City Survey
Q2 2025
Investmentmarkt
Stimmung am Investmentmarkt verbessert sich – Transaktionstätigkeit bleibt dennoch verhalten
Im ersten Halbjahr 2025 wurden Immobilien für 15,2 Milliarden Euro gehandelt, was einem Rückgang von 2,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Davon entfielen 10,9 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 4,3 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Der Wohninvestmentmarkt hat die Talsohle hinter sich gelassen und kann das Aktivitätsniveau aus dem Vorjahr behaupten, während ausbleibende Großtransaktionen und Portfolioverkäufe im zweiten Quartal zu einem Rückgang des gewerblichen Transaktionsvolumens um 5,0 Prozent geführt haben.
gewerbliches Transaktionsvolumen (-5% z. Vj.)
Transaktionsvolumen in Deutschland insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Assetklasse in Deutschland insgesamt (H1 2025, in Mrd. €)
Quelle: Colliers
Laufende Transaktionen benötigen länger bis zum Abschluss
Nach dem soliden Jahresauftakt konnte der Immobilienmarkt im zweiten Quartal den Trend fortschreiben. Der Schwerpunkt der Marktaktivität lag jedoch im mittleren Segment zwischen 20 und 70 Millionen Euro, das 43 Prozent des Transaktionsgeschehens im zweiten Quartal für sich vereinnahmen konnte, während sich einige laufende Prozesse von großvolumigen Transaktionen und Portfolios weiter in die zweite Jahreshälfte verlagern.
Institutionelle Investoren sind weiterhin damit beschäftigt, ihre Portfoliostrategie auszuloten und Strategien für die Portfoliobereinigung umzusetzen, während internationales Kapital sich bietende Marktchancen wieder intensiver unter die Lupe nimmt.
Die Verunsicherung auf geopolitischer und konjunktureller Ebene hat in den letzten Monaten für eine gewisse Bremswirkung gesorgt, dennoch haben Value-Add-Investments zuletzt weiter an Bedeutung gewonnen. Vor allem im Bürobereich ist seit 2024 ein Comeback bei Value-Add-Investoren feststellbar, die durch antizyklisches Handeln Marktopportunitäten nutzen.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Quelle: Colliers, Stand Q2 2025
Den Top 7 fehlt es weiterhin an Marktaktivität im großvolumigen Bereich
In den sieben großen Investmentzentren fehlt es weiterhin an der Marktdynamik bei großvolumigen Investmentprodukten, was die ausbleibenden Großtransaktionen im zweiten Quartal belegen. Im Vergleich zum langjährigen Mittel (50 Prozent) liegt der Marktanteil der Top 7 zum Halbjahr nur bei 34 Prozent des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens und damit nochmal 6 Prozentpunkte unter dem Wert aus dem ersten Quartal. Das Zusammenspiel aus dem Rückgang der Transaktionsgrößen, dem vergleichsweise hohen Preisniveau in den Top-Märkten in Kombination mit einem veränderten Risikoverhalten und der stärkeren Marktfragmentierung führen dazu, dass Investoren kleinere Investmentvolumina mit geringeren Einstiegspreisen bevorzugen.
In den Top-7-Städten hat es in den letzten drei Monaten lediglich zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gegeben.
Berlin führt das Ranking mit 1,1 Milliarden Euro an, gefolgt von München mit 985 Millionen Euro und Hamburg mit 788 Millionen Euro. Mit dem Verkauf des Steigenberger Hotels am Kanzleramt in Berlin sowie des Mandarin Oriental in München gab es zwei Großtransaktionen im Hotelsegment.
