City Survey
Q4 2025
Investmentmarkt
Investmentmarkt geprägt von frühzyklischem Umfeld und moderater Wachstumsdynamik
In Deutschland wurden im Jahr 2025 Immobilien für 34,3 Mrd. € gehandelt. Davon entfielen 25,2 Mrd. € auf Gewerbeimmobilien und 9,1 Mrd. € auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Zum Rückgang des Transaktionsvolumens von 6 % gegenüber dem Vorjahr trug der Wohnbereich mit einer Schrumpfung von 15 % bei, während der Gewerbebereich sein Gesamtjahresergebnis von 2024 nur knapp um 2 % verfehlte. Die Zahl der Abschlüsse von Gewerbeimmobilien stieg um 2 %.
gewerbliches Transaktionsvolumen (-2 % z. Vj.)
Frühzyklischer Aufschwung verfestigte sich im Jahresverlauf
Besonders erfreulich an den Entwicklungen im Jahresverlauf 2025 ist die kontinuierliche Steigerung des Transaktionsvolumens von Quartal zu Quartal um durchschnittlich 12 %.
Auch wenn sich 2025 kein Jahresendspurt andeutete, erzielten Gewerbeimmobilien zwischen Oktober und Dezember mit rund 7,3 Mrd. € das stärkste Quartalsergebnis – und das, obwohl einige erwartete Großdeals nicht mehr zum Abschluss kamen.
Somit erhöhen die Verschiebung von Leuchtturm-Transaktionen, wie dem Frankfurter Opernturm nach 2026, und eine recht gut gefüllte Pipeline die Aussicht auf die Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends in diesem Jahr. Zum anderen zeigt sich darin aber auch, dass großvolumige Transaktionen weiterhin als langwierig und mit offenem Ausgang einzustufen sind.
Die Rahmenbedingungen am Investmentmarkt haben sich 2025 weiter stabilisiert, auch mit der Perspektive auf einen langsamen konjunkturellen Erholungsprozess 2026. Die geldpolitische Kommunikation der EZB ist transparenter, und die Märkte erwarten keine kurzfristigen Zinsschocks. Das erleichtert die Planung für Investoren und Projektentwickler.
Das Immobilienklima deutet auf ein graduell zurückkehrendes Vertrauen unter den Immobilieninvestoren hin. Die Evidenz wächst, dass die Frühphase eines neuen Zyklus begonnen hat.
Transaktionsvolumen insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten insgesamt (in Mrd. €)
Quelle: Colliers
Fehlende Großabschlüsse limitieren Dynamik der Erholung
Unverändert zum Vorjahr finden rund 90 % aller Abschlüsse im Segment unter 50 Mio. € statt. Der volumenbezogene Marktanteil in diesem Segment ist leicht um 5 Prozentpunkte auf 46 % gestiegen. Dazu trägt auch die verhaltene Entwicklung bei Portfolioverkäufen bei, die wie alle komplexeren, großvolumigen Transaktionen lange Sondierungsphasen haben. Sie lagen in Größe und Anzahl unter dem langjährigen Schnitt und trugen 2025 mit einem historisch niedrigen Wert von 21 % zum Investmentvolumen bei.
Insgesamt überschritten lediglich neun Transaktionen und damit ein Drittel weniger als 2024 die Marke von 250 Mio. €. Größte Transaktion des Jahres 2025 ist die strategische Übernahme des Porta-Möbelhausportfolios durch XXXLutz für rund 1 Mrd. €, die zu Jahresbeginn stattfand. Platz zwei und zugleich größte Einzeltransaktion des Jahres ist der Verkauf des Berliner Hochhauses Upper West für 435 Mio. €. Das Objekt ging im ersten Quartal von der Signa Gruppe an den Privatinvestor Schoeller über.
Marktaktivitäten in den Top 7 weiter schwach
Vor allem in den sieben Investmentzentren blieben Einzeltransaktionen mit einer Ticketgröße im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich weiter unterdurchschnittlich. Rund 1,4 Mrd. € sind auf Verkäufe aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe in innerstädtischen Bestlagen zurückzuführen, die nach langen Verhandlungen und mit teils erheblichen Abschlägen ausschließlich an Privatinvestoren gingen. Dazu zählen die Warenhäuser in der Neuhauser Straße 18 (Oberpollinger, München), am Kurfürstendamm 229-231 (Berlin) und am Jungfernstieg 16 (Hamburg) sowie die Projektentwicklung des Münchener Büro- und Geschäftshausprojekts Corbinian, ebenfalls auf dem Gelände eines ehemaligen Warenhauses. Der Verkauf des Oberpollinger für etwa 380 Mio. € war zugleich die größte Transaktion des Abschlussquartals deutschlandweit.
Trotz erneut deutlicher Einbußen gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten setzte sich Berlin mit 2,85 Mrd. € und einem Abstand zu München mit einer Differenz von 90 Mio. € an die Spitze der Top 7, während Frankfurt mit einer halben Milliarde Euro Transaktionsvolumen ein Ergebnis einfuhr, das selbst das Krisenjahr 2009 unterschritt. Nur der kleinere Stuttgarter Markt liegt mit einem Wert von 362 Mio. € hinter der Bankenmetropole. Auf die Märkte außerhalb der Top 7 entfällt mit rund 60 % die Mehrheit des letztjährigen Transaktionsvolumens.
