City Survey
Q4 2024
Investmentmarkt
Viertes Quartal bringt leichte Belebung, 2025 bleibt herausfordernd
Im Gesamtjahr 2024 wurden Immobilien für 36,2 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 25,5 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 10,7 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gewerbesegment wurde mit 8,3 Milliarden Euro ein Drittel des Transaktionsvolumens im Schlussquartal erzielt. Das mit Abstand umsatzstärkste Quartal der letzten zwei Jahre verhalf dem Gesamtjahresergebnis 2024 zu einem Vorjahresplus von 9 Prozent und setzt ein positives Zeichen für 2025. Der Zehnjahresdurchschnitt wurde allerdings um gut die Hälfte verfehlt, was die Niveauverschiebungen in Folge des mittlerweile beendeten Zinserhöhungszyklus verdeutlicht.
gewerbliches Transaktionsvolumen (+9% z. Vj.)
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (in Mrd. €)
Stimmungsaufhellung schlägt sich allmählich im Transaktionsgeschehen nieder
Insgesamt hatdurchaus ein kleiner Jahresendspurt stattgefunden, der auf drei stabile Quartalsergebnisse über dem jeweiligen Vorjahresniveau folgte. Damit hat sich die Stimmungsaufhellung der Branche angesichts der seit Jahresmitte vollzogenen Zinssenkungen der EZB auch in steigendem Transaktionsvolumen materialisiert.
Die Talsohle dürfte durchschritten sein, obwohl großvolumige Core-Investments vor allem deutscher Kapitalsammelstellen, welche die vorangegangenen Boomjahre prägten, weitestgehend ausgeblieben sind.
Auch im vierten Quartal blieb die Zahl der Großtransaktionen mit einem Kaufvolumen von jeweils über 250 Millionen Euro überschaubar. Von den fünf Abschlüssen gingen vier auf das Konto von Portfolioverkäufen, davon drei aus dem Logistikbereich. Größter und einziger Einzeldeal war der Verkauf der Therme Erding samt angeschlossener Hotels an die österreichische Therme Group im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, der in der Gesamtjahresbetrachtung auf Platz 5 landete.
Größte Einzeltransaktion des Jahres 2024 bleibt damit der Verkauf des Berliner Luxuskaufhauses KaDeWe an die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro. Mit den Käufen des mischgenutzten Innenstadtquartiers Fünf Höfe (Platz 2) und des Einkaufszentrums Pasing Arcaden (Platz 3) in München durch Family Offices sowie der Messehallen in der Rheinpark-Metropole (Platz 4) an die Stadt Köln nutzten im Jahresverlauf vor allem eigenkapitalstarke, nicht-institutionelle Anleger passende Opportunitäten. Insgesamt waren private Investoren und Family Offices mit 3,8 Milliarden Euro Anlagevolumen bzw. 15 Prozent Marktanteil zweitstärkste Käufergruppe hinter Asset- und Fondsmanagern mit 8,2 Milliarden Euro bzw. 32 Prozent. Letztere standen insbesondere hinter den Portfoliokäufen. Auf den Rängen 3 und 4 folgten Projektentwickler (11 Prozent) sowie offene Immobilien- und Spezialfonds (10 Prozent).
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Logistikimmobilien erneut umsatzstärkste Nutzungsart
Die beeindruckende Rückkehr großvolumiger Portfoliotransaktionen im Jahresschlussquartal bescherte dem Logistiksegment einen Marktanteil von 29 Prozent und damit zum zweiten Mal in Folge Platz 1 als umsatzstärkste Nutzungsart. Damit stieg der Anteil von Paketverkäufen zum Jahresende wieder auf 27 Prozent an.
Büros schnitten mit 22 Prozent Marktanteil nur knapp besser ab als Einzelhandelsimmobilien mit 20 Prozent. Die mit Abstand größte Bürotransaktion des Jahres, das Büroensemble Rossio in der Kölner Messecity mit der Stadt Köln als Nutzer und Käufer, nimmt mit rund 270 Millionen Euro lediglich Platz 12 ein. Die Nutzungsart bleibt aber angesichts der aktuellen Debatte um zukünftige Nachfrageentwicklungen besonders von der Zurückhaltung institutioneller Anleger betroffen. Qualität setzt sich aber durch, und erfreulicherweise wurden in den vergangenen drei Monaten vier weitere Bürohäuser in der Größenordnung über 100 Millionen Euro gehandelt, drei davon in TOP 7 Städten.
