City Survey
Q3 2025
Investmentmarkt
Investmentmarkt arbeitet sich langsam aus Transformationsphase Richtung Erholung vor
In den ersten drei Quartalen 2025 wurden in Deutschland Immobilien für 23,7 Mrd. € gehandelt. Davon entfielen 17,2 Mrd. € auf Gewerbeimmobilien und 6,5 Mrd. € auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Zu dem leichten Rückgang des Transaktionsvolumens gegenüber der Vorjahresperiode von 2 % trug der Wohnbereich mit einem um 7 % niedrigeren Umsatz als im Vorjahreszeitraum bei, während der Gewerbebereich sein Neunmonatsergebnis aus dem Jahr 2024 wiederholen konnte.
Gewerbeimmobilien erzielten im dritten Quartal das stärkste Dreimonatsergebnis des Jahres mit knapp 6,3 Mrd. €. Die Zahl der Transaktionen stieg zwischen Januar und September gegenüber dem Vorjahr um 5 % an, was bei gleichem Volumen darauf hindeutet, dass sich hinsichtlich der Größenstruktur der Abschlüsse noch keine signifikante Verschiebung zu größeren Ticketgrößen abzeichnet. Unverändert zum Vorjahr finden 90 % aller Abschlüsse im Segment unter 50 Mio. € statt. Der volumenbezogene Marktanteil in diesem Segment ist um 6 Prozentpunkte auf 48 % gestiegen.
gewerbliches Transaktionsvolumen (-2 % z. Vj.)
Der Investmentmarkt befindet sich weiterhin in einer Transformationsphase, in der sich institutionelle Investoren komplexen, zum Teil rasant ändernden geopolitischen und konjunkturellen Entwicklungen gegenübersehen. Die anhaltende Verunsicherung zeigt sich weiterhin deutlich am Ausbleiben großvolumiger Transaktionen.
Das Vertrauen in Immobilieninvestments kehrt jedoch allmählich zurück, wie beispielsweise die jüngsten Ergebnisse des Immobilienklima-Index über nahezu allen Nutzungsarten hinweg bestätigen. Die Verfestigung des Trends Richtung 100-Punkte-Marke, die für ein positives Marktsentiment steht, bestärkt die Annahme, dass der Weg für allmählich anziehende Marktaktivitäten geebnet ist.
Transaktionsvolumen insgesamt und in Büroimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten insgesamt (in Mrd. €)
Quelle: Colliers
Gewerbesegment mit richtungsweisenden Transaktionen und Marktplatzierungen
Bestätigung für eine allmähliche Marktbelebung findet sich auch in einigen richtungsweisenden Transaktionen, die jüngst zu beobachten waren. Immerhin entfielen seit Jahresbeginn mehr als die Hälfte der 25 Abschlüsse mit einem Mindestvolumen von 100 Mio. € beziehungsweise 42 % des Transaktionsvolumens auf das dritte Quartal.
Die größte Transaktion des dritten Quartals war das zwölf Logistikimmobilien umfassende Helix-Portfolio aus dem German Logistics Fund, das für rund 350 Mio. € von Nuveen und Palmira an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Starwood Capital veräußert wurde. Ein bemerkenswerter Einzeldeal, der ebenfalls nach einem längeren Transaktionsprozess den Besitzer wechselte, war das Berliner Einkaufszentrum Gropius Passagen. Diess ging für rund eine Viertelmilliarde Euro an den britischen Investor Hayfin Capital über. Diese Großdeals trugen dazu bei, dass sich Logistikimmobilien mit 23 % Marktanteil auf Platz 2 und Einzelhandelassets mit 22 % auf Platz 3 der gefragtesten Nutzungsarten halten konnten.
Büroimmobilien eroberten sich mit 24 % des Transaktionsvolumens die Spitzenposition zurück. Mit der Veräußerung der Berliner Edison-Höfe sowie dem Hamburger Atlantic Haus wurden in den Top 7 Märkten zumindest wieder einige Transaktionen im niedrigen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich registriert. Mit dem Ausbleiben großer Leuchtturm-Transaktionen blieb das Marktvolumen der sieben großen Investmentzentren, bezogen auf den gesamtdeutschen Markt, mit 38 % aber weiter unterdurchschnittlich.