Eigennutzer und Vermögensverwalter führen das Feld der Käufergruppe an, internationales Kapital kehrt zurück
Mit jeweils rund 23 Prozent Anteil dominieren Eigennutzer und Vermögensverwalter auf Käuferseite, gefolgt von Privatinvestoren und Family Offices mit einem Anteil von knapp 16 Prozent als Resultat der aktuellen Marktsituation. Private Investoren und Eigennutzer nutzen das aktuelle Marktumfeld mit vergleichsweise wenig Wettbewerb und langfristigem Anlagehorizont aus. Vermögensverwalter investieren vorwiegend für Sondermandate im Core- und Core-Plus-Bereich, wohingegen institutionelle Immobilienfonds nur sehr selektiv am Markt aktiv sind (10 Prozent) und Pensionskassen und Versicherungen in Folge der aktuellen Zinslandschaft und stabilen Immobilienquoten kaum Aktivität zeigen (2 Prozent). Der Anteil internationalen Kapitals ist deutschlandweit auf 47 Prozent deutlich, in den Top 7 hingegen auf 32 Prozent weniger stark gestiegen. Bei internationalen Kapitalmarktakteuren gibt es erste Anzeichen, dass diese Deutschland wieder als handlungsfähig und attraktiv für Investitionen wahrnehmen und sich das vor allem auf dem Wohnungsmarkt, aber auch wieder auf dem gewerblichen Immobilienmarkt zeigt.
Einzelhandel knapp vor Büro – Logistik auf Platz drei
Getrieben durch die Sondersituation einer Übernahme im Einzelhandelssegment, die mit einem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen verbunden war, liegt dieser Sektor zur Jahresmitte 2025 mit rund 24 Prozent Marktanteil an der Spitze der umsatzstärksten Nutzungsarten. Büroimmobilien und der Industrie- und Logistiksektor folgen mit einem Anteil von je 22 Prozent auf dem zweiten Platz. Insgesamt zeigt sich zur Jahresmitte eine ungewöhnliche Reihenfolge der Nutzungsarten, die vor allem durch Ausnahmetransaktionen geprägt ist – weniger durch eine flächendeckende Marktdynamik. Rund 76 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf Single Deals, während Portfoliotransaktionen – trotz einzelner großvolumiger Ausnahmen – lediglich 24 Prozent ausmachen.
Spitzenrenditen bleiben flächendeckend stabil – inmitten von Zinssenkungen und Risikoaufschlägen
Die Spitzenrenditen in den deutschen Top-7-Investmentmärkten haben sich zur Jahresmitte 2025 trotz des veränderten Zinsumfelds flächendeckend stabil gezeigt.
Im Bürosegment liegen sie aktuell zwischen 4,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Düsseldorf und Köln. Frankfurt am Main notiert weiterhin bei 4,95 Prozent, Berlin bei 4,90 Prozent, während Hamburg und Stuttgart jeweils bei 4,80 Prozent verharren. Trotz der mittlerweile achten Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank bleibt eine direkte Übertragung geldpolitischer Impulse auf die Immobilienfinanzierung bislang aus. Viele Investoren und Kreditgeber agieren angesichts konjunktureller Unsicherheiten, geopolitischer Spannungen und regulatorischer Auflagen weiterhin zurückhaltend. Während sich langfristige Referenzzinsen wie SWAP-Sätze und die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen zuletzt wieder leicht erhöht haben, setzte der EURIBOR im kurzfristigen Bereich seinen Abwärtstrend fort. Insgesamt ergibt sich daraus eine Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen, ohne Anzeichen für eine kurzfristige Kompression, aber auch ohne erneuten Aufwärtsdruck.
Bruttoanfangsrendite Büro
Immobilienmarkt in der Stabilisierung – Kaufinteresse steigt, Rahmenbedingungen bleiben anspruchsvoll
Nach einem Jahresauftakt mit spürbarem Schwung – getragen auch unter anderem durch Überhänge aus dem Vorjahr – hat sich die Transaktionsintensität im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres wieder etwas abgeschwächt. Die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd, etwa durch Zinsvolatilität, geopolitische Unsicherheiten und eine zurückhaltende Kreditvergabe. Dennoch ist zu beobachten, dass das Kaufinteresse – insbesondere institutioneller Investoren – langsam, aber stetig zurückkehrt. Spannend ist zudem, dass aktuelle Unsicherheiten in den USA den Fokus internationaler Anleger verstärkt auf Europa und Deutschland lenken können.
Deutschland gilt weiterhin als sicherer Anlagehafen – und nach den deutlichen Preisrückgängen der vergangenen Jahre eröffnen sich hier nun wieder attraktive Einstiegschancen.