Letztlich konnten alle sieben Investmentzentren, allen voran Frankfurt und München, nach dem historischen Einbruch von 2023 wieder Boden gutmachen.
Gegenüber dem langjährigen Durchschnitt sind die TOP 7 aber deutlicher zurückgefallen als der Gesamtmarkt.
Marktpolarisierung wird Renditeentwicklung weiter beherrschen
Bei der Preisentwicklung ist von einer anhaltenden Marktpolarisierung auszugehen. Der Höhepunkt der Insolvenzwelle in Deutschland ist noch nicht erreicht. Nach den aufsehenerregenden Insolvenzmeldungen von Projektentwicklern in den vergangenen zwei Jahren mehren sich nun zunehmend die Anträge auf der Nutzerseite, wie die jüngsten Beispiele aus dem Hotel-, Handels- und Automotive-Sektor zeigen. Zudem werden Portfoliobereinigungen von Bestandshaltern auch weiterhin den Markt angebotsseitig prägen – sei es wegen fälliger Refinanzierungen oder steigender Anforderungen an marktkonforme Objekte. Gleichzeitig ist ein zunehmend selektives Kaufverhalten auf der Nachfrageseite zu beobachten.
Bruttoanfangsrendite Büro
Während in den Bestlagen der sieben deutschen Investmentzentren die Bodenbildung bei den Spitzenrenditen für Büro-, Highstreet- und Logistikimmobilien abgeschlossen sein dürfte, und wir bereits im Jahresverlauf 2025 mit ersten Renditekompressionen von 10 bis 20 Basispunkten rechnen können, wird in der Breite die Spreizung zwischen den Lagen und Risikoklassen bestehen bleiben.
Ausblick: Trotz anhaltender Herausforderungen Transaktionsvolumen von 30 Milliarden Euro 2025 realistisch
Die Belebung des Transaktionsgeschehens wird sich im neuen Jahr fortsetzen. Investoren sind vor allem angesichts erhöhter Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten wieder entscheidungsfreudiger.
Es mehren sich die Zeichen, dass auch der ein oder andere opportunistische Akteur wiederkehrt, der in den letzten zehn bis 15 Jahren nicht am Markt zu sehen war.
Insgesamt geht Colliers von moderatem Wachstum des Transaktionsvolumens mit Schwerpunkt in der zweiten Jahreshälfte aus. Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien könnte somit wieder in die Region von 30 Milliarden Euro Jahresumsatz vorstoßen. Gleichzeitig zeichnen sich weitere Herausforderungen ab, die mit den geopolitischen Unwägbarkeiten, dem Ausgang der Bundestagswahl und der Reaktion von Wirtschaft, Finanz- und Kapitalmärkten auf all diese Veränderungen einhergehen. Diese könnten der allmählichen Erholung an den Investmentmärkten einen erneuten Dämpfer verpassen. Daher liegt der Prognose eine gemäßigte Wachstumsrate zugrunde gelegt, die in der Erholungsphase des Immobilieninvestmentmarktes nach der Euroschuldenkrise 2012/13 registriert wurde.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q4 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 25.497 | 3.238 | 910 | 1.417 | 1.626 | 1.010 | 2.704 | 452 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2023 | 23.439* | 2.538 | 610 | 580 | 1.261 | 625 | 1.235 | 449 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | 9% | 28% | 49% | 145% | 29% | 62% | 119% | 1% |
| Größte Investorengruppe | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 32% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 61% | Projektentwickler/ Bauträger 56% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 22% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 31% | Öffentliche Hand 65% | Private Investoren/ Family Offices 61% | Private Investoren/ Family Offices 40% |
| Größte Verkäufergruppe | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 21% | Immobilien AGs 36% | Projektentwickler/ Bauträger 35% | Corporates/ Eigennutzer 29% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 37% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fonds- manager) 47% | Offene Immobilien- fonds / Spezial -fonds 36% | Projektentwickler/ Bauträger 33% |
| Wichtigste Immobilienart | Industrie & Logistik 29% | Einzelhandel 43% | Grundstück (Gewerbe) 43% | Büro 54% | Büro 44% | Mischnutzung 38% | Mischnutzung 40% | Mischnutzung 48% |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 4,80% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Stand: Q4 2024
Portfoliotransaktionen sorgen für ein überraschendes Ergebnis auf dem deutschen Industrie- und Logistikinvestmentmarkt
Der deutsche Industrie- und Logistikinvestmentmarkt beendete das Jahr 2024 mit einem überraschend positiven Ergebnis von rund 7,5 Milliarden Euro. Nachdem das Transaktionsvolumen im dritten Quartal noch auf dem Niveau des Krisenjahres 2023 lag, wurde zum Jahresende ein Plus von rund 11 Prozent erzielt (2023: 6,7 Milliarden Euro). Gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt steht ein solides Umsatzplus von 12 Prozent, wenngleich das Ergebnis nicht an die Rekordjahre 2021 und 2022 mit jeweils über 9 Milliarden Euro anknüpfen kann. Folglich wurde der Fünfjahresdurchschnitt um 5 Prozent verfehlt. Das solide Ergebnis deutet auf ein langsames Aufhellen am Investmentmarkt hin.