Spitzenrendite Büroimmobilien (in %)
Quelle: Colliers
Investoren erkennen zunehmend, dass die Marktphase bezüglich Verfügbarkeit und Pricing im Core-Bereich kaum attraktiver werden kann als im Moment. Ein wachsendes Interesse an aktuellen Trophy-Objekten wie dem Opernturm in Frankfurt zeugen davon. Vor allem ausländische Investoren erkennen die Chancen und schätzen die Rahmenbedingungen am deutschen Markt deutlich positiver ein als die heimischen Investoren.
Ausländisches Kapital ist an 44 % des Transaktionsvolumens beteiligt, in der Kategorie über 100 Mio. € liegt der Wert sogar bei rund zwei Dritteln. Schützenhilfe für eine Rückkehr von Core-Investments gibt es auch von der Finanzierungsseite. Obwohl Finanzierungsmöglichkeiten und -konditionen insgesamt weiterhin limitiert bleiben, lässt sich ein selektiver Wettbewerb der Banken bei der Finanzierung von krisensicherem Produkt beobachten.
Betreiberimmobilien als Investments gefragt
Auffällig sind auch die im langjährigen Vergleich hohen Anteilswerte von Gesundheitsimmobilien und Hotels mit jeweils 8 %. Im Pflegesegment ist die Konsolidierung der Betreiberlandschaft unter dem steigenden Kostendruck ein Treiber für Fusionen und Übernahmen. Währenddessen sind im Hotelbereich die guten Fundamentaldaten in Deutschland, insbesondere die Rekordübernachtungszahlen und steigende Bettenauslastung, ein entscheidendes Argument für die zunehmende Zahl an Transaktionen. Mit der Übernahme von 22 Einrichtungen der insolventen Argentum Pflegegruppe sowie dem Keystone-Hotelportfolio wurden zwei Großabschlüsse oberhalb von 100 Mio. € registriert. Trotz der erwähnten Paketverkäufe bleibt der Portfoliohandel mit 24 % Marktanteil eher verhalten.
Vermögensverwalter treten wieder aktiver am Transaktionsmarkt auf
Asset- und Fondsmanager sind wieder aktiver für professionelle Immobilienanleger tätig und haben mit 24 % Marktanteil Corporates und Eigennutzer (18 %) sowie Privatinvestoren (16 %) als bedeutendste Käufergruppe auf die Plätze verwiesen. Die Verkäuferseite dominieren neben Projektentwicklern (19 %) ebenfalls Corporates und Eigennutzer (18 %) sowie Asset- und Fondsmanager (17 %).
Spitzenrenditen bleiben stabil, weitere Renditeanstiege im Non-Core-Segment erwartet
Das nur graduell veränderte Rendite- und Zinsumfeld hat in den letzten drei Monaten keinen Einfluss auf Immobilienspitzenrenditen ausgeübt. Die Spitzenrenditen in den deutschen Top 7 Investmentmärkten liegen im Bürosegment weiter zwischen 4,50 % in München und 5,00 % in Düsseldorf und Köln. Die Unterschreitung der Fünf-Prozent-Marke in Einzelfällen ist meist mit dem Erwerb durch eigenkapitalstarke Privatinvestoren verknüpft. Selektive Finanzierung und höhere Finanzierungskosten werden insbesondere die Finanzierbarkeit von Non-Core-Assets belasten und zu weiteren Preisnachlässen führen. Hohe Bau- bzw. Capex-Kosten belasten zudem Investitionsstrategien im Bestand.
Ausblick: Ohne Jahresendrally Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau erwartet
Der Immobilienmarkt zeigt eine Konsolidierung des Transaktionsgeschehens auf Vorjahresniveau, wodurch als Jahresendprognose für das Gewerbeimmobiliensegment ein Volumen von 25 Mrd. Euro realistisch ist.
Darauf wird auch ein umsatzstärkeres Abschlussquartal nur begrenzt Einfluss haben, selbst wenn einige Transaktionen der wieder recht gut gefüllten Pipeline in den Top 7 vor Jahresende zum Abschluss kommen sollten. Angesichts langwieriger Verkaufsverhandlungen bleibt eine Prognose zu Abschlusswahrscheinlichkeit, -zeitpunkt und Pricing schwierig.
Moderate Konjunkturprognosen sorgen nicht unbedingt dafür, langfristige Investmententscheidungen zu befeuern. Bis ins Jahr 2026 hinein zeichnen sich Fortschritte bei der Markterholung ab, ein ausgeprägter zyklischer Aufschwung ist jedoch noch nicht erkennbar.