Für das zweite Halbjahr, das traditionell von höherer Marktdynamik geprägt ist, ist eine Zunahme von Transaktionen zu erwarten. Auch marktbelebende Faktoren wie bessere Finanzierungsbedingungen oder regulatorische Stabilität könnten zusätzliche Impulse liefern. Trotz dieser positiven Signale rechnen wir mit Blick auf das Gesamtjahr weiterhin mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von unter 30 Milliarden Euro in Richtung 25 Milliarden Euro.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
| Jeweils Stand Q2 | Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2025 | 10.914 | 1.140 | 330 | 139 | 788 | 300 | 985 | 60 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe in Mio. € 2024 | 11.477 | 1.809 | 550 | 551 | 490 | 487 | 1.549 | 162 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -5% | -37% | -40% | -75% | 61% | -38% | -36% | -63% |
| Größte Investorengruppe | Corporate/ Eigennutzer 23% | Private Investoren / Family Offices 47% | Private Investoren / Family Offices 32% | Projektent- wickler / Bauträger 37% | Öffentliche Hand 48% | Immobilien AGs 21% | Private Investoren / Family Offices 43% | Banken 60% |
| Größte Verkäufergruppe | Corporate/ Eigennutzer 21% | Immobilien AGs 38% | Projektentwickler/ Bauträger 37% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fondsmanager) 42% | Immobilien AGs 51% | Immobilien AGs 44% | Projektentwickler/ Bauträger 24% | Vermögens- verwalter (Asset-/ Fondsmanager) 61% |
| Wichtigste Immobilienart | Büro 24% | Büro 62% | Einzelhandel 32% | Büro 74% | Gesundheits- /Sozialimmobilien 49% | Büro 49% | Büro 26% | Mischnutzung 67% |
| Spitzenrendite Büro | 4,90% | 5,00% | 4,95% | 4,80% | 5,00% | 4,50% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00% | 5,00% | 4,85% | 4,50% | 5,00% | 4,25% | 4,80% | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75% |
Quelle: Colliers, Stand: Q2 2025
Weiterhin stabile Renditen für deutsche Industrie- und Logistikimmobilien
Das Transaktionsvolumen belief sich in der ersten Jahreshälfte 2025 auf dem deutschen Industrie- und Logistikinvestmentmarkt auf rund 2,4 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von 24 Prozent. Das unterdurchschnittliche Ergebnis ist überwiegend auf den weiterhin geringen Anteil an nationalem und internationalem Core-Kapital mit Interesse an großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Trotz des derzeit vergleichsweise unterdurchschnittlichen Ergebnisses gehört das Segment Industrie und Logistik weiterhin zur stark nachgefragten Immobilienanlageklasse. Immerhin erzielte das Segment gleichauf mit Büroimmobilien einen Marktanteil von 22 Prozent und liegt damit auf dem zweiten Platz, knapp hinter Einzelhandel (24 Prozent). Darüber hinaus zeigt die steigende Anzahl an Single-Transaktionen (106 in der ersten Jahreshälfte 2025 versus 89 in der ersten Jahreshälfte 2024), dass die Marktaktivität weiterhin vorhanden ist.
Transaktionsvolumen I&L
Die Aktivität auf dem Investmentmarkt für Core-Produkte ist weiterhin moderat. Großvolumige Core-Transaktionen über 100 Millionen Euro sind zwar am Markt vorhanden, bleiben aber die Ausnahme und werden nahezu ausschließlich als Off-market-Transaktion oder limited tender diskutiert.
Anhand des jüngsten Verkaufs des Nex Parks in Groß-Gerau (Region Frankfurt/Rhein-Main) für rund 73 Millionen Euro sehen wir, dass auch Bestandsobjekte in sehr guten Lagen für Core-Investoren interessant sind. Der Markt bietet aktuell überwiegend Produkte im Core-Plus-Bereich.