Die vier Zinsanpassungen, die im Jahresverlauf stattgefunden haben, zuletzt im Dezember, waren die wichtigsten Impulsgeber. Trotz der schwierigen Gesamtmarktsituation bleibt die Liquidität weiterhin hoch und die Anlageklasse Logistik erzielte wie 2023 einen Rekordmarktanteil von 29 Prozent am gesamtgewerblichen Investmentmarkt. Im Jahr 2025 wird das Augenmerk auf der weiteren Entwicklung am Vermietungsmarkt liegen, die nach Region und Sektor differenziert betrachtet werden muss.
Transaktionsvolumen I&L
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
2025 Prognose
Portfolio-Boom im vierten Quartal treibt das Transaktionsvolumen nach oben
Das Jahr 2024 war vor allem von einer starken Investorenaktivität im ersten und vierten Quartal geprägt. Dabei spielten Portfoliotransaktionen eine wichtige Rolle. Insgesamt waren die letzten Monate des Jahres die umsatzstärksten. Seit Oktober wurden rund 1,9 Milliarden Euro durch Portfoliotransaktionen und rund 1,1 Milliarden Euro durch Single-Transaktionen generiert. Damit war das vierte Quartal für knapp 41 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Das bis dahin stärkste Quartal war das erste, mit einem Anteil von rund 25 Prozent am Gesamtergebnis. In der Summe wurden im Jahresverlauf rund 3,9 Milliarden Euro durch Portfoliotransaktionen generiert.
Diese Abschlüsse sind ein klares Zeichen dafür, dass die Krise am Investmentmarkt größtenteils überwunden ist.
Die Aktivitäten im Portfoliobereich übertrafen sogar die des Rekordjahres 2022 von 3,7 Milliarden Euro.
Damals war der Haupttreiber für die Marktaktivität die positive Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt mit überdurchschnittlich attraktiven Mietwachstumspotenzialen. Aktuell beobachten wir, dass sich Investoren vor allem aus Gründen der Diversifikation und Marktliquidität für die Anlageklasse Logistik entscheiden. In den letzten Jahren hat der Logistikimmobilienmarkt seine Krisenresistenz bewiesen, sodass Investoren ihre Allokation in dieser Assetklasse erhöhen möchten.
Die bedeutenden Portfoliotransaktionen im vierten Quartal waren die Tritax-Übernahme durch Brookfield zu einem mittleren dreistelligen Millionenbetrag sowie der Ankauf einiger ausgewählter Objekte aus diesem Portfolio durch Segro. Ferner wurde ein Portfolio bestehend aus vier Objekten von VIB Vermögen an EQT Exeter zu einem niedrigen dreistelligen Millionenbetrag verkauft. Darüber hinaus erfolgte der Markteinstieg des neuen Marktakteurs Greykite, der ein paneuropäisches Portfolio aus insgesamt 13 Objekten, davon vier in Deutschland, für einen niedrigen dreistelligen Millionenbetrag erwarb.