Kennzahlen zum deutschen Investmentmarkt
(jeweils Stand 3. Quartal)
| Deutschland | Berlin | Düsseldorf | Frankfurt | Hamburg | Köln | München | Stuttgart | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Transaktionsvolumen Gewerbe 2025 (in Mio. €) | 17.162 | 2.097 | 470 | 331 | 1.431 | 699 | 1.435 | 144 |
| Transaktionsvolumen Gewerbe 2024 (in Mio. €) | 17.085 | 2.389 | 670 | 1.059 | 794 | 820 | 2.082 | 369 |
| Veränderung im Vgl. zum Vorjahr | 0 % | -12 % | -30 % | -69 % | +80 % | -15 % | -31 % | -61 % |
| Größte Investorengruppe | Vermögensverwalter (Asset-/ Fondsmanager) 24 % | Vermögensverwalter (Asset-/ Fondsmanager) 47 % | Private Investoren / Family Offices 29 % | Vermögensverwalter (Asset-/ Fondsmanager) 45 % | Öffentliche Hand 27 % | Private Investoren / Family Offices 52 % | Private Investoren / Family Offices 39 % | Offene Immobilien-/ Spezialfonds 27 % |
| Größte Verkäufergruppe | Projektentwickler / Bauträger 19 % | Vermögensverwalter (Asset-/ Fondsmanager) 32 % | Projektentwickler / Bauträger 40 % | Immobilien AGs 29 % | Immobilien AGs 41 % | Projektentwickler / Bauträger 55 % | Private Investoren / Family Offices 24 % | Vermögensverwalter (Asset-/ Fondsmanager) 28 % |
| Wichtigste Immobilienart | Büro 24 % | Büro 51 % | Büro 34 % | Büro 83 % | Büro 39 % | Büro 75 % | Büro 29 % | Mischnutzung 65 % |
| Spitzenrendite Büro | 4,90 % | 5,00 % | 4,95 % | 4,60 % | 5,00 % | 4,50 % | 4,80 % | |
| Spitzenrendite Einzelhandel | 5,00 % | 5,00 % | 4,85 % | 4,50 % | 5,00 % | 4,25 % | 4,80 % | |
| Spitzenrendite Logistik | 4,75 % | |||||||
| Spitzenrendite Hotel | 4,70-5,50 % |
Quelle: Colliers
Zunehmende Portfoliodynamik sorgt für ein solides Ergebnis auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte in den letzten neun Monaten ein Transaktionsvolumen von 4,0 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang um 11 %. Im Zehnjahresdurchschnitt wurde ein Rückgang von 16 % verzeichnet. Das unterdurchschnittliche Ergebnis ist überwiegend auf die Verzögerung innerhalb der Investmentprozesse infolge der langen Exklusivitätszeiträume zurückzuführen, die oft durch intensivere Due-Diligence-Phasen zustande kommen. Positiv ist hervorzuheben, dass trotz der Verzögerung die Transaktionen zwischen Juni und September erfolgreich abgeschlossen wurden und im dritten Quartal mit rund 1,6 Mrd. € das stärkste Quartalsergebnis des Jahres registriert wurde. Auch im Kontext des gesamten Investmentmarktes zeigte sich das Segment mit einem Marktanteil von 23 % weiterhin solide und war nach Büro die zweitstärkste Nutzungsart. Beides beweist das anhaltende Marktinteresse.
Transaktionsvolumen I&L (-11 % z. Vj.)
Der gesamte Investmentmarkt ist von einer andauernden Transformationsphase geprägt. Globale geopolitische und konjunkturelle Entwicklungen stellen alle Investoren unabhängig vom Segmentfokus vor Herausforderungen, wie beispielsweise geschwächte Nachfrage und steigende Leerstände. Es ist jedoch gleichzeitig eine zunehmende Dynamik und ein hohes Interesse an deutschen Industrie- und Logistikimmobilien zu beobachten.
Sowohl Portfoliotransaktionen als auch großvolumige Core-Deals über 100 Mio. € werden wieder öfter platziert und finden einen Käufer. Bei den Gebäudetypen ist festzustellen, dass sogenannte Spezialimmobilien, also nutzungsspezifisch konzipierte Objekte wie Cross-Dock, temperaturgeführte Immobilien und IOS (Industrial-Outdoor-Storage) für viele Investoren zunehmend an Bedeutung gewinnen. So konnte im zweiten Quartal ein IOS-Portfolio von der Branicks Group an einen französischen Spezialfonds verkauft werden.