Core-Büroinvestments institutioneller Anleger in den Top 7, wie das kurz vor Jahresschluss an die Deka veräußerte Kölner Büroensemble Gerling Gardens, sind weiterhin die Ausnahme.
Die Verknappung zukunftskonformer Büroflächen, die in Bestlagen zu einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten beiträgt, lässt aber für 2026 eine allmähliche Zunahme des Transaktionsgeschehens in diesem Segment erwarten.
Entsprechend wurden in der zweiten Jahreshälfte bei den Spitzenrenditen bereits in München, Hamburg und Köln erste Renditekompressionen von rund 20 bzw. 25 Basispunkten registriert, während sie in den übrigen vier Märkten stabil blieben.
Aktuell bewegen sich die Renditen in einer nun etwas aufweitenden Spanne von 4,30 % in München bis 5,00 % in Düsseldorf. Knapp hinter der Rheinmetropole liegen Frankfurt (4,95 %) und Berlin (4,90 %), die momentan noch über die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten verfügen.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Quelle: Colliers
Gleichzeitig sind vermehrt Sondierungen von Value-Add Produkt zu beobachten. Wenn die Preisverhandlungen auf realistischen Markteinschätzungen beruhen und die weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten einen attraktiven Businessansatz zulassen, ergreifen zunehmend auch ausländische Anleger die Chancen, die die aktuelle Marktphase bietet. Der Marktanteil internationaler Investoren lag 2025 bei 44 % und damit 4 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau. Neben guten Lagen in A-Städten bieten auch B- und C-Städte in den Toplagen gute Einstiegsmöglichkeiten. Die fortschreitende Annäherung bei der Preisfindung, die auch 2026 insbesondere außerhalb von zentralen Toplagen zu weiteren Renditeanstiegen führen wird, dürfte für eine weitere Marktbelebung sorgen.
Transformationsphase bietet attraktive Einstiegschancen außerhalb eingetretener Pfade
In der aktuellen Phase des neuen Immobilienzyklus mit großen strukturellen Veränderungen werden die Karten neu gemischt. Das belegen sowohl die Verschiebung des Transaktionsvolumens zwischen den einzelnen Nutzungsarten wie auch die derzeit am Markt aktiven Kapitalgruppen.
Das Kopf-an-Kopf-Rennen der drei etabliertesten Nutzungsarten Industrie und Logistik, Büro (jeweils 24 % Marktanteil) sowie Einzelhandel (23 %) hatte auch 2025 Bestand. Dahinter liegen Entwicklungsgrundstücke mit 12 %, wovon knapp die Hälfte für die Errichtung von Data-Centern vorgesehen sind. Neben der Belebung des Hotel- (7 %) und Gesundheitsimmobilienmarktes (7 %), zeigen die Verkäufe der Designer Outletcenter in Wustermark und Neumünster oder eines Pakets von drei Thermen, das noch unter kartellrechtlichem Vorbehalt steht, exemplarisch die zunehmende Attraktivität von Assetmanagement-intensiven Betriebstypen und Betreiberimmobilien. Diese performen zumeist unabhängig vom klassischen Immobilien- und Konjunkturzyklus und generieren langfristig planbare Cashflows. Sie dienen der Diversifikation und Stabilisation von Portfolios und werden auch im neuen Jahr ihren Marktanteil, begünstigt durch den Fokus auf Impact-Investing und Infrastrukturimmobilien, erhöhen können, ohne allerdings die Rückgänge klassischer Nutzungsarten kompensieren zu können.
Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren, die zur Realisierung solcher Kaufopportunitäten nicht auf weiterhin limitiertes Fremdkapital angewiesen sind, nutzen solche Einstiegschancen.
In den vergangenen 12 Monaten stellten nach Vermögensverwaltern (23 % Marktanteil) private Investoren und Family Offices (18 %) sowie Corporates und Eigennutzer (15 %) die aktivsten Käufergruppen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Dominanz der Privatinvestoren nochmals um 3 Prozentpunkte gestärkt, Eigennutzer lösten mit einem Zuwachs von 5 Prozentpunkten Projektentwickler auf Platz drei ab. Bei den Verkäufern standen, vergleichbar zum Vorjahr, neben Vermögensverwaltern (19 %) Projektentwickler (18 %) sowie meist unter Verkaufsdruck stehende Corporates und Eigennutzer (15 %) auf dem Treppchen.
Ausblick: Bei moderater Marktbelebung Investmentvolumen bis 30 Mrd. € realistisch
Gespräche vermitteln aktuell den Eindruck, dass 2026 mehr Marktteilnehmer die Chancen im neuen Immobilienzyklus nutzen. Das Produktangebot ist vorhanden, die Dealpipeline ist weitaus größer als vor 12 Monaten. Dadurch kann sich auch ein höheres Transaktionsvolumen materialisieren.
Die Marktgängigkeit vor allem großer Tickets bleibt allerdings weiterhin eingeschränkt. Unter Fortsetzung der 2025 registrierten moderaten Wachstumsraten, die auch in der Phase von 2013 nach den Einbrüchen in Folge der Euroschuldenkrise zu sehen waren, könnten am Ende des Jahres durchaus ein Volumen von bis zu 30 Mrd. € im Handel mit Gewerbeimmobilien stehen.