Hinsichtlich der Investorenaktivität bei Single-Transaktionen wurde die Mehrheit der Verkäufe im ersten und vierten Quartal registriert, sodass sie für rund 29 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Rund 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens wurden mit Einzelobjekten generiert. Aufgrund der Preiskorrekturen, die seit 2023 stattgefunden haben, lag das Gesamtvolumen der Single-Transaktionen auf dem Niveau von 2019.
Der Sweetspot der Investoren hat sich zwischen 60 und 80 Millionen Euro für Core-Single-Transaktionen eingependelt. Eine erste Tendenz nach oben ist erkennbar. Die Verbesserung der Finanzierungskonditionen und der wieder leicht positive Leverage-Effekt sind hier förderlich. Folglich nahm der Anteil der Core-Plus-Transaktionen 2024 weiter auf insgesamt 46 Prozent zu.
Zu den größten Single-Transaktionen im Jahr 2024 zählte unter anderem der Kauf einer Logistikhalle in Bondorf durch die REWE Group für knapp 150 Millionen Euro sowie die Transaktion der Amazon-Immobilie in der Logistikregion Hannover durch Ampega Asset Management für Talanx für knapp 120 Millionen Euro. Darüber hinaus wurde im dritten Quartal die größte Logistikimmobilie des Mieters Fiege in Dieburg für knapp über 100 Millionen Euro an Clarion Partners verkauft.
Stabilisierung der Rendite hält an
Das vierte Quartal in Folge zeigten sich die Renditen stabil. Ende Dezember verzeichnete Colliers eine Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern in Höhe von 4,75 Prozent.
Bruttoanfangsrendite I&L
Insbesondere ausländische Investoren bewerten den deutschen Logistikmarkt positiv und erwarten durch die rückläufige Neubaupipeline eine Erholung der Vermietungsaktivität.
Dank der Vielzahl an Portfoliotransaktionen entfielen rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf internationale Investoren. Es werden vor allem seitens des E-Commerce positive Impulse erwartet. Dafür sprechen die rückläufige Inflation, die Lohnsteigerungen durch neue Tarifverträge und das wachsende Paketaufkommen. Für das kommende Jahr prognostiziert Colliers ein leicht steigendes Transaktionsvolumen von knapp 8 Milliarden Euro.
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Investmentjahr endet für Einzelhandelsimmobilien mit Verkaufsfeuerwerk bei Nahversorgungsportfolios
Im Gesamtjahr 2024 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 5,0 Milliarden Euro gehandelt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 3 Prozent übertroffen. Das Umsatzplus fiel damit etwas geringer als am Gesamtmarkt für Gewerbeimmobilien aus, wo nach einem deutlichen Umsatzanstieg im vierten Quartal ein Wachstum von 9 Prozent für das Gesamtjahr registriert wurde.
Wie am Gesamtmarkt ist das Jahresschlussquartal aus Einzelhandelssicht ebenfalls als ein Beleg für die allmähliche Belebung des Transaktionsgeschehens zu werten. Immerhin wurde mit 1,2 Milliarden Euro, die im vierten Quartal erzielt wurden, das Durchschnittsvolumen der vorangegangenen Quartale gehalten, obwohl es zu keiner weiteren großvolumigen Einzeltransaktion in der Größenordnung über 250 Millionen Euro kam. Solche marktprägenden Abschlüsse waren 2024 unter anderem der Verkauf des Berliner Luxuskaufhauses KaDeWe für eine Milliarde Euro an die thailändische Central Group im zweiten Quartal sowie der Verkauf der Münchener Pasing Arcaden für 388 Millionen Euro an das schwedische Family Office der Ingka-Gruppe im dritten Quartal.
Transaktionsvolumen Einzelhandel
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp 2024 (Anteil in %)
Länger im Markt befindliche Portfoliotransaktionen zum Abschluss gekommen
In den letzten Wochen des Jahres wurde im Gegensatz zu den Vorquartalen noch eine Vielzahl schon länger im Markt befindlicher, lebensmittelgeankerter Fachmarktportfolios oder Fachmarktzentren in der Größenordnung zwischen 30 und 120 Millionen Euro über die Ziellinie gebracht.