Transaktionsvolumen Industrie- und Logistikinvestments (in Mrd. €)
Quelle: Colliers
Portfolioverkäufe für Spezialfonds prägen den Sommer
Dank mehrerer Abschlüsse im dritten Quartal stieg der Gesamtanteil der Portfoliotransaktionen auf 30 %. Zu den bedeutendsten Paketverkäufen gehörte der Verkauf des Helix-Portfolios mit 12 Logistikimmobilien, das von Nuveen und Palmira an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Starwood Capital veräußert wurde. Eine weitere marktprägende Transaktion war der Verkauf des Urban-Logistik-Portfolios, bestehend aus 11 Objekten, an die Highbrook-Plattform CityLink. Auch hier kam das Kapital aus den USA. Im Bereich der Einzeltransaktionen stachen zwei Großabschlüsse hervor. Eine Spezialimmobilie eines Automobilherstellers im Großraum Ingolstadt wurde für über 130 Mio. € an eine israelische Pensionskasse verkauft. Ebenso wechselte eine Neubauimmobilie des Projektentwicklers Garbe in der Logistikregion Leipzig für über 120 Mio. € den Eigentümer.
Das Interesse an Portfoliotransaktionen ist vor allem bei neuen, internationalen Playern hoch, die ihre Allokation im Segment Industrie- und Logistik erhöhen möchten. Auch sind Seed-Portfolio-Ankäufe aktuell besonders attraktiv, da ein Portfolio-Premium auf Verkäuferseite derzeit nicht durchsetzbar ist.
Ferner punktet der deutsche Markt im globalen Kontext weiterhin mit politischer Stabilität und wirtschaftlichen Investitionen, wie beispielsweise dem Sondervermögen der neuen Bundesregierung. Beides wird vor allem von internationalen Investoren besonders positiv bewertet.
Die stärkste Käufergruppe, mit rund 31 %, waren bis zum Ende des dritten Quartals offene Immobilien- und Spezialfonds, Vermögensverwalter folgten mit einem Anteil 17 % am gesamten Transaktionsvolumen. Die Mehrheit dieser Käufergruppen verfügten über internationales Kapital, sodass der Anteil internationaler Gelder am gesamten Transaktionsvolumen nach neun Monaten 59 % erreicht. Dabei waren europäische Geldgeber mit knapp einem Drittel die größte Kapitalquelle.
Für ausländische Investoren steht vor allem die spürbar höhere Dynamik auf dem Vermietungsmarkt im Vordergrund. Von neuen Trends und staatlichen Förderprogrammen, wie dem Sondervermögen für Infrastruktur und den Boom der Defense-Industrien, sind positive Impulse für den Vermietungsmarkt zu erwarten.
Das Zurückkehren der Anmietungsaktivitäten seitens E-Commerce-Unternehmen ist aktuell als prägendste Entwicklung zu bewerten. Die größte Herausforderung für Investoren sind die aktuell abflachenden Mietwachstumsraten. Die Spitzenwachstumsraten aus den Boomjahren 2020 bis 2022 sind auf diesem Niveau in der aktuellen Marktlage nicht feststellbar. Der Trend hin zu kürzeren Mietlaufzeiten auf dem Vermietungsmarkt ist vor allem bei Core-Investoren ein Diskussionsthema. Während Nutzer vermehrt Mietverträge über 3 bis 5 Jahre abschließen, bevorzugen Core-Investoren hingegen lange Laufzeiten von 10 Jahren. Trotzdem bietet der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auch Sonderimmobilien. Dazu zählen beispielsweise IOS-Flächen oder Cross-Dock-Immobilien mit überdurchschnittlich langen Mietvertragslaufzeiten und den sogenannten Sticky Tenants, die aufgrund des BTS-Charakters (Build-to-suit) der Immobilien und der hohen Ausbaukosten überdurchschnittlich lang in den Immobilien bleiben. Das anziehende Paketaufkommen, für das in diesem Jahr vom Bundesverband Paket und Expresslogistik ein Plus von 2,4 % gegenüber dem Vorjahr prognostiziert wird), befeuert insbesondere die Nachfrage nach Cross-Dock-Immobilien. Mittelfristig werden die staatlichen Investitionen (Sondervermögen) in Infrastruktur zu einer erhöhten Nachfrage seitens der Nutzer nach Freiflächen führen.
Die Renditen für Industrie- und Logistikimmobilien zeigen bereits seit 1,5 Jahren eine Seitwärtsbewegung. Ab nächstem Jahr scheint eine möglichen Renditekompression aufgrund der steigenden Marktdynamik realistisch.