2026 wird ein weiteres Übergangsjahr mit moderatem Wachstum sein.
Sowohl die Impulse aus angekündigten staatlichen Investitionspaketen wie auch strukturelle Reformen werden erst mittelfristig am Immobilienmarkt ankommen. Geopolitische Entwicklungen wirken als bedeutender Unsicherheitsfaktor für die Weltwirtschaft und können sowohl positive als auch negative Effekte haben. Eine mögliche Beilegung des Ukraine-Konflikts würde Risiken reduzieren, während die aktuellen Spannungen in Venezuela und anderen Ländern zusätzliche Belastungen für Märkte und Handelsströme erwarten lassen.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
(jeweils Stand 4. Quartal)
| Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe 2025 (in Mio. €) | 25.195 | 2.850 | 720 | 518 | 1.866 | 1.212 | 2.757 | 362 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe 2024 (in Mio. €) | 25.760 | 3.238 | 910 | 1.417 | 1.890 | 1.010 | 2.704 | 452 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | -2 % | -12 % | -21 % | -63 % | -1 % | 20 % | 2 % | -20 % |
| Größte Investorengruppe | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 23 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 40 % | Private Investoren / Family Offices 19 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 48 % | Private Investoren / Family Offices 25 % | Private Investoren / Family Offices 31 % | Private Investoren / Family Offices 52 % | Private Investoren / Family Offices 47 % |
| Größte Verkäufergruppe | Projektentwickler / Bauträger 19 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 28 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 35 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 23 % | Immobilien AGs 31 % | Projektentwickler / Bauträger 48 % | Private Investoren / Family Offices 35 % | Vermögensverwalter (Asset- / Fondsmanager) 36 % |
| Wichtigste Immobilienart | Logistik / Büro 24 % | Büro 45 % | Büro 37 % | Büro 71 % | Büro 41 % | Büro 71 % | Büro 29 % | Mischnutzung 49 % |
| Spitzenrendite Büro | 4,90 % | 5,00 % | 4,95 % | 4,60 % | 4,75 % | 4,30 % | 4,80 % | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00 % | 5,00 % | 4,85 % | 4,50 % | 5,00 % | 4,25 % | 4,80 % | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75 % | |||||||
| Spitzenrendite Hotel | 4,70 – 5,50 % |
Quelle: Colliers
Industrie und Logistikmarkt zum Vorjahr schwächer bei positivem Ausblick
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Deutschland verzeichnete 2025 ein Transaktionsvolumen von 6,0 Mrd. € . Im Kontext des gesamten Investmentmarktes teilen sich die beiden Nutzungsarten Industrie und Logistik sowie Büro den ersten Platz mit Marktanteilen von jeweils 24 %. Aufgrund der langen Exklusivitätsprozesse verzögern sich einige Transaktionen in das Jahr 2026, sodass das Jahresergebnis 2025 mit einem Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr unterdurchschnittlich ausfiel. Der Fünfjahresdurchschnitt von 8,0 Mrd. € wurde ebenfalls verfehlt (-25 %).
Das Jahr 2025 war von einem stetigen Anziehen des Transaktionsgeschehens sowie einer hohen Marktpräsenz internationaler Investoren gekennzeichnet. Insgesamt stammte 61 % des investierten Kapitals aus dem Ausland. Im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt (52 %) liegt das 9 Prozentpunkte höher.
Das vierte Quartal zeigte mit einem Anteil von 34 % die höchsten Investmentaktivität des Jahres. Die andauernden globalen Unsicherheiten, insbesondere bedingt durch geopolitische Spannungen, führten weiterhin zu erhöhter Volatilität an den Kapitalmärkten und verzögerten die Finalisierung zahlreicher Investitionsentscheidungen.
Transaktionsvolumen I&L (-19 % z. Vj.)
Positiv hervorzuheben ist die daraus resultierende substanzielle Deal-Pipeline für das Jahr 2026, die eine Fortsetzung des frühzyklischen Erholungstrends erwarten lässt und die Grundlage für eine dynamische Marktphase im laufenden Jahr bildet.
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
Quelle: Colliers
Rückkehr der Portfolioverkäufe prägt die zweite Jahreshälfte
Im Laufe des Jahres 2025 wurden rund 2,1 Mrd. € in Portfoliotransaktionen investiert. Dies entspricht einem Anteil von 36 % am Transaktionsvolumen und liegt lediglich 3 Prozentpunkte unter dem Fünfjahresdurchschnitt (39 %). Die durchschnittliche Portfoliogröße lag bei knapp 100 Mio. € und umfasste vier Objekte. Großvolumige Portfolios über 300 Mio. € stellten 2025 eine Ausnahme dar. Es fanden lediglich zwei Portfolioverkäufe in diesem Preissegment statt (Vorjahr 5 Paketverkäufe über 300 Mio. €). Während in der ersten Jahreshälfte kaum Paketverkäufe registriert wurden, kam es ab der Jahresmitte zu einer deutlichen Belebung des Transaktionsgeschehens in diesem Bereich, sodass in der zweiten Jahreshälfte rund 1,7 Mrd. € in Portfolios allokiert wurden.