Hiervon geht ein klares Signal einer Marktbelebung auch für 2025 aus. Die Preisfindungsprozesse, die in der ersten Jahreshälfte zahlreiche Abschlüsse verzögerten, haben sich angesichts einer erhöhten Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten deutlich verbessert. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Bieter bei Lebensmittelfachmärkten wieder zu. Es ist eine zunehmende Kapitalallokation durch institutionelle Investoren zu beobachten, in deren aktuelle Investmentstrategie vor allem kleinere Objekte passen, die mit langen Mietverträgen bonitätsstarker Mieter gesichert sind und über eine krisenresiliente Nutzung verfügen. Im aktuellen Marktumfeld sind Nahversorgungsimmobilien unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten daher äußerst attraktiv.
Die Spitzenbruttoanfangsrendite für Lebensmittelfachmärkte und kleine Nahversorgungszentren hat sich in den vergangenen Monaten bei 5,40 Prozent gefestigt. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker notieren bei 5,70 Prozent. Bei einer weiteren Erholung des Marktes ist im Jahresverlauf 2025 eine Renditekompression von 10 bis 20 Basispunkten durchaus realistisch. Auch bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen scheinen sich Verkäufer und Käufer allmählich anzunähern.
Bruttoanfangsrendite Lebensmittelfachmärkte
Die Spannweite der Renditen in den Hauptgeschäftslagen der Top 7-Investmentzentren des Landes reicht von 4,75 bis 5,90 Prozent, je nachdem, wie hoch der Einzelhandelsanteil und die Stabilität der Haupteinzelhandelsmieter sind.
Produktübergreifend bildeten im abgeschlossenen Jahr Privatanleger und Family Office mit 21 Prozent Anlagevolumen die zweitstärkste Käufergruppe, nur knapp hinter Asset- und Fondsmanagern mit 22 Prozent. Für Einkaufszentren, die oft mit einem erhöhten Repositionierungsbedarf bei auslaufender Finanzierung unter Preisdruck kommen, ist von weiteren Renditeanstiegen auszugehen.
Fachmärkte bleiben Fels in der Brandung
Das Transaktionsgeschehen im vierten Quartal sorgte dafür, dass sich der Portfolioanteil im Jahresverlauf leicht auf 27 Prozent erhöhte. Zudem konnten Fachmärkte und Fachmarktzentren bei der Anzahl der Transaktionen mit einem Marktanteil von 63 Prozent ihre Spitzenposition als gefragtester Betriebstyp halten und diese zum Jahresende auch beim Umsatzvolumen mit 43 Prozent zurückgewinnen. Davon besaßen zwei Drittel aller Verkaufsfälle und mehr als drei Viertel des Volumens einen Lebensmittelanker. Innerstädtische Geschäftshäuser vereinten 30 Prozent aller Abschlüsse und 40 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Letzteres entfiel zur Hälfte auf den KaDeWe-Verkauf. Einkaufszentren verbuchten 7 Prozent aller Verkaufsfälle und einen Volumenanteil von 17 Prozent, wovon die Pasing Arcaden ebenfalls knapp die Hälfte ausmachten.
Ausblick: Marktbelebung setzt sich mit moderatem Tempo fort
Trotz der am Gesamtmarkt zu beobachtenden Stimmungsaufhellung werden die Marktaktivitäten 2025 erst allmählich wieder an Fahrt aufnehmen. Durch den Anstieg der Insolvenzen, die in diesem Jahr voraussichtlich auf ihren Höhepunkt zulaufen werden, ist nach den Projektentwicklern vor allem der Handel eines der Sorgenkinder. Zudem werden Portfoliobereinigungen von Bestandshaltern auch weiterhin den Markt angebotsseitig prägen, während selektives Kaufverhalten auf der Nachfrageseite einen Anstieg des Transaktionsvolumens limitieren wird. Es wird sich zeigen, wie risikobereit der Markt in einer Phase anhaltenden Kostendrucks für Konsumenten, Händler und Immobilieninvestoren schon in diesem Jahr ist. Großtransaktionen wie das milliardenschwere Breuninger-Portfolio, das im Rahmen eines Unternehmensverkaufs am Markt angeboten wird, werden hierbei zum Gratmesser. Ohne solche Abschlüsse wird das Transaktionsvolumen kaum an das Ergebnis aus dem Jahr 2021 vor Beginn des Zinserhöhungszyklus mit 8 Millionen Euro anschließen können.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Hotelinvestmentmarkt mit Belebung in der zweiten Jahreshälfte und positivem Ausblick 2025
Im Jahr 2024 wurden in Deutschland insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert. Das entspricht einer Steigerung von knapp sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr. Rund 900 Millionen Euro entfielen dabei auf die zweite Jahreshälfte. Der Anteil von Hotelinvestitionen am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen lag, wie bereits 2023, bei 5 Prozent.