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
Quelle: Colliers, 2025 Prognose
Weiterhin Fokus auf Single-Assets im Core-Plus-Bereich
In der ersten Jahreshälfte 2025 fanden lediglich sieben Portfolio-Transaktionen statt (erste Jahreshälfte 2024: 12 Portfolio-Transaktionen). Dies entspricht einem Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 12 Prozent und ist der niedrigste Wert der letzten fünf Jahre. Rund 88 Prozent des Transaktionsgeschehens wurde durch Single-Transaktionen generiert. Trotz des relativ ruhigen Marktgeschehens und der Preiskorrekturen wurde der Fünfjahresdurchschnitt bei Single-Transaktionen lediglich um 4 Prozent verfehlt.
Trotz schwachem ersten Halbjahr ist das Interesse an deutschen Industrie- und Logistikimmobilien weiterhin hoch. Vor allem seitens ausländischer Investoren ist das Vertrauen in den deutschen Markt aufgrund politischer Stabilität und wirtschaftlicher Weichenstellungen wieder zurückkehrt.
Während viele institutionelle Investoren damit beschäftigt sind, ihre Portfoliostrategie an die neuen Marktkonditionen anzupassen, nutzen andere die Chancen, zu weiterhin attraktiven Preisen Objekte anzukaufen. Vor allem internationale Investoren aus Westeuropa, dem Mittleren Osten und Fernostasien zeigen sich aktiv. Im Core-Plus-Bereich hat sich der Sweet Spot der Investoren zwischen 30 und 50 Millionen Euro eingependelt, während die Mehrheit der wenigen Core-Transaktionen bei rund 50 Millionen gehandelt werden. Großvolumige Single-Transaktionen sind weiterhin eine Ausnahme, lediglich der Abschluss in Möckmühl knackte die 100-Millionen-Marke.
In Möckmühl verkaufte im ersten Quartal die ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG ihre knapp 60.000 Quadratmeter große Logistikimmobilie an Axa Investment Managers. Weitere marktprägende Single-Transaktionen waren der Ankauf der Dietz-Logistikimmobilie in Raunheim durch einen Spezialfonds von Hines für knapp 75 Millionen Euro. Die wenigen Portfolio-Verkäufe wurden überwiegend im ersten Quartal registriert.
Spitzenrenditen trotz volatilem Finanzierungsumfeld stabil
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern hat sich zur Jahresmitte 2025 stabil gezeigt.
Während sich die Finanzierungskonditionen aufgrund geopolitischer und handelspolitischer Spannungen gepaart mit weiteren Zinssenkungen verändern, lässt die Belebung der Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt auf sich warten. Zwar sind erste Anzeichen für eine Verschiebung der Handelsbeziehungen feststellbar, sodass wir neue positive Impulse, beispielsweise seitens asiatischer Nutzer für den Vermietungsmarkt erwarten, aber anhaltende wirtschaftliche Herausforderungen führen teilweise zu zögerlichem Anmietungsverhalten und einer Verlangsamung des Mietwachstums. Folglich dauern Transaktionen aufgrund intensiverer Due-Diligence-Prüfungen länger. Darüber bevorzugen Investoren in der aktuellen Marktlage vor allem längere Mietvertragslaufzeiten. Insgesamt registrieren wir eine gut gefüllte Pipeline von Portfolio- und großvolumigen Single-Transaktionen für die zweite Jahreshälfte. Bei den gelaufenen Abschlüssen im Core- und Core-Plus-Bereich sind kaum Preisabschläge festzustellen. Diese sind auch für die laufenden Transaktionen nicht zu erwarten. Schnell agierende Investoren werden sicherlich im Vorteil sein und von den aktuellen Preisen profitieren, sodass wir bis Ende des Jahres mit weiter steigendem Wettbewerb bei vorerst stabilen Renditen rechnen.
Bruttoanfangsrendite I&L
Spitzenrendite für Logistikobjekte in %
Quelle: Colliers
Einzelhandelsimmobilien bleiben im Fokus der Anleger, Großabschlüsse noch Mangelware
Im ersten Halbjahr 2025 wurden Einzelhandelsimmobilien für 2,6 Milliarden Euro gehandelt, was nahezu den Wert des Vorjahreszeitraums bestätigt. Im Vergleich zu den anderen etablierten gewerblichen Nutzungsarten weist das Einzelhandelssegment zur Jahresmitte damit ein vergleichbares Transaktionsvolumen auf und liegt aktuell knapp vor den Segmenten Büro und Logistik.