Insgesamt konzentrierte sich die Investorenaktivität 2025 mit einem Volumen von 3,9 Mrd. € primär auf den Einzeltransaktionen. Internationale Investoren investierten hier rund 1,8 Mrd. €, was einem Anteil von 47 % an den Single-Asset-Transaktionen entspricht und leicht unter dem Vorjahreswert von 2,0 Mrd. € liegt. Im gesamten Transaktionsmarkt, also inklusive Portfolio-Deals, stellten internationale Investoren mit einem Anteil von 61 % die dominierende Käufergruppe dar. Nationale Investoren intensivierten ihre Präsenz im Single-Asset-Segment und allokierten 2025 rund 2,1 Mrd. € in Industrie- und Logistikimmobilien (Vorjahr 1,6 Mrd. €).
Zu den prägendsten Transaktionen des vierten Quartals zählte das von Blackstone gemanagte Portfolio mit vier Logistikimmobilien in deutschen Kernmärkten, das für knapp über 300 Mio. € an GLP veräußert wurde. Ferner wurde von einem chinesischen E-Commerce-Giganten ein knapp 220 Mio. € teures Portfolio bestehend aus acht Immobilien gekauft. Bei den größten Single-Transaktionen aus dem vierten Quartal lag der Fokus auf den Kernmärkten der Top 8 Regionen. Von den fünf größten Einzeltransaktionen lagen vier innerhalb der Top 8 Märkte. Unter anderem erwarb die DWS Group den vollständig vermieteten Panattoni Campus Berlin Zentrum von Panattoni und PGIM. Zudem fanden in der Region München zwei Großtransaktionen mit einem Gesamtvolumen von knapp 90 Mio. € statt: der Verkauf einer Light Industrial-Immobilie im südlichen Umland an einen Vermögensverwalter sowie der Verkauf eines Gewerbeparks in Feldkirchen von Deka Immobilien an Sirius Real Estate.
Während im Jahr 2025 großvolumige Einzeltransaktionen oberhalb der 100 Mio. € Marke kaum stattfanden, zeichnet sich für 2026 eine Zunahme entsprechender Investments ab.
Das Marktumfeld hat sich so weit stabilisiert, dass großvolumige Abschlüsse wieder erfolgreich am Markt platziert werden können.
Insbesondere internationale Investoren zeigen eine ausgeprägte Bereitschaft, Leuchtturmobjekte zur strategischen Portfoliooptimierung zu akquirieren.
Parallel dazu verzeichnet der Vermietungsmarkt eine fortschreitende langsame Erholung. Zusätzliche Nachfrageimpulse seitens der Rüstungsindustrie sowie durch asiatische E-Commerce-Nutzer werden das Vermietungsgeschehen im Jahr 2026 nachhaltig positiv beeinflussen. Beide Entwicklungen dürften sich förderlich auf die Investorenstimmung und die Transaktionsaktivität auswirken.
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 m² zeigt sich seit dem ersten Quartal 2024 stabil und liegt weiterhin bei 4,75 %.
Spitzenrendite für Logistikobjekte (in %)
Quelle: Colliers
Zwar werden die angekündigten staatlichen Investitionsprogramme erst mittelfristig spürbare Effekte auf den Immobilienmarkt entfalten, jedoch zeichnet sich bereits ab, dass insbesondere der Logistikimmobiliensektor hiervon profitieren wird.
Eine zunehmende Transaktionsaktivität ist im Bereich der Spezialimmobilien zu erwarten. Diese bieten Investoren langfristige und stabile Cashflows durch lange Mietvertragslaufzeiten sowie attraktive Renditen. Industrial Outdoor Spaces (IOS)-Flächen, temperaturgeführte Logistikobjekte sowie Cross-Dock-Immobilien werden als Reaktion auf aktuelle Markttrends verstärkt nachgefragt werden. Investitionen in Infrastrukturprojekte und Rüstungsunternehmen werden die Nachfrage nach IOS-Flächen erhöhen. Die Belebung der Nachfrage seitens E-Commerce-Unternehmen wird für ein erhöhtes Paketaufkommen sorgen, wodurch Cross-Dock-Immobilien weiter in den Fokus der Nutzer rücken werden. Der Nutzerfokus liegt hierbei vor allem auf Unternehmen aus den Segmenten Bauwirtschaft, Rüstungsindustrie, asiatischer E-Commerce sowie der Pharmaindustrie. Für das Jahr 2026 ist ein steigendes Transaktionsvolumen zu erwarten.
Allmähliche Marktbelebung bei großvolumigen Einzelhandelsimmobilien
Im Gesamtjahr 2025 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 5,8 Mrd. € gehandelt. Das vierte und zugleich umsatzstärkste Quartal, auf das mit 1,9 Mrd. € rund ein Drittel des Jahresergebnisses entfiel, trug maßgeblich zu dem Plus von 16 % gegenüber 2024 bei. Damit entwickelte sich das Einzelhandelssegment überdurchschnittlich im Vergleich zum Gesamtmarkt, in dem das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien das Vorjahresniveau um 2 % verfehlte. Die Anzahl der Abschlüsse erhöhte sich im Jahresvergleich um 4 %.