Nachdem das Hotelvolumen in den letzten zwei Jahren sukzessiv gesunken ist, wurde die Talsohle 2024 durchschritten und die zweite Jahreshälfte zeigte bereits eine Belebung der Investorenaktivität.
Transaktionsvolumen Hotel
Hotelinvestitionen bleiben eine Nische, die Marginalisierung während der Coronapandemie hat der Hotelinvestmentmarkt aber endgültig hinter sich gelassen.
Dabei lässt sich ein klarer Trend aus den letzten Quartalen 2024 für 2025 identifizieren: Konversionen von Büro- zu Hotelnutzung helfen Bestandshaltern durch gezielte Betreibersuchen, nicht nur dem regionalen Büroleerstand zu begegnen, sondern befriedigen gleichfalls die steigende Nachfrage von Hotelgästen nach Budget-Design-Hotels. Aus dieser Entwicklung resultiert eine erhöhte Notwendigkeit von Collection-Brands.
Top-7-Standorte im Fokus der Investoren, Dresden beliebteste B-Stadt
Rund 56 Prozent des gesamten Hotelinvestmentvolumens, beziehungsweise rund 780 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr auf die Top 7 allokiert. 2023 waren es lediglich 35 Prozent. Unter den Top 7 stach Berlin heraus. Insgesamt sieben Objekte mit einem Gesamtvolumen von über 370 Millionen Euro wurden dabei in der Hauptstadt veräußert. Hier fand auch die größte Transaktion des Jahres statt: der Verkauf des Hotel de Rome. Für über 140 Millionen Euro sicherte sich die italienische Gruppo Statuto vom Staatsfonds Singapurs (GIC) das mit fünf Sternen ausgezeichnete Hotel, welches von Rocco Forte betrieben wird.
Der Anteil der Top 7 am Hotelvolumen war mit Ausbruch der Coronapandemie etwas geringer, historisch lag er aber stets bei über 50 Prozent, teilweise noch höher. Der durchschnittliche Assetpreis an diesen Standorten belief sich 2024 auf über 30 Millionen Euro. Unter den B-Städten sticht Dresden hervor, wo insgesamt sechs Hotels mit in Summe über 680 Zimmern den Besitzer wechselten. Das Investitionsvolumen für die sechs Häuser lag aber unter 100 Millionen Euro. Grundsätzlich dominierten abseits der Top 7 kleinere Hotelverkäufe mit einem Durchschnittspreis von rund elf Millionen Euro.
Transaktionsvolumen Hotelimmobilien in Mrd. €
Transaktionsvolumen nach Hoteltyp (Anteil in %)
Ausblick: Mehr Aktivität auf dem Hotelinvestmentmarkt und zunehmender Wettbewerb um Core-Objekte in 2025 erwartet
Wir erwarten, dass der Hotelinvestmentmarkt 2025 weiter wachsen und erneut ein höheres Transaktionsvolumen erreicht wird. Die verbesserten Rahmenbedingungen auf Zins- und Finanzierungsseite stützen den Immobilienmarkt im Allgemeinen. Gute Hotel-Performance-Zahlen und erwartete Umsatzsteigerungen im Markensegment Hotel in den nächsten Jahren begünstigen den Hotelinvestmentmarkt zusätzlich. Insbesondere Objekte der Risikoklasse Core werden weiter gefragt sein. Hier trifft ein begrenztes Angebot auf eine bereiter werdende Nachfrage.
Bei einzelnen Top-Produkten ist mehr Investorenwettbewerb zu erwarten, was ab der zweiten Jahreshälfte zu einer leichten Renditekompression im entsprechenden Segment führen kann. Die Preisfindung im Value-Add- oder opportunistischem Segment bleibt hingegen schwieriger.