Transaktionsvolumen Einzelhandel
Wie bereits in den vergangenen Jahren bildete im Bereich der Einzelhandelsimmobilien das lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment den Schwerpunkt des Investitionsgeschehens.
So stellte dieses Segment in den ersten sechs Monaten einen Anteil von 73 Prozent an der Anzahl der Abschlüsse sowie einen Anteil von 36 Prozent des Transaktionsvolumens. Hierzu trug beispielsweise auch der Erwerb von vier Portfoliotransaktionen mit 45 Nahversorgerimmobilien bei, die der kanadische Asset Manager Slate von unterschiedlichen Verkäufern für insgesamt 420 Millionen Euro zu Jahresbeginn erwarb.
Bei Shoppingcentern ist zu beobachten, dass Eigentümer aus Gründen der Portfoliobereinigung und wegen des Refinanzierungsdrucks zunehmend Produkte in den Markt geben.
Gleichzeitig ist steigendes Kaufinteresse seitens ausländischer Investoren zu verzeichnen, das angesichts hoher Preiserwartungen der Verkäufer aktuell zu wenig Transaktionen führt. Der Verkauf des Luisencenters Darmstadt ist somit noch die Ausnahme und stellt im Segment einen Vorreiter dar. Mit einer allmählichen Annäherung bei der Preisfindung dürfte in den nächsten 12 bis 18 Monaten das Transaktionsgeschehen zunehmen. Das gilt allerdings vor allem für performante Shoppingcenter in innerstädtischen Lagen attraktiver Großstädte. Abseits dieser Toplagen und vorrangig in Klein- und Mittelstädten werden allenfalls lokale Projektentwickler Shoppingcenter zur Repositionierung oder Umnutzung erwerben. Die Finanzierung solcher, mit strukturellen Problemen belasteter, Objekte ist dabei ein weiterer limitierender Faktor.
Im ersten Halbjahr konnten Shoppingcenter einen Volumenanteil von rund 13 Prozent erzielen, gemessen an der Anzahl der Abschlüsse lag ihr Anteil jedoch bei lediglich circa 6 Prozent. Ähnlich verhält es sich bei Highstreet-Immobilien, die in den ersten sechs Monaten einen Anteil von 12 Prozent am Transaktionsvolumen erreichten.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp (H1 2025, Anteil in %)
Quelle: Colliers
Investoren mit Fokus auf Fachmarktsegment
Insbesondere Corporates und Eigennutzer sowie Vermögensverwalter nutzten im ersten Halbjahr Kaufgelegenheiten und zeigten sich mit einem Transaktionsvolumen von circa 1,2 Milliarden Euro respektive 866 Millionen Euro besonders aktiv. Beide Käufergruppen waren damit an rund drei Viertel aller Abschlüsse beteiligt, wobei ein wesentlicher Schwerpunkt ihrer Anlageaktivität im Fachmarktsegment lag.
Im Fachmarktsegment liegt der Fokus aktiver Käufergruppen vor allem auf dem Value-Add-Bereich.
Aufgrund des Mangels an Objekten mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial wird dabei zunehmend auch auf Core-Plus-Objekte ausgewichen. Im Core-Segment ist derzeit weniger Kapital vorhanden, was zu einer Stabilisierung der Spitzenrenditen führt.
So wiesen sowohl Fachmarktzentren mit 5,70 Prozent als auch Fachmärkte mit 5,40 Prozent im gesamten Jahresverlauf eine konstante Brutto-Spitzenrendite auf. Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertegarant. Ausgehend von diesen Spitzenwerten steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil. Bei Shoppingcentern ist von einer leichten Erhöhung der Spitzenrendite auf 6,70 Prozent auszugehen.