Nach einer Haltedauer von fünf bis zehn Jahren ergibt sich für viele Verkäufer die Gelegenheit zur Veräußerung, mit dem Ziel der Renditesicherung. Transaktionen treffen dabei auf Käufer mit Fokus auf einem Portfolioausbau, die gleichzeitig das attraktive Preisniveau am deutschen Markt für ihre Allokationsstrategie nutzen. Zwar wird ein dynamisches viertes Quartal erwartet, insgesamt dürfte das Jahresergebnis jedoch leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Auf Basis der derzeit am Markt befindlichen Transaktionen zeichnet sich zudem ein lebhafter Start in das Jahr 2026 ab.
Spitzenrendite für Logistikobjekte (in %)
Quelle: Colliers
Interesse an Großimmobilien erwacht, marktprägend bleibt vorerst das Fachmarktsegment
In den ersten drei Quartalen des Jahres 2025 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 3,8 Mrd. € gehandelt. Wie schon zur Jahresmitte entspricht dies dem Wert aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Mit rund 22 % Marktanteil stellt der Einzelhandel die drittstärkste Nutzungsart unter den Gewerbeimmobilien und folgt mit nur geringem Abstand auf die Segmente Büro (24 %) und Industrie- und Logistik (23 %).
Transaktionsvolumen Einzelhandel (+0,1 % z. Vj.)
Marktbelebung geht von großvolumigen Einzeltransaktionen aus
Bei Betrachtung der Quartalsergebnisse ist in den letzten drei Monaten eine spürbare Marktbelebung gegenüber dem ersten Halbjahr zu erkennen. Nach zwei Quartalen mit gleich vielen Abschlüssen ist die Anzahl der Transaktionen im dritten Quartal um 45 % gestiegen.
Zudem hat das Transaktionsvolumen zwischen Juli und September mit 1,3 Mrd. € auch ohne den Sondereffekt einer strategischen Unternehmensübernahme den Vorquartalswert nur knapp verfehlt. Im zweiten Quartal entfiel mehr als die Hälfte des Volumens auf die Übertragung von über 120 Porta-Möbelhäusern auf XXXLutz, die als bislang größte Einzelhandelstransaktion des Jahres zu verzeichnen ist.
Stattdessen ist ein zunehmendes Interesse an innerstädtischen Objekten in prominenten Lagen zu beobachten. Diese Entwicklung könnte auch für die Folgemonate richtungsweisend sein, da steigender Refinanzierungsdruck auf der Verkäuferseite und die Wahrnehmung von günstigen Marktopportunitäten auf der Käuferseite zunehmend in Abschlüssen münden
Neben eigenkapitalstarken inländischen Privatinvestoren erkennen vor allem ausländische Investoren die Gunst der Stunde. Bei Einzelhandelsinvestment ist der Anteil ausländischen Kapitals mit 56 % deutlich höher als im Schnitt über alle Gewerbeimmobilien hinweg. Der Vergleichswert beträgt hier 44 %.
Drei innerstädtische Großdeals im dritten Quartal registriert
Mit dem Berliner Einkaufszentrum „Gropius Passagen“, dem ehemaligen Hamburger Karstadt-Warenhaus „Alsterhaus“ und dem „Sporthaus Schuster“ in der Münchener City entfallen drei der seit Jahresbeginn registrierten vier großvolumigen Einzelobjekttransaktionen in der Größenordnung zwischen 100 und 250 Mio. € auf das dritte Quartal. Das vierte Objekt, das Designer Outlet Berlin in Wustermark, wurde im ersten Quartal veräußert.
Angesichts der erwähnten Transaktionen kam es zu merklichen Verschiebungen bei der Verteilung der Investmentvolumina auf die drei großen Einzelhandelsbetriebstypen. Einkaufszentren erhöhten ihren Marktanteil binnen drei Monaten von 13 % auf 20 %, innerstädtische Geschäftshäuser, zu denen auch großflächige Waren- und Kaufhäuser zählen, von 12 % auf 21 %. Trotz relativer Anteilsrückgänge wird das Marktgeschehen dennoch weiter vom Fachmarktsegment dominiert, das im Zeitraum Januar bis September einen Marktanteil von 59 % aufweist. Abseits der erwähnten Porta-Übernahme verbuchten lebensmittelgeankerte Fachmärkte und Fachmarktzentren noch rund die Hälfte des fachmarktbezogenen Transaktionsvolumens für sich. Bei der Zahl der Kauffälle liegt der Anteil bei rund drei Vierteln.