Spitzenrendite Hotelimmobilien (in %)
Wohninvestmentmarkt 2024 deutlich erholt, Fortsetzung des Aufschwungs in 2025 erwartet
Der deutsche Wohninvestmentmarkt hat das Jahr 2024 mit einem deutlichen Plus im Vergleich zum Vorjahr abgeschlossen. Im Gesamtjahr konnte ein Transaktionsvolumen von rund 10,7 Milliarden Euro verzeichnet werden, was einem Anstieg um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nach einem bereits starken dritten Quartal konnte das Transaktionsvolumen in den letzten drei Monaten des Jahres 2024 nochmals spürbar zulegen und erreichte mit 3,8 Milliarden Euro einen neuen Höchstwert seit der Zinswende im Jahr 2022. Zahlreiche großvolumige Transaktionen im Segment über 100 Millionen Euro trugen entscheidend zum Gesamtjahresergebnis bei und machten 54 Prozent des Jahresumsatzes aus. Mit 5,7 Milliarden Euro entfielen rund 54 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen, die wie bereits im Vorjahr (61 Prozent) die Marktdynamik im Wohninvestmentmarkt stützten.
Marktprägend waren Verkäufe durch große Bestandshalter und Fonds wie die VONOVIA SE, Union Investment / ZBI oder die Peach Property Group, die mehrere große Portfolios von jeweils über 400 Millionen Euro mit in Summe rund 2,8 Milliarden Euro veräußerten. Die Investmentaktivität konzentrierte sich 2024 mit rund 5,2 Milliarden Euro etwa zur Hälfte auf die Top-7-Städte mit starkem Fokus auf Berlin (3,3 Milliarden Euro) und München (1,0 Milliarden Euro).
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat im Laufe des Jahres in allen Segmenten stetig zugenommen. Diese positive Entwicklung wurde durch die bisherigen Zinssenkungen ab Mitte des Jahres unterstützt. Dies führte zu einer deutlich verbesserten Marktstimmung und weiter wachsendem Vertrauen der Investoren in den Markt.
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnen
Investoren erkennen die Chancen des korrigierten Preisniveaus in der aktuellen Marktlage, sowohl bei jüngeren Beständen, aber auch verstärkt bei Entwicklungsobjekten aus dem Value-Add-Segment und mit opportunistischem Hintergrund.
Das Segment Forward Deals ist zwar weiterhin verhalten, jedoch hat sich auch hier das Sentiment verbessert. Im Verlauf des Jahres haben sich die Renditen sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien, Projekten und Forward Deals weiter stabilisiert, sodass aktuell ein Renditeniveau für junge Bestandsobjekte in den A-Städten von 3,85 Prozent registriert wird, an anderen Standorten von 4,50 Prozent. Im Bereich der Forward Deals liegt die Renditespanne in den A-Städten zwischen 4,10 und 4,50 Prozent.
Rendite in den A-Städten, 4,50 % an anderen Standorten
Mietdynamik setzt sich 2024 ungebremst mit hoher Intensität fort, auch 2025 steigende Mieten erwartet
Trotz einer leichten Stabilisierung des Angebots im Mietsegment bleibt der Druck auf die Mieten hoch. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt stiegen die Angebotsmieten zum Jahresende 2024 in den A-Städten im Bestandssegment um 6 Prozent und im Neubausegment um fast 7 Prozent. Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegt in den A-Städten mittlerweile bei 15,80 Euro/m², im Neubausegment bei 21,00 Euro/m².
Wie schon bereits im Vorjahr ist aufgrund des zu erwartenden Rückgangs des Wohnungsneubaus und der bestehen bleibenden Angebotsknappheit auch 2025 mit steigenden Mieten in allen Segmenten zu rechnen.
Wachstumsraten jenseits der 5 Prozent erscheinen realistisch, nicht zuletzt, da ein Auslaufen der Mietpreisbremse im kommenden Jahr möglich ist.
Ausblick: Weiter steigende Investorennachfrage und höhere Transaktionstätigkeit
Der Wohnungsmarkt wird auch 2025 ein zweigeteiltes Bild zwischen Investoren und Nutzern zeigen.
Während sich der Wohnimmobilieninvestmentmarkt weiter erholen wird und eine stärkere Belebung der Transaktionsaktivitäten durch Investoren zu erwarten ist, stehen Mieter nicht nur in den Metropolen vor großen Herausforderungen.