Bruttoanfangsrendite Lebensmittelfachmärkte
Anziehende Dynamik bei Shoppingcentern könnte Transaktionsergebnis im zweiten Halbjahr weiter beflügeln
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien bietet aktuell mehrere Facetten. Konnten sich bei Investoren in der ersten Jahreshälfte weiterhin Fachmärkte und Fachmarktzentren insbesondere mit Lebensmittelanker hoher Beliebtheit erfreuen, erfuhren Warenhäuser und Shoppingcenter noch wenig Aufmerksamkeit. Hieraus resultierte eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Abschlüsse, während die Anzahl großvolumiger Verkäufe gering blieb. Für das Segment der Shoppingcenter ist im weiteren Jahresverlauf jedoch von einer Marktbelebung auszugehen, die sich auch im kommenden Jahr fortsetzen wird. Im Zuge dessen ist auch in der zweiten Jahreshälfte ein respektables Transaktionsvolumen und ein Jahresergebnis auf Vorjahresniveau zu erwarten.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Quelle: Colliers
Portfolios tragen zu einem guten Halbjahresergebnis 2025 auf dem Wohninvestmentmarkt bei
Im institutionelle Wohninvestmentsegment konnte im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 4,3 Milliarden Euro registriert werden – 8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, in dem 4,0 Milliarden Euro verzeichnet wurden. Mit 1,9 Milliarden Euro im zweiten Quartal lag das Ergebnis dennoch fast 24 Prozent unter dem des ersten Quartals. Das schwächere Ergebnis des zweiten Quartals ist darauf zurückzuführen, dass mit 69 Transaktionen weniger Kauffälle am Markt registriert wurden als im Vorquartal (80 Kauffälle).
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnen
Die Stimmung am Wohninvestmentmarkt bleibt übergeordnet positiv, was sich unter anderem in neun Großdeals mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro widerspiegelt.
Der größte Deal war ein Wohnportfolio in Nord- und Westdeutschland, das von der ZBI-Gruppe an Net Zero Properties für rund eine halbe Milliarde Euro veräußert wurde. Diese Transaktionen trugen entscheidend zu einem guten Halbjahresergebnis bei, da allein 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens – insgesamt 2,2 Milliarden Euro – auf großvolumige Abschlüsse entfielen. Gleichzeitig lag jede zweite Transaktion in der Größenordnung zwischen 10 und 50 Millionen Euro. Die durchschnittliche Dealgröße kletterte damit auf 28,9 Millionen Euro. Zum Vergleich: Im Vorjahr dominierten noch kleinere Deals unter 10 Millionen Euro, mit einem Durchschnitt von 24,4 Millionen Euro. Der größte Abschluss in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 war dabei der Verkauf von 8.000 Wohnungen durch Union Investment an In-West Partners für rund 750 Millionen Euro.
Investitionsfokus verschiebt sich auf Standorte außerhalb der Top-7-Städte und Portfolios
Lag der Schwerpunkt der Investitionen im vergangenen Jahr noch auf den A-Städten, verlagert sich die Marktaktivität zunehmend auf die Metropolregionen und andere Großstädte.
So entfielen nur 19 Prozent beziehungsweise 818 Millionen Euro auf die A-Städte. Innerhalb der Top-7-Städte waren Berlin (322 Millionen Euro), Düsseldorf (149 Millionen Euro) und München (142 Millionen Euro) die bevorzugten Investitionsziele. Darüber hinaus trugen Portfolios entscheidend zu einer Belebung des Marktes bei. 55 Prozent des Investmentumsatzes entfielen auf Portfoliotransaktionen (Vorjahreszeitraum 43 Prozent). Allein im zweiten Quartal betrug der Investmentumsatz von Paketverkäufen im Wohnsegment 1,2 Milliarden Euro bzw. rund 62 Prozent und trieb den deutschen Investmentmarkt insgesamt an.
Stabile Renditen und hohes Investoreninteresse
Auf der Investorenseite liegt das Interesse weiterhin vor allem auf Bestandsimmobilien, doch auch die Nachfrage nach Forward Deals, Portfolios und Studentenwohnungen nimmt wieder zu.