Der kleinteilige Handel mit Nahversorgern ist auch bis auf Weiteres eine zentrale Stütze des Transaktionsgeschehens. Handelsunternehmen verkaufen bereits seit dem Jahreswechsel immer wieder Teile ihrer Filialbestände, um sich Kapital für zukunftsgerichtete Expansionen zu verschaffen.
Die zahlreichen Paketverkäufe von Aldi Nord sind hier nur ein Beispiel. Auf Investorenseite stehen vor allem Kaufgelegenheiten mit Wertsteigerungspotenzial im Fokus, während sie sich gegenüber Investments im Core-Segment noch zurückhaltend zeigen. Gleichzeitig treten teilweise Einzelhändler selbst als meistbietende Käufer auf, um sich aus wettbewerbsstrategischen Gründen gute Standorte zu sichern.
Drei Käufergruppen zeichnen für 82 % des Transaktionsvolumens verantwortlich
Entsprechend den aufgezeigten Marktentwicklungen teilen drei Käufergruppen das aktuelle Anlagevolumen zu über 82 % unter sich auf. Hinter Asset- und Fondsmanagern (37 %) stellen Corporates und Eigennutzer die zweitgrößte Käufergruppe (29 %). Eigenkapitalstarke Privatinvestoren folgen auf dem dritten Platz mit 16 %. Institutionelle Anleger wie offene Immobilien- und Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen machen sich weiterhin rar. Auf der Verkäuferseite stehen Corporates und Eigennutzer auf Platz 1 mit 29 % sowie Asset- und Fondsmanager auf Platz 2 mit 21 %.
Transaktionsvolumen Einzelhandelsimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Immobilientyp (Anteil in %)
Quelle: Colliers
Spitzenrenditen halten sich stabil
Trotz der erwähnten Abschlüsse ist die Zahl der Transaktionen von Geschäftshäusern in 1a-Innenstadtlagen und Shoppingcentern in Hochfrequenzlagen weiterhin gering. In den 1a-Lagen der sieben großen Investmentzentren liegen die Bruttoanfangsrenditen in der Spanne zwischen 4,25 % in München und 5,00 % in Berlin, Düsseldorf und Köln aus. Spitzenrenditen von Einkaufszentren sind bei rund 6,70 % anzusetzen.
Im Fachmarktsegment setzt sich die Stabilisierung der Spitzenrenditen fort. Sie liegen seit Jahresbeginn unverändert bei 5,70 % brutto für Fachmarktzentren und bei 5,40 % brutto für Fachmärkte . Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertgarant. Ausgehend von diesen Spitzenwerten, steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil.
Ausblick: Jahresabschluss auf Vorjahresniveau zumindest erreichbar
In den kommenden Monaten sollte das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien mit einer allmählichen Belebung der Kaufaktivitäten von Einkaufszentren sowie großvolumigen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zunehmen.
Auf das Gesamtjahr 2025 bezogen ist das Erreichen der Fünf-Milliarden-Euro-Marke aus dem Vorjahr realistisch. Die Pipeline der in Verhandlung befindlichen Objekte und Projekte, die zum Teil aus der Insolvenzmasse namhafter Bestandshalter und Projektentwickler stammen, ist gut gefüllt. Herausfordernd bleibt hingegen die Prognose von Marktgängigkeit und Abschlusszeitpunkt angesichts anhaltend zäher Kaufpreisverhandlungen. Außerhalb des Core-Segments limitieren hohe Preisabschläge weiterhin das Transaktionsvolumen. Die Verfügbarkeit und Kosten von Fremdfinanzierungen bleiben restriktiv. Erfreulich ist Umfragen zufolge die Aufhellung der Stimmung unter Händlern und Investoren in Bezug auf zukünftige Investitionen im Einzelhandelsbereich.
Spitzenrendite 1a-Lage/Geschäftshäuser (in %)
Quelle: Colliers
In den ersten neun Monaten des Jahres 2025 wurde auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 1,3 Mrd. € registriert. Damit wurde ein deutlich besseres Ergebnis erzielt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (915 Mio. €). Der Markt setzte damit seine Erholung fort und verzeichnete den höchsten Neunmonatswert seit der Zinswende im Frühjahr 2022.
Transaktionsvolumen Hotel (+44 % z. Vj.)
Die Kaufpreisfaktoren innerhalb ihrer Produktkategorie Hotel haben sich in den letzten Quartalen gefestigt. Die Speerspitze stellten die solidesten, ESG-tauglichen Core-Produkte mit einer Brutto-Spitzenrendite von 4,70 % dar.