Denn eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei viel zu geringem Angebot wird auch im Jahr 2025 weiter bestehen. Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Der Mangel an Neubauten verstärkt die aktuelle Wohnraumknappheit und durch das Aus der Ampel-Regierung haben sich die Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnungsbau verschlechtert. Infolgedessen werden die Mieten auch 2025 weiter steigen und Wohninvestments für Investoren attraktiv machen.
Das Gesamtjahresergebnis wird insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter im Jahresverlauf entwickeln und mit welcher Intensität sich die Segmente Projekte und Forward Deals beleben, deren Dynamik 2024 noch verhalten war. Im Zuge einer Belebung auch dieser Segmente hält Colliers in einem sich weiter verbesserndem Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis von über 12 Milliarden Euro für möglich.
Belebung bei Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 etwas schwächer als am Gesamtmarkt
Abseits der Top 7 wurden 2024 rund 2,3 Milliarden Euro in Büro- und Geschäftshäuser investiert. Das waren fast 12 Prozent weniger als noch 2023. Entgegen dem Trend in den Top 7 und dem gesamten gewerblichen Immobilienmarkt ist das Transaktionsvolumen in diesem Marktsegment moderat zurückgegangen.
Gerade in der ersten Jahreshälfte zeigte sich das Segment noch verhalten und sowohl Investoren als auch Verkäufer waren zurückhaltend. Die zur Jahresmitte von der EZB vollzogene Zinswende hat ab der Jahresmitte zur Verbesserung beigetragen. In der Breite fehlten aber großvolumige Core-Transaktionen, für die es abseits der Top 7 aktuell nur wenig Kapital gibt.
Transaktionsvolumen abseits der TOP 7
Viele Investoren bevorzugen im klassischen Bürobereich die Top 7, da dort die Preisbildung, zumindest im Core-Segment, weitestgehend abgeschlossen ist. In den B&C-Städten erzielten Objekte mit Sondernutzungen, Infrastrukturcharakter oder öffentlichem Mieter die höchsten Faktoren.
Transaktionsvolumen entwickelt sich regional sehr heterogen
Das höchste Transaktionsvolumen wurde in NRW erzielt: Rund 720 Millionen Euro flossen dort 2024 in Standorte außerhalb von Düsseldorf und Köln. Das waren 38 Prozent mehr als im Jahr 2023. Um 49 Prozent gegenüber 2023 legte die Region Nord zu, die Bremen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen umfasst. Deutlich, um knapp 50 Prozent, sank hingegen das Volumen in der Region Rhein-Main (Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland). Lediglich knapp 305 Millionen Euro wurden hier investiert.
2024 floss am meisten Kapital in Büro- und Geschäftshäuser in Bonn, Hannover und Leipzig. Damit stehen drei prominente und traditionell transaktionsstarke Städte an der Spitze. Bemerkenswert ist aber ebenfalls, in welchen Städten kaum Transaktionen stattfanden. In Wiesbaden, Nürnberg und Dresden fanden nur sehr wenige Bürotransaktionen statt. Hier macht sich das Fehlen von großvolumigen Core-Transaktionen besonders bemerkbar. Die Anzahl der Transaktionen insgesamt ist leicht auf knapp über 150 Deals gestiegen, die durchschnittliche Dealgröße betrug aber nur rund 15 Millionen Euro.
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser abseits der Top 7 und in B&C-Städten (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Region
Ausblick: Positivere Gesamtstimmung führt auch abseits der Top 7 zu mehr Transaktionsdynamik
Im Jahr 2025, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte, erwarten wir ein moderates Wachstum des Transaktionsvolumens auf dem gewerblichen Immobilienmarkt allgemein. Infolgedessen gehen wir auch von mehr Dynamik in den B&C-Städten aus. Angesichts erhöhter Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten werden Kapitalgeber wieder entscheidungsfreudiger.
Um dem zunehmenden Wettbewerb um Core-Objekte in den Top 7 zu entgehen, bieten sich 2025 wirtschaftlich starke B-Städte an. Hier können bei geringerem Wettbewerb attraktive Renditen erzielt werden. Gleichzeitig profitieren Investoren von weniger volatilen Bürovermietungsmärkten und geringeren Büroleerständen als in den Top 7.