Unter den etablierten Nutzungsarten konnten Einzelhandelsobjekte mit 23 % Marktanteil (Vorjahr 20 %) den Abstand zu den mit jeweils 24 % erstplatzierten Büro- und Logistikimmobilien weiter verringern und sind nahezu auf einem Niveau.
Transaktionsvolumen Einzelhandel (+16 % z. Vj.)
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp (Anteil in %)
Quelle: Colliers
Marktaktivitäten im großvolumigen Bereich kehren allmählich zurück
Nach einer starken Fokussierung auf das krisenresiliente, kleinvolumige und überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment, das über den Jahreswechsel 2024-2025 einen Höhepunkt erreichte, war in der zweiten Jahreshälfte ein wiederkehrendes Interesse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten und Shoppingcentern mit Entwicklungspotenzial zu beobachten. Neben einer erhöhten Marktaktivität sorgte diese Entwicklung auch wieder für mehr Volumenwachstum.
Allein aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe sind 2025 zahlreiche Objekte in Bestlagen der sieben großen Investmentzentren für insgesamt über 800 Mio. € nach teils langen Verhandlungen und erheblichen Preisabschlägen veräußert worden. Dazu zählen die Warenhäuser in der Neuhauser Straße 18 (Oberpollinger, München), am Kurfürstendamm 229-231 (Berlin) und am Jungfernstieg 16 (Hamburg) sowie das Carsch-Haus in Düsseldorf. Der Verkauf des Oberpollinger für 380 Mio. € war zugleich die größte Transaktion des Abschlussquartals deutschlandweit. In das vierte Quartal fiel auch der Verkauf des Designer Outlet Center Neumünster für rund 350 Mio. €.
Insbesondere eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices nutzten die frühzyklischen Opportunitäten, so im Fall der vier erwähnten Warenhäuser. Beim DOC Neumünster war mit der TPG Real Estate opportunistisches Kapital aus den USA aktiv.
Internationale Investoren interessieren sich in der aktuellen Marktphase eher für große Tickets mit entsprechenden Renditemöglichkeiten in Deutschland.
So kam es bereits im dritten Quartal zum Verkauf des Berliner Einkaufszentrums Gropiuspassagen an den britischen Vermögensverwalter Hayfin Capital Management.
Der Anteil ausländischer Käufer lag mit 48 % des Transaktionsvolumens in etwa auf Vorjahresniveau und übertraf damit erneut seinen Anteil am gesamten gewerblichen Investmentmarkt von 44 %. Neben Vermögensverwaltern (23 % Marktanteil), die 2024 mit 46 % die mit Abstand größte Käufergruppe stellten, gehörten private Investoren und Family Offices (18 %) sowie Corporates und Eigennutzer (15 %) zu den aktivsten Investoren des Jahres 2025. Die Bedeutung der Eigennutzer ist vor allem auf die milliardenschwere strategische Übernahme der Porta Gruppe samt aller Möbelhäuser durch XXXLutz zurückzuführen. Diese Übernahme ist zugleich die größte am deutschen Investmentmarkt registrierte Transaktion des vergangenen Jahres.
Auf Verkäuferseite lösten im zurückliegenden Jahr Vermögensverwalter mit 19 % Marktanteil Immobilien AGs auf Platz eins ab. Diese standen noch 2024 mit 28 % ganz oben, ebenfalls getrieben durch Veräußerungen aus dem Signa-Portfolio. Projektentwickler lagen 2025 mit 18 % auf Platz zwei, gefolgt von Corporates und Eigennutzern mit 15 %.
Fachmarktsegment weiterhin marktprägend
Auch wenn die Marktbelebung vermehrt von großvolumigen Einzeltransaktionen ausgeht, wird das Transaktionsgeschehen weiter vom Fachmarktsegment dominiert. Darauf entfielen 2025 wie schon im Vorjahr knapp zwei Drittel aller Kauffälle und 48 % des Transaktionsvolumens im Einzelhandelsbereich. Abseits der erwähnten Porta-Übernahme verbuchten lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren noch 59 % des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil bei rund drei Vierteln.
Innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch Waren- und Kaufhäuser gezählt werden, belegten Rang zwei mit 30 % Volumenanteil und 25 % an den Transaktionen. Einkaufszentren erzielten 22 % bzw. 10 %.
Spitzenrenditen halten sich stabil
Trotz der erwähnten Abschlüsse ist die Zahl der Transaktionen von Geschäftshäusern in 1a-Innenstadtlagen und Shoppingcentern in Hochfrequenzlagen weiterhin gering. In den 1a-Lagen der sieben großen Investmentzentren geht Colliers von Bruttoanfangsrenditen in der Spanne zwischen 4,25 % in München und 5,00 % in Berlin, Düsseldorf und Köln aus.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Quelle: Colliers
Im Fachmarktsegment setzt sich die Stabilisierung der Spitzenrenditen fort. Sie lagen im Jahresverlauf unverändert bei 5,70 % brutto für Fachmarktzentren und bei 5,40 % brutto für Fachmärkte. Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertgarant.