Die Zinssenkungen der EZB wirkten sich positiv auf den Markt aus, die Inflation hat sich auf das 2-Prozent-Ziel abgeschwächt und die Stimmung unter den Investoren ist überwiegend zuversichtlich. Positiv wird auf Investorenseite der Wohnungsbauturbo der neuen Bundesregierung bewertet, die den Fokus auf vereinfachte und deutlich schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, die Förderung seriellen Bauens und die Einführung vereinfachter Gebäudetypen legt, während die Verlängerung der Mietpreisbremse kritisch bewertet wird.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt weiterhin hoch. Die positive Marktstimmung spiegelt sich in einer höheren Marktaktivität seit Jahresbeginn wider. Im Hintergrund beobachten wir eine besonders hohe Aktivität, die sich in einer Vielzahl von Pitches, Einwertungen und Investorennachfragen äußert. Die Investoren konzentrieren sich besonders auf großvolumige Bestandsportfolios, aber auch auf Value-Add-Immobilien und Core-Plus-Objekte. Vor allem institutionelle Investoren und Private Equity Fonds treten als Käufer auf. Gleichzeitig sehen wir mehr Verkäufe durch offene Fonds und Projektentwickler. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 sehen wir weiterhin eine Stabilisierung der Rendite sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien. Die Rendite für Bestandsobjekte in den A-Städten zeigt sich stabil bei 3,85 Prozent, an anderen Standorten außerhalb der Top 7 bei 4,50 Prozent.
Rendite in den Top 7, 4,50 % an anderen Standorten
Mietdynamik setzt sich fort, mit teils leicht schwächerer Dynamik
Das starke Mietwachstum der letzten Jahre setzt sich auch 2025 fort. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Angebotsmieten im Bestandssegment in den A-Städten um rund 4 Prozent und im Neubausegment um 6 Prozent – im Bestandssegment bedeutet dies seit langem eine leichte Abschwächung der Wachstumsraten. Die Durchschnittsmieten bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten bei 16,45 Euro/m² und im Neubausegment bei 21,80 Euro/m². Einige Städte zeigten dabei eine besonders dynamische Mietpreisentwicklung in den letzten 12 Monaten. So verzeichneten Hamburg und Frankfurt jeweils einen Anstieg von 7 Prozent und Düsseldorf legte um 6 Prozent zu. Das höchste Mietpreisniveau liegt weiterhin in München mit 25,00 Euro/m², gefolgt von Hamburg (22,40 Euro/m²) und Frankfurt (21,40 Euro/m²).
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres erneut gestiegen. Sie ist jedoch nicht mehr so hoch wie noch in den Jahren 2023 und 2024, als vor allem die Zuwanderung die Nachfrage antrieb.
Auch wenn die Mietpreise jüngst teilweise eine etwas niedrigere Dynamik zeigten, erwarten wir besonders in den Top-7-Städten weiterhin ein nachhaltiges Mietwachstum, auch, da die Neubautätigkeit trotz „Bauturbos“ vorerst auf niedrigem Niveau bleiben wird.
Aufgrund des weiter zu erwartenden Bevölkerungswachstums vor allem in den Großstädten bleibt die Nachfrage auch zukünftig hoch – im Gesamtkontext ist daher von weiter steigenden Mieten auszugehen.
Hohe Marktaktivität im weiteren Jahresverlauf
Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Marktaktivität weiterhin hochhalten. Portfolios, Forward Deals und Value-Add-Bestände stehen weiterhin im Fokus.
Das Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur und Wohnungsbau könnte durch höhere Kapitalmarktzinsen und teurere Baufinanzierungen zwar kurzfristig Investitionen bremsen, doch langfristig hätte sie eine stabilisierende Wirkung für den Wohnimmobilienmarkt. Auch die internationalen Entwicklungen könnten den Wohnungsmarkt spürbar beeinflussen. So könnte die Handelspolitik der USA zusätzlich die Rahmenbedingungen verschlechtern, indem neue Zölle Baumaterialien erhöhen, das Wirtschaftswachstum verlangsamen und die Inflation wieder erhöhen. Gleichzeitig sind Wohnimmobilien als reale Vermögenswerte wertstabil und bieten einen gewissen Inflationsschutz.
Vor diesem Hintergrund bleibt die Marktstimmung trotz Unsicherheiten insgesamt positiv, denn sie wird von einem kontinuierlichen Mietwachstum und der starken Nachfrage nach Bestandsobjekten getragen. Wir rechnen mit einem weiteren positiven Jahresverlauf und halten ein Transaktionsvolumen von bis zu 12 Milliarden Euro für möglich.