Dieses stabile Fundament spiegelt sich auch in der Entwicklung des dritten Quartals wider. Zwar lag das Investitionsvolumen im dritten Quartal 2025 mit 487 Mio. € leicht über dem Vorjahreswert (480 Mio. €), gegenüber dem starken zweiten Quartal 2025 (546 Mio. €) bedeutet dies jedoch einen Rückgang von 11 %.
Hotelinvestmentmarkt stärkt Position
Der Hotelinvestmentmarkt hat in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 seine Position deutlich gestärkt. Mit einem aktuellen Anteil von 8 % am gesamten gewerblichen Investmentvolumen liegt die Nutzungsklasse Hotel klar über dem Niveau der Pandemiejahre (rund 3 %) und auch über dem langjährigen Jahresdurchschnitt vor den Zinswende von etwa 6 %. Dies unterstreicht, dass Hotels bei Investoren wieder spürbar an Bedeutung gewonnen haben.
Großvolumige Transaktionen prägen im bisherigen Jahresverlauf 2025 den Markt
In den ersten neun Monaten 2025 stieg das Transaktionsvolumen um 44 % und die Zahl der Kauffälle um 33 % gegenüber dem Vorjahr, was auf eine starke Nachfrage nach großvolumigen Deals hinweist. Im dritten Quartal sank das Volumen leicht um 11 %, während die Zahl der Deals um 72 % zunahm – ein Hinweis darauf, dass kurzfristig vermehrt kleinere Transaktionen stattfanden, die großen Deals im Jahresverlauf aber weiterhin den Markt dominierten.
Einen wichtigen Beitrag zur Marktbelebung leistete das Keystone-Portfolio mit über 100 Mio. €, bestehend aus 17 Hotels der Marken ibis und Mercure. Die durchschnittliche Ticketgröße lag bei rund 16 Mio. €, kleinere Volumina unter 10 Mio. €. Auffällig ist zudem die geografische Verschiebung. Der Fokus der Transaktionen verlagerte sich im dritten Quartal zunehmend auf Standorte außerhalb der Top 7 Städte, insbesondere in den erweiterten Metropolraum und das Umland etablierter Großstädte. Dies unterstreicht die zunehmende Diversifizierung der Investorenstrategien.
Eigennutzer aus Deutschland dominieren auf der Käuferseite
Die aktivste Käufergruppe bilden im bisherigen Jahresverlauf Eigennutzer, die mit 45 % Marktanteil vor allem in 3- und 4- Sterne-Hotels investieren. Boardinghäuser stellen mit einem Anteil von 19 % ebenfalls eine gefragte Nutzungsart innerhalb des Hotelsegments dar. Auffällig ist der hohe Anteil deutscher Investoren auf Käuferseite, auf die 68 % des Transaktionsvolumens entfielen. Die Nachfrage konzentriert sich überwiegend auf Core- und Core-Plus-Objekte, während Value-Add-Strategien weiterhin selektiv verfolgt werden.
Transaktionsvolumen Hotelimmobilien (in Mrd. €)
Transaktionsvolumen nach Hoteltyp (Anteil in %)
Quelle: Colliers
Spitzenrenditen bleiben im dritten Quartal 2025 stabil
Die Spitzenrenditen blieben in den ersten neun Monaten stabil bei rund 4,70 bis 5,50 %. Value-Add-Strategien legen zunehmend ihren Fokus auf Office-to-Hotel Konversionen.
Ausblick: Starkes Jahresendgeschäft dank Konversionsprojekten
Konversionen bleiben ein zentrales Wachstumsfeld im Hotelmarkt. Es ist zu beobachten, dass große Hotelketten ihre Expansionsstrategien zunehmend auf die Umwandlung bestehender Immobilien ausrichten. Insbesondere leerstehende Bürogebäude bieten hier ein erhebliches Potenzial zur Schaffung zusätzlicher Hotelkapazitäten.
Das inzwischen stabilisierte Zinsumfeld schafft eine solide Grundlage für Investitionen. Mehrere großvolumige Transaktionen und Portfolios befinden sich in Vorbereitung, was auf ein starkes Jahresendgeschäft hindeutet. Dieser Trend wird den Hotelinvestmentmarkt auch in den kommenden Jahren prägen.
Spitzenrendite Hotelimmobilien (in %)
Quelle: Colliers
Stabiler Wohninvestmentmarkt im dritten Quartal 2025
Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt sich im dritten Quartal stabil. Im institutionellen Wohninvestmentsegment wurden rund 2,2 Mrd. € umgesetzt. Das entspricht einem Plus von rund 13 % gegenüber dem Vorquartal. Das Transaktionsvolumen für die ersten neun Monate des Jahres summiert sich damit auf 6,5 Mrd. € und liegt rund 7 % unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes.