Gerade mit Lebensmitteleinzelhändlern sind Businesspläne einfach zu erfüllen. Bei bestehenden Mietverhältnissen besteht eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit. Mieten sind positiv stabil, an Topstandorten führt der Verdrängungswettbewerb zwischen den Händlern zu Mietsteigerungen. Vakanzen werden daher sofort nachvermietet und Finanzierungskonditionen für Nahversorger sind weniger restriktiv bei allen anderen Einzelhandelsimmobilien. ESG-Strategien wie die Verwendung von Ökostrom oder das Anbringen einer PV-Anlage oder Ladesäule lassen sich schnell umsetzen, was auch im Sinn von Händlern und Nutzern geschieht.
Renditen von Einkaufszentren sind hingegen weiterem Anpassungsdruck ausgesetzt, um bei dem notwendigen Revitalisierungsbedarf und limitierten Finanzierungsbedingungen ein auskömmliches Investment zu garantieren. In den zurückliegenden drei Monaten sind die Bruttorenditen für Shoppingcenter in Bestlagen der Top 7 um rund 20 Basispunkte auf 6,90 % leicht gestiegen, in B-Lagen sind 8,00 % anzusetzen.
Ausblick: Fortsetzung der moderaten Marktbelebung erwartet
Dieses Jahr werden sich viele Chancen für aktive Investoren bieten, da vermehrt Objekte aus Portfoliobereinigungen an den Markt gelangen werden. Dazu zählen erneut größere Pakete aus dem Nahversorgungsbereich, aber auch Hybridmalls und Einkaufszentren mit Revitalisierungsbedarf. Die Verkaufspipeline ist daher gut gefüllt.
Der Verkaufsdruck und die Bereitschaft auf Verkäuferseite, weitere Preisnachlässe zu gewähren, wird größer, je länger das herausfordernde Finanzierungsumfelde anhält.
Wie viele Investoren auf der Käuferseite diesen günstigen Eintrittszeitpunkt insbesondere bei Core-Plus- und Value-Add-Produkt nutzen und ob die zum Teil immer noch zähen Kaufpreisverhandlungen letztlich zu Transaktionen führen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Unsere Prognose geht bei einer moderaten Fortsetzung des eingeschlagenen Erholungspfades von 6 bis 7 Mrd. € Transaktionsvolumen bis Ende 2026 aus.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im Jahr 2025 seine Erholung fortgesetzt und ein Transaktionsvolumen von rund 1,7 Mrd. € erzielt. Damit liegt das Ergebnis deutlich über dem Vorjahreswert von 1,4 Mrd. €, dies bedeutet einen Zuwachs von 19 %. Der Anteil des Hotelsektors am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen stieg von 5 % im Vorjahr auf 7 % in 2025 und unterstreicht die wachsende Bedeutung der Nutzungsart.
Transaktionsvolumen Hotel (+19 % z. Vj.)
Transaktionsvolumen Hotelimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Hoteltyp (Anteil in %)
Quelle: Colliers
Es gibt eine klare Stabilisierung der Faktoren und eine sich annähernde Rückkehr zu verlässlichen Bewertungsgrundlagen.
Besonders gefragt waren Core-Produkte mit belastbaren Betreiberkonzepten, idealerweise Direct-Leases sowie Objekte mit sehr guter Gebäudesubstanz, langlaufenden Pachtverträgen und strategisch resilienten Lagen.
Diese Entwicklung zeigt sich auch in der Struktur der Transaktionen. Core- und Core-Plus-Objekte standen im Fokus, während Value-Add-Objekte in der Preisfindung noch Vergleichstransaktionen suchen. Hier ist die Preisfindung meist noch schwieriger als im Core-Segment.
Marktstruktur und Transaktionsdynamik von Einzeldeals geprägt
Das Jahr 2025 war geprägt von großvolumigen Einzeldeals, die mit rund 82 % des Gesamtvolumens den Markt dominierten. Portfolios steuerten 18 % bei, wobei das Keystone-Paket mit 17 Hotels der Marken ibis und Mercure die größte Transaktion darstellte. Neben Trophy-Assets über 100 Mio. € gewann das mittlere Segment von 20 bis 50 Mio. € spürbar an Bedeutung.
Regionale Schwerpunkte in den Millionenstädten, inländisches Kapital dominiert
Die höchsten Volumina entfielen auf München, Berlin und Köln. Damit knüpft der Markt an die Entwicklung des Vorjahres an, in dem die Top-Standorte bereits wieder stärker in den Fokus gerückt waren. Die aktivsten Käufergruppen waren Asset- und Fondsmanager, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices vor Eigennutzern. Auffällig bleibt der hohe Anteil deutscher Investoren, die rund zwei Drittel des Volumens ausmachten.
Ausblick: Mehr Dynamik und strategische Umnutzungen
Die in 2025 erfolgten Transaktionen stellen nun eine wichtige und in den letzten Jahren fehlende Vergleichsgrundlage für den weiteren Aufschwung im Transaktionsmarkt dar.
Für 2026 ist mit einer weiteren Belebung zu rechnen und ein Transaktionsvolumen von über 1,8 Mrd. € möglich.
Umnutzungen, insbesondere von Büroflächen zu Hotels, bleiben ein zentrales Wachstumsfeld, bieten erhebliches Potenzial für Investoren und Betreiber und bleiben weiterhin die komplexeste Herausforderung in der Umsetzung.
