4 2024
Makroökonomisches Umfeld
Wirtschaftliche Lage hellt sich leicht auf, Herausforderungen bleiben bestehen
Deutschlands Wirtschaft ist gemessen am BIP 2024 um etwa 0,2 Prozent geschrumpft. Im Verlauf des Jahres 2024 hat die Inflationsrate weiter nachgelassen und betrug im Jahresmittel etwa 2,2 Prozent. Obwohl die Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4,7 Prozent zugelegt haben, blieb die Erholung beim privaten Konsum aus, auch weil ein Teil des Kaufkraftplus gespart wurde. Konjunkturell belastet die schlechte Auftragslage der Unternehmen und damit die fehlende Güternachfrage. Trotz der allmählichen Erholung der globalen Volkswirtschaften und steigender Nachfrage profitiert die exportorientierte deutsche Industrie davon bisher nur wenig. Der deutsche Warenexport entkoppelt sich zunehmend von der weltwirtschaftlichen Entwicklung, was auf strukturelle Ursachen zurückzuführen ist. Besonders die Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes spüren einen deutlichen Verlust an Wettbewerbsfähigkeit, insbesondere auf außereuropäischen Märkten. Ein möglicher Lichtblick ist, dass der Neuanlauf von Privatkonsum und gezielten Maßnahmen der Bundesregierung zur Förderung von Investitionen als potenzielle Impulse für eine konjunkturelle Stabilisierung dienen könnten. Für 2025 soll es daher wieder einen leichten Aufschwung in der Wirtschaft geben. Experten rechnen derzeit mit einem moderaten BIP-Wachstum von 0,4 % (Consensus Economics).
Wirtschaftswachstum und Inflationsentwicklung
(in Prozent z. Vj.)
Quellen: Oxford Economics (Januar 2025), Colliers
Prognose ab Q1 2025
Im Jahr 2024 haben die wichtigsten Notenbanken, darunter die Europäische Zentralbank (EZB) und die US-Notenbank (Fed), mehrfach ihre Zinssätze gesenkt, um die Wirtschaft zu stützen. Die EZB hat ihren Leitzins auf 3,15 % gesenkt. Aktuell werden drei weitere Zinsschritte durch die EZB für 2025 erwartet. Diese geldpolitischen Maßnahmen sollen die Konjunktur ankurbeln, haben jedoch bisher nur begrenzte Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Industrie gezeigt.
Die Finanzierungsbedingungen in Deutschland blieben 2024 zwar angespannt, haben sich im Jahresverlauf jedoch kontinuierlich verbessert.
Zinsentwicklung (in Prozent)
Quellen: Oxford Economics (Januar 2025), Colliers
Prognose ab Q1 2025
Die 10-jährige deutsche Staatsanleihe rentierte Ende 2024 bei etwa 2,2 Prozent und damit etwa im Bereich des Jahresmittels.
Immobilienfinanzierungen haben sich im Jahresverlauf 2024 leicht verbessert. Die Einschätzung des Neugeschäfts und der allgemeinen Finanzierungsbedingungen hat sich ebenfalls verbessert, lag insgesamt jedoch weiterhin auf moderatem Niveau. Dennoch schaffen die etwas besseren Marktbedingungen wieder ein stabileres und zukunftsorientiertes Anlageumfeld für nachhaltige Investitionsentscheidungen.
Anleihen- und Immobilienrenditen (in Prozent)
Quellen: Oxford Economics (Januar 2025), Colliers
Prognose ab Q1 2025
ESG: Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
Die Neufassung EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ist Bestandteil des „Green Deals“ und des Gesetzgebungspakets „Fit für 55“ und seit Mai 2024 in Kraft. Die Mitgliedsstaaten müssen die Vorgaben bis zum 25. Mai 2026 in nationale Rechts- und Verwaltungsvorschriften umsetzen. Der Wegfall finanzieller Anreize für mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizkesseln gilt in den meisten Fällen bereits ab 2025.
Die Anforderungen an die Mitgliedstaaten, welche auch die Immobilienwirtschaft betreffen, umfasst u.a. die Einführung einer EU-weit einheitlichen Energieeffizienzklasseneinteilung in den Energieausweisen sowie der Einrichtung einer nationalen Datenbank für die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, zwecks Prüfung der Taxonomiekonformität.
Ab 2028 muss für alle neuen Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 m² das Lebenszyklus-Treibhauspotenzial berechnet und im Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz offengelegt werden. Diese Anforderungen betreffen ab 2030 alle neuen Gebäude. Zudem soll ab 2030 das „Nullemissionsgebäude“ zum Neubaustandard werden. Für behördliche Gebäude greift die Anforderung bereits ab 2028. Nullemissionsgebäude sollen u.a. eine um mindestens 10 % verbesserte Gesamtenergieeffizienz im Vergleich zum aktuellen Niedrigstenergiegebäude-Niveau haben, keine Treibhausgasemissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort erzeugen und eine für die Solarenergienutzung optimierte Bauweise garantieren.
In den nächsten Jahren soll der Wohngebäudebestand, beginnend mit den energetisch schlechtesten Gebäuden, saniert werden. Die Meilensteine sehen vor, dass der Primärenergieverbrauch im gesamten Wohngebäudebestand bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um mindestens 20-22 % im Vergleich zu 2020 abnimmt. Ab 2040 soll alle fünf Jahre ein national bestimmter Wert erreicht oder unterschritten werden.
Die Gesamtenergieeffizienz des nationalen Nichtwohngebäudebestandes wird anhand maximaler Schwellenwerte gemessen. Die maximalen Schwellenwerte werden auf Basis des Nichtwohngebäudebestands aus dem Jahr 2020 ermittelt. Der maximale Schwellenwert für die Gesamtenergieeffizienz sieht vor, dass die energetisch schlechtesten 16 % (16 %-Schwellenwert) und die folgenden schlechtesten 26 % (26 %-Schwellenwert) des nationalen Nichtwohngebäudebestands über diesem Schwellenwert liegen. Nach dessen Ermittlung muss mindestens gewährleistet werden, dass alle Nichtwohngebäude ab 2030 unterhalb des Schwellenwerts von 16 % und ab 2033 unterhalb des Schwellenwerts von 26 % liegen. Die Schwellenwerte für die Gesamtenergieeffizienz können als Ganzes oder für verschiedene Gebäudetypen und -kategorien festgelegt werden.
Der Weg bis 2050 zur Erfüllung des Pariser Klimaschutzabkommens und den damit verbunden Gesamtzielen werden deutlich transparenter. Die Erwartungshaltung des Gesetzgebers ermöglicht den Marktteilnehmern ihre Handlungsoptionen abzuwägen und eine adäquate Risikoeinschätzung vorzunehmen. Die neuen Rahmenbedingungen werden sich zeitnah in den Transaktionen der Immobilienmärkte widerspiegeln.
Konkret bedeutet das für die Immobilienwirtschaft höhere Anforderungen an Neubau und Bestand, was mit steigenden Kosten verbunden sein wird. Zudem wird die Preisspanne zwischen unsaniertem Alt-Bestand und sanierten Gebäuden oder Neubau deutlich größer. Der Markt könnte zukünftig, bedingt durch die Lebenszyklus-Betrachtung den sanierten Bestand dem Neubau vorziehen.