Mit 83 Transaktionen war das dritte Quartal das aktivste im bisherigen Jahresverlauf. Einzeldeals dominierten mit einem Anteil von über 87 % am Transaktionsvolumen, während auf Portfoliotransaktionen lediglich 13 % entfielen. Die durchschnittliche Dealgröße lag bei rund 27 Mio. €.
Transaktionsvolumen institutionelles Wohnen (-7 % z. Vj.)
Großdeals über 100 Millionen Euro gewinnen an Bedeutung
Zehn Transaktionen mit jeweils über 100 Mio. € erreichten zusammen ein Volumen von rund 3 Mrd. € und machten mehr als 40 % des bisherigen Gesamtjahresergebnisses aus. Darüber hinaus entfielen knapp 39 % auf Deals zwischen 10 und 50 Mio. €. Drei großvolumige Transaktionen im dritten Quartal erzielten in Summe rund 710 Mio. €, etwa ein Drittel des Quartalsumsatzes.
Investitionsfokus verschiebt sich wieder auf Top 7 Städte
Lag der Schwerpunkt des Investitionsgeschehens bis zur Jahresmitte noch überwiegend außerhalb der Top 7 Städte, rückten diese im dritten Quartal 2025 wieder vermehrt in den Fokus der Investoren. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,1 Mrd. € vereinten die sieben größten Städte knapp 49 % des Gesamtmarktes auf sich. Berlin führt mit rund 620 Mio. € erneut das Ranking an, gefolgt von München (157 Mio. €) und Köln (119 Mio. €).
Renditen stabil – Investorenstimmung weiterhin positiv
Das Interesse der Investoren liegt weiterhin auf Bestandsimmobilien. Gleichzeitig haben Transaktionen im Segment studentisches Wohnen, möblierte Apartments und Forward Deals in den letzten Monaten deutlich zugenommen. Zinssenkungen der EZB, eine moderate Inflation und die hohe Nachfrage nach Wohnraum wirken sich positiv auf Investorenentscheidungen für neue Projekte aus.
Im dritten Quartal war eine leicht positive Marktentwicklung mit zunehmend hochwertigen Produkten im Core- und Core+-Segment zu beobachten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt unverändert hoch, insbesondere, da Investoren sich stärker auf Nutzungsarten außerhalb der Gewerbeimmobiliensegmenten fokussieren. Im bisherigen Jahresverlauf 2025 haben sich die Renditen weiter stabil gezeigt. Für Bestandsobjekte jungen Baualters liegen diese in den Top 7 Städten durchschnittlich bei 3,85 % , an anderen Standorten 4,50 %.“
Mietdynamik verlangsamt sich – Bestandsmieten ziehen wieder an
Das Mietwachstum der vergangenen Jahre setzt sich fort, wenngleich sich die Dynamik in den letzten Quartalen leicht abgeschwächt hat. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Angebotsmieten in den Top 7 Städten für Bestandswohnungen um rund 5 % gestiegen, während sie bei Erstvermietung im Neubausegment um 3 % zulegten. Damit verzeichnet der Bestand erneut einen deutlich stärkeren Anstieg als der Neubau. Diese Entwicklung lässt sich vor allem durch eine gestiegene Nachfrage nach Bestandswohnungen bei gleichzeitig begrenztem Angebot erklären. Hinzu kommt der spürbare Rückgang der Neubautätigkeit, der den Druck auf den Bestand weiter erhöht und die Mieten im Bestandssegment deutlicher steigen lässt.
4,50 % in anderen Standorten
Ausblick: Marktaktivität zieht zum Jahresende an
Der Markt bleibt insgesamt dynamisch. Die positive Stimmung auf Investorenseite dürfte die Aktivität auch in den kommenden Monaten stützen und zum Jahresende für zusätzliche Impulse sorgen.
Neben Bestandsimmobilien stehen Forward Deals und Neubauprojekte sowie Nutzungstypen im Segment Mikrowohnen im Fokus der Investoren.
Herausfordernd bleibt die restriktive Kreditvergabe der Banken sowie die unsichere gesamtwirtschaftliche Lage. Dennoch wird ein starkes Jahresendgeschäft erwartet, das maßgeblich zum Gesamtergebnis von erwarteten 9 bis 10 Mrd. € beitragen dürfte.