Selektivität der Investoren bremst den Wohninvestmentmarkt 2025
Der deutsche Wohninvestmentmarkt erreichte 2025 ein Transaktionsvolumen von 9,1 Mrd. €, was einem Rückgang um 15 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Mit Ausnahme des zweiten Quartals verzeichneten alle Quartale des Jahres ein annähernd gleiches Transaktionsvolumen im Bereich von 2,2 bis 2,5 Mrd. €. Grund für den Rückgang am Gesamtmarkt ist, dass sich Investoren zurückhaltender und ausgeprägt selektiver zeigten als erwartet.
Zudem fehlte es dem Markt an großvolumigen Portfoliotransaktionen, die deutlich weniger gehandelt wurden als noch im Vorjahr. So entfielen 2025 3,6 Mrd. € (39 %) des gehandelten Kapitals auf Portfolios (Vorjahr 5,7 Mrd. € bzw. 53 %), deren durchschnittlicher Kaufpreis je Transaktion bei 56 Mio. € lag. Im Vorjahr lag der durchschnittliche Kaufpreis je Portfoliotransaktion bei 71 Mio. €.
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnen (-15 % z. Vj.)
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist generell in allen Segmenten weiter steigend. Die Dynamik hat sich im zweiten Halbjahr abgeschwächt, vor allem wegen der erneut gestiegenen Zinsen infolge höherer Staatsanleiherenditen nach Ankündigung des Sondervermögens durch die Bundesregierung.
Diese Delle, die insbesondere in den Sommermonaten zu sehen war, konnte auf das Gesamtjahr betrachtet aber nicht ausgeglichen werden. Hinzu kommt, dass insbesondere große Bestandshalter ihre Portfolioverkaufsbestrebungen im Jahresverlauf zurückgefahren haben und stattdessen strategische Neuausrichtungen wieder hin zu Ankäufen vorgenommen haben. Dadurch sank das verfügbare Angebot zu stark, um das erwartete Jahresergebnis zu erreichen.
Einzelobjektverkäufe mit positiver Entwicklung und Stütze für den Gesamtmarkt
Der Rückgang des Transaktionsvolumens im Portfoliosegment fiel mit -36 % deutlich stärker aus als der des Gesamtmarktes. Von insgesamt zehn Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. € entfielen sieben der größten Transaktionen auf das Portfoliosegment, während Einzelverkäufe im Jahresvergleich erfreulicherweise deutlich um 20 % im Vergleich zum Vorjahr zulegten. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von 5,5 Mrd. € registriert (Vorjahr: 4,6 Mrd. €).
Mit dem deutschlandweiten Portfolio von 8.000 Wohnungen aus dem offenen Immobilienfonds UniImmo Wohnen durch die ZBI/Union Investment an In-West Partners/I-Wohnen-Gruppe für 750 Mio. € sowie eines Portfolios in Nord- und Westdeutschland mit einem Volumen von 500 Mio. € (3.300 Wohnungen) durch die ZBI/Union Investment an Net Zero Properties S.A./ZAR Investment erfolgten die beiden größten Verkäufe des Jahres bereits im ersten Halbjahr. Der drittgrößte Deal wurde im dritten Quartal mit dem Verkauf des Stadtquartiers Marienhöfe (880 Wohnungen) in Berlin als Forward Funding an den European Core Fund (HECF) von Hines für 425 Mio. € registriert.
Transaktionen waren durch lange Vorlaufzeiten, sehr detaillierte Due-Diligence-Prozesse und eine höhere Abbruchanfälligkeit gekennzeichnet, sodass die Transaktionssicherheit im Jahresverlauf 2025 gesunken ist.
Äußerst positiv ist jedoch herauszustellen, dass der Markt zum Jahresende wieder an Dynamik gewonnen hat.
So war das Jahresendquartal mit 2,5 Mrd. €, entfallend auf 121 Transaktionen (Vorquartale zwischen 82 bis 93 Transaktionen), das stärkste des Jahres 2025.
Bestandsobjekte jungen Baualters mit Core-Charakter am gefragtesten
Strukturell wurde der Markt 2025, wie auch im Vorjahr, von Bestandsobjekten getragen. besondere Gebäude jüngeren Baualters und mit Core-Charakter stellten erneut das Fundament der Investmentaktivität im Jahr 2025 dar. Auf Neubauobjekte und Projektentwicklungen entfielen in Summe rund 3,2 Mrd. € (34 %) des Transaktionsvolumens. Hier zeigten sich Investoren trotz mittlerweile planbarerem Finanzierungsumfeld weiterhin zurückhaltend, was auch auf die Diskrepanzen zwischen Verkäufern und Käufern bei der Preisfindung, die in diesem Segment am größten sind. Forward Deals und Projekte bleiben zwar grundsätzlich investierbar, erreichten jedoch aufgrund von Finanzierung, Kostenstrukturen und Preisfindung noch nicht das Aktivitätsniveau, das aus Nachfragesicht möglich wäre.
Auf Käuferseite zeigten sich, bezogen auf das Transaktionsvolumen, Vermögensverwalter, Asset- und Fondsmanager (25 %) und privates Kapital (17 %) am aktivsten, während die Verkäuferseite von Projektentwicklern (25 %) und Fonds (13 %) sowie Wohnungsunternehmen und -gesellschaften (12 %) dominiert wurde.
Bei den Ticketgrößen dominierten Verkäufe bis 50 Mio. € den Wohninvestmentmarkt, auf die 4,7 Mrd. € bzw. 52 % des Gesamtmarktes entfielen, nach 37 % im Vorjahr. Auch das Segment von 50 bis 100 Mio. € konnte seinen Anteil steigern, das von 12 % im Vorjahr auf 19 % im Jahr 2025 anstieg. Demgegenüber ging der Anteil des investierten Kapitals, das in Tickets über 100 Mio. € gehandelt wurde, auf 29 % zurück (Vorjahr 48 %).
Ein Drittel der Transaktionen in den Top 7 Städten, Renditen stabil
2025 entfielen 35 % des Investmentvolumens (3,2 Mrd. €) auf die Top 7 Städte und damit genauso viel wie im Vorjahr. Die übrigen Standorte kamen auf 65 % bzw. 5,9 Mrd. €. Berlin bestätigte mit 1,4 Mrd. € trotz eines deutlichen Rückgangs (Vorjahr 2,8 Mrd. €) seine Spitzenposition vor München mit 567 Mio. €. Mit Ausnahme von Stuttgart, wo nahezu keine Marktaktivität zu sehen war, zeigen sich alle übrigen Top 7 Städte mit Transaktionsvolumina im Bereich von 260 bis 345 Mio. € sehr ausgeglichen. Abgesehen von Köln zeigten somit alle Standorte ein teils deutlich höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr.
Die Renditen waren auch im Jahresverlauf 2025 weiterhin stabil. Für junge Bestandsobjekte liegen die Spitzenrenditen in den Top-7-Städten bei 3,85 %, an anderen Standorten bei 4,50 %. Für 2026 werden gleichbleibende Renditen erwartet.
4,50 % an anderen Standorten
Bei hochwertigen Bestandsobjekten jüngeren Baualters mit Core-Charakter an etablierten Standorten und guten Lagen ist aufgrund der erwartet hohen Nachfrage im Jahresverlauf 2026 ein leichter Renditerückgang möglich, während sich die Renditen bei den Objekttypen Neubauten, Projekten, Forward Deals sowie bei älteren Bestandsobjekten stabil zeigen werden.
Neuvermietungsmieten bei Bestandsobjekten steigen konstant, Neubaumieten volatil
Die Mietdynamik der Vorjahre setzte sich 2025 fort, jedoch mit klaren Unterschieden zwischen Bestands- und Neubauobjekten. In den Top 7 Städten stiegen die Mieten für Bestandswohnungen bei Wiedervermietung in den vergangenen 12 Monaten um rund 5 % und damit leicht stärker als im Vorjahr, als ein Plus von 4 % verzeichnet wurde. Im Neubausegment fiel das Wachstum der Neuvermietungsmieten mit 0,5 % deutlich geringer aus. Die Mietsteigerungen zeigten im Jahresverlauf eine hohe Volatilität. Während im ersten Halbjahr 2025 ein rückläufiger Trend zu beobachten war, bedingt durch ein niedrigeres Angebot an teuren Standorten, kam es ab der Jahresmitte wieder zu deutlichen Mietsteigerungen, welche die Korrektur des ersten Halbjahres wettmachten. Für 2026 ist angesichts der weiterhin ausgeprägten Angebotsknappheit bei zugleich weiter sinkenden Neubauzahlen ein erneuter Mietanstieg in allen Segmenten und Standorten im Bereich der Wachstumsraten der Vorjahre von bis zu 5 % zu erwarten.
Auch wenn das Jahresergebnis am Wohninvestmentmarkt schwächer ausfiel als erwartet, unterstreicht das aktuell sehr positive Immobilienklima die besondere Stellung des Wohnsegments im Vergleich zu allen anderen Nutzungsarten. Das positive Immobilienklima gilt als verlässlicher Indikator für die übergeordnete Erwartungshaltung im Markt und bestätigt die hohe Attraktivität von Wohnimmobilien als Anlageklasse.
Ausblick: Investmentvolumen 2026 im Bereich der Vorjahre erwartet
Die Nachfrage nach Wohninvestments wird 2026 hoch bleiben, sich nach Objekttypen aber differenziert entwickeln. Bei Forward Deals und Projekten wird im Jahresverlauf eine steigende Nachfrage zu sehen sein, Bestandsobjekte mit jungem Baualter als Core-Investments weiter am gefragtesten sein.
Ältere, nicht ESG-konforme Bestände werden keine spürbaren Veränderungen auf der Nachfrageseite erfahren, während Mikrowohnen einen deutlichen Nachfrageimpuls erfahren wird. Investoren sehen 2026 die Chancen einer frühen zyklischen Erholung und positionieren sich, werden aber weiter selektiv agieren und klare Anforderungen an Objektqualität, Standort und Cashflow stellen.
Die Angebotsseite wird sich verbessern und Investmentprodukt in ausreichendem Maße vorhanden sein. Das korrigierte und noch nicht in der Breite steigende Preisniveau macht den Markt aktuell weiter äußerst attraktiv.
Der Wettbewerb um Produkt wird zunehmend und ein Transaktionsvolumen im Bereich der vergangenen beiden Jahre im Bereich von 9 bis 10 Mrd. € in 2026 ist realistisch.